Сейчас в качестве инструмента для инвестиций все большие обороты набирает флиппинг, рассказывает замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Это стратегия, когда инвестор в короткие сроки заметно улучшает жилье и продает его дороже. Даже при стагнации на рынке эта стратегия работает, уверяют эксперты.

Сейчас на вторичке появляются квартиры с дисконтом в 15-30% от рыночной цены - это может быть жилье в посредственном состоянии и с какими-то проблемами: например, квартиры с долгами или те, которые владелец хочет продать очень срочно. Покупатель быстро решает эти проблемы, делает ремонт и продает недвижимость через 2-3 месяца с момента покупки. Даже сделав скидку в 5% от рыночной цены при продаже, флиппер остается в прибыли.

"Такие инвесторы защищают себя на этапе покупки от колебания цен дисконтом и коротким сроком подготовки объекта к продаже, - говорит Решетникова. - Нередко они обращаются за профессиональной предпродажной подготовкой квартиры".

Как показывает наш опыт в хоумстейдже, если раньше люди больше приобретали "квадратные метры", то теперь многие готовы платить за квартиры с качественным ремонтом, чем и стали пользоваться инвесторы. Доходность от таких инвестиций при правильном подборе объекта может составлять от 15% и выше за короткий срок, поясняет она.

По данным "Авито.Услуги", за последний год спрос на хоумстейджинг (услуги оформления интерьера, которые помогают преподнести объект для продажи или сдачи в аренду более привлекательно) вырос в пять раз, предложение - в шесть раз. Выгодная особенность хоумстейджинга - использование бюджетных средств и техник. Например, недорогих элементов декора (прикроватных столиков, торшеров, комнатных растений, пледов, диванных подушек, картин на стене) и минимальных ремонтных работ (покраска стен или поклейка обоев).

Консультация по хоумстейджингу в среднем по стране, по данным "Авито.Услуги", стоит 3-5 тысяч рублей, стоимость самих работ зависит от состояния помещения и задачи. Для квартиры с качественным ремонтом достаточно лишь приобрести несколько предметов интерьера. Но бывают помещения, которые придется упаковывать с нуля - то есть избавляться от старой мебели или покупать новую, проводить легкий косметический ремонт.

Если же говорить о классических инвесторах, которые покупают жилье и позже перепродают его (в первую очередь новостройки), получая прибыль за счет роста цен, то их доля постепенно снижается. В 2020 году, когда была запущена льготная ипотека, в столичном регионе 14% сделок были инвестиционными, подсчитали эксперты "Циан.Аналитики" (за инвестиционные принимались сделки, когда дольщик в рамках проекта покупал более одной квартиры). Максимальные отметки в 19% были зафиксированы в первом месяце после старта льготной ипотеки - в мае 2020 года. В 2021 году на инвесторов в среднем приходилось 13% сделок, в 2022 году - только 11% (в начале года - 14%, в конце - 9%). Ежемесячно количество инвестиционных сделок в 2022 году было ниже, чем в 2019 году, когда льготной ипотеки не было.

По данным опроса Calltouch, около 7% опрошенных в 2022 году купили недвижимость для перепродажи, еще 5% - для сдачи в аренду или в качестве дополнительного места жительства.

В 2020-2021 годах резко росли цены на квартиры, что позволяло инвесторам зарабатывать, продавая жилье уже через несколько месяцев после покупки. Сейчас цены стагнируют, продавцы предлагают скидки. А максимальные ставки по льготной ипотеке поднялись с прежних 6% до 8%.

Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина

Если говорить о краткосрочном инвестировании с привлечением заемных средств по ипотеке с господдержкой под 7,7% (средневзвешенная ставка по программе крупнейших банков в конце февраля), то при сроке кредитования 30 лет и первом взносе в 15% получить прибыль при продаже можно, если в течение года стоимость квартиры выросла хотя бы на 7,8%, говорит Решетникова. Это вполне реально, подчеркивает она. Весь рост, который будет выше, уже будет в прибыль. В целом по рынку средняя стоимость квадратного метра в новостройках по сравнению с мартом прошлого года выросла всего на 5%, отмечает Решетникова, но некоторые ликвидные квартиры подорожали значительно больше. "Поэтому период "хайповых" инвестиций в недвижимость прошел, сейчас крайне важно выбрать правильный объект с максимальной перспективой роста цены", - говорит она.

Если приобретать жилье по семейной ипотеке под 5,7%, то для получения прибыли спустя год после покупки будет достаточно, чтобы цена объекта выросла более чем на 6%.

На вторичном рынке стоимость квартиры должна вырасти за год более чем на 10,4%. Но если купить в ипотеку квартиру с дисконтом в 10% из-за срочной продажи, улучшить ее и в течение трех месяцев перепродать по рыночной цене (схема флиппинга), доходность может составить 51% от вложенных средств, или 200% в год. Например, купив квартиру с дисконтом за 3 млн рублей, нужно внести первый взнос по ипотеке в 450 тысяч. За три месяца ипотеки нужно заплатить около 70 тысяч рублей. Продав через три месяца квартиру по рыночной цене в 3,3 млн рублей, можно получить прибыль в 230 тысяч (из нее, правда, нужно вычесть затраты на ремонт и налоги).

Даже если цены на жилье будут падать, за три месяца они не снизятся на величину дисконта, заверяют эксперты.