За основу предложено взять малоэтажную застройку: индивидуальные дома, таунхаусы и секционные дома до трех-четырех этажей. Опробовать генеральную схему предлагается в одном из регионов.
Территория страны пустеет. Население при малейшей возможности переезжает в крупные города, деревни постепенно умирают, а в мегаполисах, "высасывающих" людей из регионов, перенаселение. При этом с 2002 по 2020 год, по данным Росстата, число сельских населенных пунктов, где фактически нет жителей, увеличилось почти вдвое - с 13 до 25 тысяч.
Между тем рост агломераций, обескровливающих регионы, ведет к возникновению целого ряда проблем, связанных как с безопасностью (речь и о преступности, и об эпидемиологической обстановке, и о других аспектах), так и с комфортом проживания. Земля и недвижимость дорожают, люди все чаще берут кредиты на покупку и попадают в долговую кабалу, сами квартиры становятся меньше (студии уже давно переплюнули по метражу хрущевки), не хватает мест в детсадах, больницах, на парковках.
Сейчас расселение разбалансировано, отмечает архитектор, академик московского отделения МААМ Дмитрий Фесенко. Идет отток жителей в западную часть страны с преимущественным расселением вдоль Транссиба, гиперконцентрация жителей в крупнейших городах европейской части страны и сокращение доли населения малых и средних городов, сельских поселений. Функции по пространственному планированию страны фактически делегированы девелопменту, заинтересованному в максимизации прибыли. Соответственно, идет рост плотности и этажности застройки при сокращении площади квартир в крупных городах. В официальных документах сохраняется с советских времен установка на приоритетное развитие так называемых точек роста - избранного числа 15-40 агломераций.
Все это приведет к опустыниванию значительных территорий как на востоке (Сибирь, Дальний Восток), так и на западе страны (Нечерноземье, Русский Север), дальнейшему исчезновению небольших городов и поселений. Концентрация населения повышает, помимо прочего, техногенные и военно-стратегические угрозы и риски, считают архитекторы. При этом население будет еще и сокращаться, так как в семьях, живущих в крупных городах, рождается один, максимум два ребенка. Квартиры продолжат уменьшаться, а новостройки расти в высоту. Не хватает и средств спасения, в частности пожарных лестниц, в случае возникновения чрезвычайных ситуаций в зданиях выше 16 этажей, говорит научный руководитель ЦНИИП Минстроя Александр Кривов.
Избежать этих проблем помогает малоэтажная застройка. Она может развиваться вдоль магистралей неподалеку от городов, около крупных предприятий, в исторических городах, существующих или планируемых туристических кластерах и так далее. Один из резервов - повторное освоение заброшенных поселений, где есть остатки инфраструктуры (как раз ее создание с нуля делает малоэтажную застройку значительно более дорогой и зачастую невыгодной). За последние полвека появилось свыше 150 тысяч забытых населенных пунктов. В последние годы, к слову, в ряде регионов выделяют участки для строительства дома многодетным семьям. Однако многие жаловались, что получают землю на болотах, без всяких коммуникаций. Аргументы властей - другой земли просто нет. Возможно, решением вопроса может быть как раз возрождение забытых деревень. Какая-никакая инфраструктура там была. И если участки заброшены, то, может быть, имеет смысл изымать их у номинальных владельцев, как это сейчас происходит с неиспользуемыми сельхозземлями?
Если малоэтажные районы расположены рядом с поселениями, можно задействовать централизованные инженерные сети, отмечают члены инициативной группы архитекторов. Если же они удалены от существующих районов, то нужно содействовать развитию систем автономного жизнеобеспечения, это может оказаться экономически целесообразнее.
Необходимы организационно-финансовые механизмы поддержки малоэтажного строительства с опорой на накопленный региональный опыт, отмечают архитекторы. К примеру, в Белгородской области существовала специальная программа по продаже участков будущим жильцам за символическую плату 15 тыс. рублей (данные на 2012 год), кредитованию строительства под 1% и списанию кредита при рождении детей, обеспечению малоэтажных районов инфраструктурой с помощью государства и пр. В 2000-2010-х годах на малоэтажку здесь приходилось 80% строительства жилья. Похожая программа существует и в Курганской области. Их можно было бы распространить на всю страну, считает руководитель мастерской "Архстройдизайн" Алексей Иванов.
Другой вопрос: как будут жители загородных домов зарабатывать на жизнь? Генеральная схема расселения должна быть увязана со стратегией развития производств, как это было в советские времена, считают архитекторы. Это могут быть как существующие предприятия, так и планируемые - от оборонного производства до агропрома, того же льнопроизводства. В Курганской области, к примеру, программа поддержки малоэтажного строительства предполагает бесплатную раздачу увеличенных участков фермерским хозяйствам, создание фонда, выдающего кредиты под развитие животноводства, растениеводства и пр.
Изменить схему расселения может и ставшая привычной в пандемию удаленка. Даже согласившись с эффективностью экономики масштабных систем, которыми являются агломерации, нужно понимать, что на сегодня нет необходимости собирать все элементы таких систем в башнях бизнес-центров крупнейших городов, комментирует инициативы архитекторов эксперт Общественного совета при минстрое Илья Пономарев. Современные телекоммуникации позволяют административным, финансовым, инжиниринговым структурам существовать в виртуальном режиме, объединяя работу людей без привязки к территории. Сотрудники креативных индустрий - айтишники, дизайнеры и многие другие - в принципе работают на удаленке.
Отдельная проблема - обеспечение удаленного от крупных городов жилья инфраструктурой. Строительство школы, детсада или поликлиники в пешей доступности тут очень дорого. За границей проблема решается с помощью автомобиля, что, впрочем, тоже, как отмечают некоторые эксперты, приводит к ряду проблем (разобщение соседей, "заброшенность" детей, родители которых "живут" в пробках, и пр.).
