Если проанализировать динамику цен квадратного метра за прошлый месяц, то наиболее заметно подорожало жилье в Новокузнецке (на 3,8%), Томске (3,1%) и Махачкале (2,7%). Немного отстают Сочи (2,5%), Волгоград (2,1%) и Тольятти (2%). Наиболее заметно дорожает жилье в тех городах, где оно все же стоит сравнительно немного. Так, в Челябинске квадратный метр оценивают в 72,1 тысячи рублей. Это один из самых низких показателей в РФ. Самая дорогая недвижимость находится в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге. В этих городах средняя цена квадратного метра в феврале составляла от 200 до почти 302 тыс. рублей. Причем если в обеих столицах за месяц, по данным "Циан. Аналитики", фиксировалось небольшое снижение цены на "вторичке", то в Сочи, напротив, она подорожала на 2,5 процента.
В столице, по данным Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", на вторичном рынке жилья цена предложения 1 кв. м по итогам февраля составила: в старой Москве - 276,4 тыс. руб. (с января снижение на 0,1%, за год -2,5%), в Новой Москве - 203 тыс. руб. (за месяц цена не изменилась, за год +0,3%), в Московской области - 138 тыс. руб. (за месяц -0,3%, за год +1,1%).
"Цены предложения в 2023 году стагнируют - мы не отмечаем ни заметного снижения, ни, разумеется, роста, - пояснил "РГ" директор направления "Вторичный рынок" агентства "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. - Большинство собственников-продавцов осознают ситуацию и назначают адекватную рыночную цену своим объектам. Сегодня вторичный рынок функционирует спокойно, ровно. У его участников нет паники и безрассудных надежд. В настоящее время ликвидная квартира по соответствующей рынку цене продается быстро - буквально за неделю, после двух-трех показов. На ценообразование влияет тот факт, что психологически и продавцы, и покупатели понимают суть происходящего - в частности, что стоимость жилья расти не будет".
В Петербурге восстановление вторичного рынка недвижимости происходит более медленными темпами. "Отъезд людей, снижение курса валют и высокие ставки на ипотеку привели к тому, что стоимость готовых объектов снижалась достаточно активно. Так, по отдельным объектам мы фиксировали снижение до 23% за месяц. На данный момент цены на "вторичку" откатились к значениям начала 2022 года, а в некоторых случаях найти объект можно и еще дешевле", - говорит Алексей Лякин, директор агентства недвижимости "Дорогая, я дома".
В Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, в феврале стоимость вторичного жилья выросла всего на 0,7 процента и составляет сегодня в среднем 104-105 тысяч рублей за квадратный метр.
- На фоне других городов в Екатеринбурге цены поднимались сдержанно в предыдущие периоды, что позволило сохранить приемлемое число покупателей. Важное отличие рынка "вторички" от новостроек - здесь нет сильных перепадов спроса, он не зависит от меняющихся схем финансирования и льготных программ. Но нет и избыточного предложения, - комментирует руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков.
Нельзя сказать, что в столице Урала дефицит, по качеству выбор есть, от "хрущевок" до "спецпроектов", но общий объем предложения низкий: около 7-8 тысяч ликвидных объектов в базе, тогда как непроданных готовых квартир в новостройках - около 4 тысяч, строящихся - 40 тысяч. Покупатель принимает решение после анализа буквально нескольких объявлений. Торговаться можно, но сумасшедших скидок не дают: по мнению аналитиков, рынок нащупал баланс спроса и предложения. Сегодня продавец, адекватно оценивающий экономическую ситуацию, выходит на сделку очень быстро, за 1,5-3 месяца.
В соседнем Челябинске ситуация заметно отличается: ассортимент новостроек здесь остается бедным, поэтому цены на старый жилфонд растут быстрее, чем в других городах, поясняет Михаил Хорьков. Если в Екатеринбурге выставить на продажу жилье, сданное буквально 3-5 лет назад в микрорайонах комплексной застройки типа Академического или Солнечного, оно начнет конкурировать с новыми проектами, а у них более привлекательная ставка по ипотеке.
В южных регионах страны готовое жилье только дорожает. Эксперты отмечают, что заметнее увеличение средней номинальной стоимости вторичного жилья за месяц зафиксировано в Волгограде - на 2,4 процента. В одном из риелторских агентств Волгограда "РГ" подтвердили, что активность на рынке есть. Спрос существует и на новостройки с ипотекой, и на "вторичку". К лету ожидают заметного роста цен. Например, нуждающуюся в основательном ремонте двухкомнатную квартиру в историческом центре города можно купить за 4,7 миллиона рублей. В более сохранном виде "двушка" в деловом квартале Ворошиловского района выставлена за 5,5 миллиона.
По словам аналитиков в сфере недвижимости, в Краснодаре по сравнению с прошлым годом цены на вторичном рынке жилья выросли на семь процентов. Это произошло из-за наплыва огромного количества людей, переехавших на Кубань из Херсонской и Запорожской областей.
В Сочи сложилась иная ситуация. Курорт всегда был магнитом для покупателей со всей России, и застройщики здесь продавали квадратные метры по высоким ценам. Но сейчас риски для инвесторов и строительных компаний на первичном рынке жилья повысились, и они обратили внимание на "вторичку".
- Из-за этих причин сейчас цены на вторичном рынке недвижимости растут быстрее, чем на первичном, хотя в абсолютных суммах их и не догоняют, - рассказывает директор одной из местных строительных компаний Игорь Дыдышко. - Сейчас они поднялись в цене примерно на 10 процентов от прошлого года. Продаваться квартиры на "вторичке" тоже стали быстрее.
Что будет с ценами на вторичном рынке через два-три месяца? "К лету мы вряд ли сильно отклонимся от текущих показателей, - прогнозирует аналитик РГУД. - А на решения потребителей во многом будут влиять эмоциональные факторы, как и в 2022-м. Кроме того, спрос может перекинуться с одного рынка на другой при повышении ключевой ставки даже на 0,25 или 0,5 процента".
Стоит ли тянуть с квартирным вопросом?
Эксперты советуют: если необходимо решение квартирного вопроса, это нужно делать - цены не опустятся сильно, но и не вырастут. Либо они будут стоять весь этот год, либо чуть снизятся. "Это зависит от разных обстоятельств, - считает Сергей Шлома. - В значительной степени - от поведения застройщиков: если они начнут снижать цены, собственникам, которые будут продавать свои квартиры, тоже придется их корректировать. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, и увеличатся ставки по ипотеке, спрос на "вторичку" снизится, и цены пойдут вниз".