Инициатива была внесена в Госдуму правительством страны и сейчас готовится ко второму чтению. В судебной практике возникает масса споров, когда жители поселков недовольны счетами от правления. Обиды взаимные. Управленцы считают, что дачники жадничают. Дачники, в свою очередь, обвиняют в скупости управленцев.
Законопроект предусматривает, что с жителей поселков могут брать членские и целевые взносы. В членские будет входить в том числе плата за содержание общего имущества. Целевые же можно будет собирать под конкретные задачи. Допустим, если надо провести кадастровые работы для оформления общего имущества. При этом жильцы смогут знакомиться со всей документацией, проясняющей, зачем потребовалось столько денег и куда ушли средства. Если что-то не нравится, можно будет обжаловать в суд. Но и уклониться от оплаты счетов только потому, что они не нравятся, будет нельзя. Правление сможет взыскать долги по платежам через суд.
Напомним, Конституционный суд России не раз высказывался по поводу платежей в коттеджных поселках. В конце 2021 года он обязал федерального законодателя разработать порядок содержания и оплаты общего имущества в коттеджных поселках.
Как рассказал вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов, на практике часто возникают вопросы по поводу содержания земельных участков с общей инфраструктурой: контрольно-пропускными пунктами, внутрипоселковыми дорогами, ливневой канализацией, сетями инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, коллективными автостоянками, детскими и спортивными площадками и т.п. При этом, по его словам, нередко часть соответствующей территории с объектами инфраструктуры может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим лицам, так или иначе связанным с застройщикам. И эти хозяева дорог и кочегарок могут устанавливать дикие цены за свои "услуги".
Законопроект решает проблему: предусматривается, что подобные объекты инфраструктуры не смогут находиться в индивидуальной собственности, а будут являться общим имуществом собственников недвижимости. Например, если дороги предназначены для передвижения жителей внутри поселка, они будут только общими. В смысле относиться к общему имуществу. Владелец дома сможет ими пользоваться без ограничений. Однако, если общее собрание собственников решит, допустим, установить дополнительную плату за охрану и сигнализацию или постановит собрать с жителей деньги на ремонт дороги, он должен будет подчиниться общему решению и заплатить. Но ситуация, что у дороги появится какой-то посторонний хозяин, который установит там шлагбаумы и начнет брать плату за проезд, после принятия закона будет невозможна в принципе.
Сегодня же споры по поводу размера платы, а также за что можно или нельзя брать деньги, решаются в судебном порядке. Старший юрист практики разрешения споров с государственными органами Бюро адвокатов "Де-юре" Ильсур Закиров напомнил, что недавно Верховный суд России в одном из своих решений особо подчеркнул: плата за управление имуществом общего пользования и его содержание в коттеджных поселках должна быть разумной и обоснованной. Юрист рекомендует в подобных случаях проводить экспертизы.
" Наиболее распространенной является проблематика обоснованности взыскания платежей на содержание инфраструктуры коттеджного поселка, а также завышения тарифов или объема услуг, обязанность по оплате которых товарищество собственников недвижимости или управляющая компания пытаются возложить на собственника дома или участка, - говорит Ильсур Закиров. - Поскольку законодательного регулирования данной проблемы в настоящий момент не существует, мы рекомендуем устанавливать тот самый баланс, о котором говорят вышестоящие суды, посредством судебной финансово-экономической экспертизы. Существенную роль в снижении финансовой нагрузки на доверителей в рамках судебных споров играют правильно сформулированные и поставленные на разрешение эксперта вопросы".
В частности, с помощью экспертизы необходимо установить: какие работы и услуги по содержанию инфраструктуры, предъявляемые к оплате товариществом собственников недвижимости (управляющей организацией и пр.), необходимы доверителю для эксплуатации его земельного участка и дома? Какая доля работ и услуг, необходимых для эксплуатации земельного участка и дома, приходится на жителя, исходя из их стоимости? Соответствует ли стоимость услуг рыночным ценам?
Кроме того, важным является оценка всех услуг на предмет не только их относимости к собственнику участка и дома, но и на предмет возможности взимания платы в принципе.
"Например, взимание платы за проезд по дорогам, пролегающим в коттеджном посёлке, является незаконной и данные услуги должны быть исключены из предъявленной ко взысканию суммы, - поясняет Ильсур Закиров. - Вместе с тем, если же плата взымается за содержание данных дорог, то требование с большой вероятностью будет удовлетворено, поскольку под содержанием понимается, например, текущий ремонт или сезонная уборка, в частности от снега".
Приобретая участки с уже построенными на них домами в поселке с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена, продолжает юрист. Однако действующее законодательство пока не устанавливает правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а значит и не регулирует отношения по управлению имуществом общего пользования в данных комплексах и его содержанию.
Законопроект исправляет ситуацию.