"Обеспечение объектами социальной инфраструктуры, не говоря уже о рабочих местах, небольших по площади и, соответственно, демографическому ресурсу жилых образований, является болевой точкой любого поселения, - отмечает Фесенко. - Исследования показывают, что, например, в Подмосковье малоэтажное поселение может обеспечить себя инфраструктурой, начиная от 100 га при плотности в 3-4 тыс. кв. м жилья на гектар. Это несколько тысяч домов или до 7-8 тыс. человек постоянного населения. В регионах планка может быть ниже. Слишком малый демографический потенциал не может генерировать соответствующий уровень потребностей, соответственно, возникают проблемы со строительством соцобъектов, а также с их обеспечением воспитателями, учителями, врачами". Необходимо обеспечить организационно-финансовые механизмы возведения социальных объектов в их привязке к структуре расселения, говорит он.
Важно также обеспечить страну транспортной инфраструктурой, подчеркивает Кривов, переориентироваться с преимущественного строительства автомагистралей первого класса (стоимостью 1-2 млрд руб. за км) на строительство дорог IV-V класса (по 25 млн руб. за км), чтобы уплотнить местные сети автодорог, развивать нестандартные виды транспорта (струнный, экранопланы и пр.).
Правильный тренд - решение проблем обеспеченности социальной инфраструктурой за счет роста транспортной доступности через время в пути, комментирует Пономарев. Сейчас нет объективного запроса на высокую плотность расселения. Современный уровень технологического развития практически исключил необходимость роста компактности населенных мест. Ключевым критерием доступности общественных благ (торговля, образование, медицина, правопорядок и т.д.) стала развитость инфраструктурного комплекса, а не непосредственная территориальная близость. Качественная улично-дорожная сеть и общественный транспорт позволяют обеспечить доступ ко всем необходимым благам на кратно большей территории, не создавая проблем скученности и дефицита территории для комфортного проживания, говорит Пономарев. Существенным фактором стал взрывной рост сетевых и логистических сервисов во всех сферах жизни общества.
Желающих жить в индивидуальных домах вне мегаполисов в России много. По данным опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ в 2021 году, жить в частном доме хотели быть 73% семей, причем за пандемийный год их число выросло на 1,7 млн, до 45,4 млн семей. При этом, конечно, они хотели бы определенного комфорта. Идеальный дом, судя по результатам опроса, должен располагаться не более чем в 30 минутах езды до работы, поблизости должны быть остановки общественного транспорта, социальные, торговые объекты, а также детские площадки и зоны отдыха.
Создание базового инфраструктурного каркаса, превращающее территории в основные средства благодаря возникновению возможности их участия в обороте, по мнению Пономарева, должно стать ключевой задачей государственного управления, делая реально доступным для бизнеса тот гигантский ресурсный пул, который является главным преимуществом России в современном мире, но который не может быть вовлечен в формирование национального богатства. Рост капитализации территории при ее инфраструктурном обеспечении носит кратный характер. При этом взрывной рост капитализации территории мегаполисов, напротив, носит деструктивный характер, создавая стоимость, не обеспеченную новым товаром или качеством, основанную на дефиците территорий, обеспеченных базовым комплексом возможностей. "По сути, мегаполисы в условиях либерального регулирования экономики втягивают в себя все доступные ресурсы, при этом если для США источником является мир, то Москва своим ростом регионального продукта обязана "внутренним экономическим беженцам" из пустеющих городов и сел, утративших шансы на выживание под циничным соусом "экономической неэффективности", - считает Пономарев. Социал-дарвинистская логика отношений к поселениям, как к корпорациям, может и будет иметь один результат - депопуляция территории до уровня 3-5 мегаполисов, в которых рабочая сила будет готова отказаться от любых гарантий, прав и свобод в обмен на минимальную потребительскую корзину. Вряд ли такая перспектива соответствует нашему видению будущего России, уверен эксперт.
Правильно отражена в тезисах инициативной группы и тема демографии, считает эксперт, в "студиях" не может быть больших семей. "Необходима большая работа по комплексному эконометрическому моделированию, которая покажет, что рост рентабельности девелоперов крупнейших агломераций обеспечивается кратной потерей капитализации ряда территорий страны, что в результате становится не достижением, а бременем как в социально-экономическом, так и в геополитическом смысле", - говорит Пономарев.
Тезис о том, что функции пространственного развития отданы на откуп девелоперам, является весьма спорным, считает директор по территориальному планированию Градостроительного института "Мирпроект" Владимир Трояновский. Правила застройки устанавливаются муниципалитетами с учетом мнения жителей и фиксируются в документах территориального планирования (генпланах) и градостроительного зонирования (правилах землепользования и застройки). Девелоперы являются не более чем участниками хозяйственной деятельности и действуют в пределах, установленных законодательно. Мысль по поводу необходимости увязки схемы расселения со стратегией развития производственных каркасов является правильной, но времена централизованного планирования производств отошли безвозвратно, отмечает он.
Многих настораживает факт многократного преобладания застройки европейской части страны в сравнении с сибирскими и дальневосточными регионами, а также ускоренное развитие крупных агломераций в ущерб развитию или даже сохранению малых городов. Здесь сталкиваются две системы приоритетов, говорит эксперт. С одной стороны, экономическая целесообразность диктует необходимость концентрации ресурсов развития на территориях, обладающих максимальным экономическим потенциалом. Но с другой стороны, с точки зрения социальных факторов необходимо удержание всех территорий, в том числе утративших исходный потенциал роста или даже депрессивных. Поиск баланса между стратегиями прорыва и стратегиями выравнивания, по мнению Трояновского, и есть главная задача политики пространственного развития страны.