Ранее председатель Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла о рисках подобных ипотечных схем. В середине марта она назвала эти схемы "черт знает какими". Так, поэтому с 30 мая Банк России ужесточает резервирование ипотеки от застройщика с крайне низкими ставками.
"Посмотрим, все зависит от интенсивности процесса. Наше терпение может "лопнуть" в разный момент - зависит от того, что будет происходить на рынке", - ответила Юдаева на вопрос "РГ" о том, ставит ли себе регулятор срок, в течение которого будет принимать решение об инициировании законодательного запрета такой ипотеки.
"Давайте посмотрим, как отреагируют на макропруденциальные меры, но еще раз: просто нужно смотреть, появляются новые схемы или нет. До недавнего времени мы видели, что вслед за одной схемой появляется другая. Если они перестанут появляться, то у нас будет больше терпения, если, наоборот, мы увидим, что они активизируются, то терпение еще снизится", - пояснила первый зампред Банка России.
По предварительным данным Банка России, ипотека в феврале выросла на 1,5% после традиционного для начала года замедления, но темпы при этом все равно ниже среднемесячных за 2021 год. Выдачи ипотеки с господдержкой также начали восстанавливаться после январского замедления - до 209 с 128 млрд рублей (рост на 64%).
Тогда же ЦБ констатировал, что банки стали пересматривать условия по "льготной ипотеке от застройщика": сейчас по ним предлагаются ставки от 3%. "Однако это все еще существенно ниже рыночных индикаторов, что указывает на сохранение практики завышения цен на жилье. В дальнейшем мы ожидаем выравнивания ситуации с учетом предстоящего дорезервирования кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рынка", - указал регулятор.
Ипотека от застройщика, как правило, предполагает включение комиссии, выплачиваемой застройщиком банку, в цену квартиры, что заметно завышает ее стоимость в сравнении с "рынком". Значительное распространение ипотеки от застройщика может привести к еще большему отрыву цен на первичное жилье по сравнению с "вторичкой", считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
"Уже анонсированные меры регулятора представляются на текущий момент достаточными, учитывая, что часть из них затрагивает первичный рынок ипотеки в целом, поэтому банки в целом скорее заинтересованы в снижении продаж ипотеки от застройщиков", - отметил эксперт.
При этом, по его словам, регулятор вполне может дополнительно усилить давление на банки, введя повышенное резервирование по кредитам с очень низкими ставками.
Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная отмечает, что риски образования "пузыря" присутствуют всегда, а задача регуляторов в том, чтобы предпринимать соответствующие действия, чтобы риски не реализовались.
"Мы согласны с тем, как оценивает ситуацию ЦБ, а действия регулятора по данному вопросу считаем недостаточно решительными. Более того, каждое заявление представителей ЦБ на тему отмены/изменения условий льгот по ипотеке или псевдо "нулевых" ставок по ипотеке от застройщиков - это прекрасный повод для маркетологов подстегнуть спрос - "покупайте скорей, а то вот-вот отменят", - сетует Школьная.
По ее мнению, у регуляторов достаточное количество инструментов и ресурсов, чтобы "охладить" рынок и не допускать "перегревов" впредь. Под регуляторами подразумевается не только ЦБ, но и Минстрой, позиция которого по данному вопросу пока четко и публично не обозначена.
"Снижая стоимость "входного билета" для застройщиков и развивая честную конкуренцию в их среде. Необходимо вводить в оборот больше земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой", - отвечает экономист на вопрос о том, как можно "навести порядок" в этом бизнесе.
Есть много успешных практик, которые пока не применяются в РФ. Например, чтобы рынок развивался стабильно, нужно исключить спекулятивные схемы, регулярно повышать требования к качеству строительства, начиная с квартирографии (комплекс объемно-планировочных решений, используемых в строительстве дома - прим. "РГ"), подчеркнула она.