На днях Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс о минимальном сроке управления домами. Новая норма гласит, что собственники вправе на общем собрании "разорвать" договор с управляющей компанией не ранее, чем через год с даты заключения такого договора. Исключением станут лишь случаи невыполнения управляющей организацией условий договора или же ситуация, когда жители решили изменить способ управления домом (например, создать товарищество собственников жилья).
После выбора управляющей организации (УО) на собрании их конкуренты могут вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, отмечали разработчики законопроекта. Вопрос недобросовестной конкуренции, "задвоения" платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний остается открытым. "Главной проблемой в сфере управления многоквартирным домом остается недобросовестная конкуренция среди управляющих компаний, когда дом, в который были вложены инвестиционные средства одной УО, ею налажены процедуры ремонта и содержания общего имущества, проведена большая работа по управлению, становится "завидным местом" для других недобросовестных компаний, зачастую устраивающих "рейдерский" захват таких домов", - отмечали авторы документа.
Положения Жилищного кодекса позволяют в любой момент на основании волеизъявления собственников сменить управляющую компанию. Часто в этих целях протоколы общего собрания фальсифицируются, и жильцы узнают о смене компании "де факто". Все это никак не способствует добросовестному управлению домом, УК в любой момент может "лишиться" дома, а следовательно, потерять инвестиции в него. Годичный же "мораторий" на замену УК позволит коммунальщикам планировать работы и максимально сконцентрироваться на этом, а не на борьбе с конкурентами.
Закон дает гарантии непрерывной работы управляющей компании в жилом доме после ее выбора собственниками в течение года, отмечает один из авторов законопроекта, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "Мы должны предоставить управляющим компаниям гарантии, чтобы они могли вкладывать свои средства в жилой фонд и при этом четко понимать горизонт планирования, выстраивать коммуникацию с жителями", - подчеркнул он в своем Telegram-канале.
В то же время участники рынка считают, что ситуация напротив может ухудшиться. В случае принятия закона добросовестные участники не смогут эффективно противостоять "рейдерским" захватам домов, считает президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никита Чулочников. "На протяжении последних лет нами наработана эффективная практика противодействия недобросовестным участникам рынка, которая базируется на возможности проведения общего собрания собственников следующей датой, чем та, которой назначил себя "рейдер" по поддельному протоколу. Это позволяет, не дожидаясь решения судов и правоохранительных органов относительно установления факта подделки протокола общего собрания собственников, не допустить захвата дома и восстановить управление домом добросовестной компанией. Кроме того, среди компаний, столкнувшихся с "рейдерскими" действиями, не выявлено ни одного случая захвата дома, управление которым осуществлялось менее года", - говорит он.
"Одна компания, желающая забрать наш дом, подделала протоколы собрания. Нам удалось провести свое собрание и вернуть управление домом. Но та опять подделала новый протокол. Собственники в судах оспорили все поддельные протоколы, а также назначение временной управляющей компании, которую местная администрация назначила. Так было около 20 раз за один год! - рассказывает юрист, замгендиректора УК "Инфраструктура" из Подмосковья Станислав Насиковский. - А судебный процесс по оспариванию одного нелегитимного собрания (как предполагается поступать, если закон будет принят) может длиться по году-полтора. В некоторых домах подобная история закончилось выбором другого способа управления домом".
По его мнению, если закон будет принят, товариществ собственников жилья будет становиться все больше - так жителям проще контролировать, кто обслуживает их дом. Другой вариант для жителей в борьбе с рейдерами - определение меньшей ставки за обслуживание дома. "Чтобы победить рейдерские захваты домов, не нужно ничего менять в законодательстве, - считает Насиковский. - Нужно, чтобы исполнялись ныне действующие правила, которые содержатся в приказах Минстроя. Там четко расписано, как должны проводиться общие собрания и внесения изменений в реестр лицензий при выборе другой управляющей компании. Органам госжилнадзора необходимо исполнять нормы законодательства и выполнять решения судов". Кроме того, нужно привести в порядок ГИС ЖКХ и через нее сделать прозрачнее внесение изменений в реестр лицензий по управлению домами, считает Насиковский, чтобы любой собственник мог ознакомиться как с документами госоргана, так и с материалами общих собраний.
Законом создаются условия для лавинообразного роста рейдерских захватов со стороны недобросовестных участников рынка, считают в АКОН. Ассоциация направила письмо в Совет Федерации (имеется в распоряжении "Российской газеты") с просьбой не одобрять эти изменения в законодательство.
По мнению директора ассоциации "Национальный жилищный конгресс" Татьяны Вепрецкой, новая норма не повлияет на работу управляющих компаний. "На практике в большинстве случаев расторжение договора в одностороннем порядке со стороны собственников происходит из-за нарушений условий договора. Данная норма говорит, что расторгнуть договор без нарушений можно через год, но если есть нарушения, то год действия договора не действует. В случае рейдерского захвата тоже должны быть доказательства нарушения условий договора, а в случае имеющихся доказательств подделки протокола общего собрания собственников не возникает переход в другую УК из-за ничтожности собрания", - говорит она. Если дом ушел от УК из-за нарушения договора управления, а недобросовестная УК проводит второе собрание и возвращает дом, то после принятия закона это будет сложно сделать, считает Вепрецкая. Если же был мошеннический захват дома хитрой УК, то это должно решаться отменой собрания из-за его ничтожности, а не вторым собранием. В следующей сессии Госдумы планируется уточнить данную норму и расшифровать, что значит "нарушение условий договора", добавляет эксперт.