Изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, если оно является для них единственным, говорит аналитик "Народного фронта" Павел Склянчук.
Ряд договоров купли-продажи квартир впоследствии из-за дел о банкротстве могут быть постфактум признаны недействительными, а сделка признана ничтожной. Например, если человек покупает квартиру, по которой продавец ещё не выплатил кредит, затем банк вправе истребовать ее в качестве залога, поясняет Склянчук.
Новый законодательный механизм позволит перенаправить часть средств должника на погашение долга, а часть вернуть новому владельцу квартиры. "Например, вы купили квартиру с дисконтом за 8 млн рублей, деньги перешли к продавцу. Затем банк обратился в суд о взыскании с продавца 2 млн рублей невыплаченного долга
Суд принимает решение о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, квартира выставляется на торги по рыночной оценке за 10 млн рублей, 2 млн из которых пойдут в счет погашения долга. Раньше все вырученные средства поступали в общую конкурсную массу, и в порядке очередности при банкротстве вы могли требовать вернуть свои 8 млн рублей. За это время их покупательская способность снижалась, и аналогичную квартиру уже было бы сложнее приобрести.
После изменения закона, если купленная квартира была у вас единственной, то вас не выселят, пока идут торги, и по итогам вы сразу вернёте 8 млн рублей обратно, а также получите приоритетное право выкупить её за рыночную стоимость в 10 млн рублей, и продолжить в ней жить, если захотите. Таких случаев на практике меньше 5% от общего числа сделок, но каждый такой случай разбирается подробно в суде, чтобы избежать риска фиктивных сделок и учесть другие жизненные обстоятельства. В целом, с марта этого года было ограничено получение сведений из Единого госреестра недвижимости, поэтому необходимо предусмотреть возможность раскрытия истории перехода права собственности на квартиру с момента сдачи в эксплуатацию, по аналогии с ПТС автомобилей.
Поскольку помимо наличия квартиры в залоге, много спорных ситуаций возникает из-за наследников, раздела имущества бывшими супругами, квартир, купленных с использованием материнского капитала и т.д. Риелторам в таких условиях сложно обеспечивать юридическую чистоту сделки жилой недвижимости", - говорит эксперт.
Поправки в закон о банкротстве были разработаны после того, как за покупателя жилья вступился Конституционный суд. Житель Санкт-Петербурга в 2015 году купил у банка квартиру в дореволюционном доме за 10,9 млн рублей, а позже взял в кредит еще 20 млн рублей на капремонт жилья. Однако через год банк оспорил сделку. Было заявлено, что сделка совершена за два месяца до санации банка и по заниженной цене. Покупатель утверждал, что не является аффилированным лицом и не знал о проблемах банка. Однако суд оценил квартиру в 35 млн рублей, обязал собственника вернуть жилье и получить обратно 10,9 млн рублей. Более того, квартира включалась в конкурсную массу банка-банкрота и вероятность возврата денежных средств оказывалась ничтожна мала, а также отсрочена во времени.
Конституционный суд встал на сторону покупателя квартиры и предписал внести изменения в законодательство. До этого момента, указал КС, средства от продажи жилья с торгов должны не поступать в конкурсную массу, а передаваться непосредственно гражданину.
Новым законом установлено, что владельцу жилья должна быть возвращена сумма, уплаченная им за жилье, после продажи спорной квартиры уже по полной цене. Эти средства не поступят в конкурсную массу. До перечисления средств, а также до полугода после этого (конкретный срок устанавливает суд) семья может продолжать жить в квартире. Этот порядок будет применяться исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья.
Владелец квартиры вправе выкупить квартиру, доплатив недостающую, по мнению суда, сумму, или же может участвовать в торгах и остаться хозяином, опять же доплатив разницу в цене.
Закон вступил в силу со дня официального опубликования, но в некоторых случаях имеет обратную силу. Так, воспользоваться этими положениями может покупатель квартиры, чью сделку арбитражный суд признал недействительной, но деньги еще не поступили в конкурсную массу. На то, чтобы заявить о желании воспользоваться новым законом, покупателю отводится три месяца с момента начала действия нового закона.