По оценкам Союза садоводов России, в стране насчитывается около 60 миллионов дачников. За последние три года количество дачных участков выросло на 30 %. На сегодня их уже более 12,5 миллиона.
Одной из основных проблем для дачников являются вопросы регулирования общего имущества, а это и дороги внутри поселка, и водокачка, и детские или спортивные площадки. Чтобы урегулировать спорные вопросы, законодатели решили дополнить Гражданский кодекс новым параграфом, который называется "Общее имущество собственников недвижимых вещей". Изменения вступают в силу с 1 октября 2023 года. Что это за поправки?
- Поправки затрагивают интересы огромного числа россиян, так как касаются садовых и огородных товариществ, жилищных и гаражных кооперативов, а также коттеджных поселков. Внесенные в Гражданский кодекс нормы носят универсальный характер и для садоводов, и для членов гаражного кооператива, - пояснила адвокат Светлана Жмурко. - Но не надо забывать, что практически у каждого из перечисленных объединений граждан есть свой специальный закон, которым надо руководствоваться в первую очередь. "Своего" закона нет только у коттеджных поселков, но и он уже находится на рассмотрении Госдумы и скоро должен быть принят. По словам эксперта, с большим числом проблем сталкиваются как раз обладатели участков в садоводческих товариществах и коттеджных поселках. Поэтому большинство новшеств касаются собственников земельных участков.
- Всем дачникам принадлежит доля в общем имуществе. Но, в отличие от личного земельного участка, долю в общем имуществе нельзя продать или подарить - рассказала Светлана Жмурко. - Доля в общем имуществе переходит к новому владельцу только вместе с личным участком садовода, например при его продаже. Доля в земельном участке общего назначения может быть определена только после того, как будет проведено межевание всего надела и установлены его границы.
Как отметила эксперт, доля в общем имуществе у всех дачников разная и зависит она от размера личного участка. Наличие доли в общем имуществе добавит обязанности по уплате налогов и других обязательных платежей.
- Платить придется не только за свой личный участок, но и за часть общего имущества, - пояснила Светлана Жмурко. - Голосовать на общем собрании можно в зависимости от размера доли в общем имуществе. Если раньше голоса практически во всех садоводствах считались по принципу "один садовод - один голос", то теперь расчет голосов может быть разным, пропорционально доле в праве на общее имущество.
Новые правила регулируют вопросы передачи имущества другим людям. По словам эксперта, общее имущество можно передавать посторонним людям, если такое решение будет принято на собрании.
- Передать во владение и пользование общее имущество можно, если за это проголосуют не менее 2/3 присутствующих. В собственность же посторонним лицам передавать общее имущество можно, если единогласно проголосуют все садоводы, - подчеркнула Светлана Жмурко. По мнению эксперта, чтобы поправки заработали, дачникам надо разобраться и со своими проблемами, а их много. Прежде всего - это неоформленные права на земельный участок и отсутствие установленных границ.
- До сих пор многие садоводства не имеют никаких правоустанавливающих документов на землю, а члены этих товариществ считают, что членская книжка - это документ, подтверждающий их право на имущество. Конечно, это не так, - пояснила Светлана Жмурко. - Членская книжка - это всего лишь внутренний документ конкретного дачного поселка, не подтверждающий права на землю. Поэтому таким "собственникам" в самое ближайшее время нужно заняться оформлением имущества, чтобы не потерять его. Бывает, что у товарищества есть документы на землю, но не установлены границы участка. И где на самом деле проходит их территория, какова ее площадь - неизвестно.
По словам эксперта, отсутствие установленных границ хоть и не является на сегодняшний день нарушением, за которое грозит ответственность, но это влечет ряд малоприятных последствий. Например, из-за реестровой ошибки участок может фактически находиться в одном месте, а по документам - в другом. Или, к примеру, за годы существования дачного поселка границы всех участков сдвинулись на дорогу, и теперь проезд стал настолько узким, что возникают проблемы с проездом машин спецназначения. Много споров связано с пересечением участка с землями лесхоза.
Еще одна проблема - взаимоотношения внутри коллектива, связанные с использованием общего имущества.
- Отключение домов от электроэнергии, запрет проезда по общей дороге, отключение воды. На какие только ухищрения не идут председатели, чтобы заставить владельцев участков платить взносы, - рассказала эксперт. - Поправки, которые внесены в Гражданский кодекс, содержат нормы, которые еще раз подчеркивают, что все владельцы общего имущества должны будут нести бремя его содержания. Справедливости ради надо сказать, что взносы бывают надуманными и необоснованными. Например, если членские взносы не утверждаются на общем собрании, как это положено по закону, на основании приходно-расходной сметы и финансово-экономического обоснования взносов, а выдумываются председателем по своему усмотрению и желанию. Оснований платить такие взносы нет.
- А вот если взносы утверждены общим собранием, на котором был кворум (более 50 процентов членов товарищества), садоводы о собрании были извещены заблаговременно, вопрос включен в повестку дня, а большинство собственников проголосовали за, то взносы платить надо обязательно. В противном случае они будут взысканы судом, да еще и с процентами, - подчеркнула Светлана Жмурко.
В Беларуси более 4500 садоводческих товариществ, объединяющих более полумиллиона землепользователей. Вопросы их деятельности регулируются типовыми правилами внутреннего распорядка, первый вариант которых был принят в 2008 году. До этого в стране действовал безнадежно устаревший Типовой устав садоводческого товарищества советского образца. Но и вновь принятый документ не учитывал всех нюансов сосуществования владельцев участков и деятельности руководства СТ. К примеру, лишь спустя два года гражданам позволили устанавливать двухметровые заборы с внешних сторон участков и ограждения между смежными наделами, а также сооружать постройки для хранения личных автомобилей. Птицу и мелкую живность по согласованию с соседями разводить разрешалось, а вот крупный рогатый скот, лошадей, свиней - нет.
Типовые правила включали противопожарные, санитарные и природоохранные требования, порядок пользования дорогами, водопроводом и другими объектами общего пользования. Тем временем многие дачи сменяли хозяев, и новые владельцы "фазенд" хотели уже не только выращивать огурцы с помидорами, но и жить с городским комфортом. Этому препятствовали в том числе и скромные финансовые возможности товариществ. А также устаревшая форма текущего управления: чтобы принять какое-то принципиально важное решение, необходимо было созвать общее собрание, а добиться кворума - еще тот квест. Хронической проблемой многих садоводческих объединений стала несвоевременная уплата взносов. Без них не рассчитаться с организациями, с которыми заключены договоры на вывоз отходов, долги за электричество тоже малоприятны и чреваты санкциями. Возникали вопросы и по размерам взносов: кое-кому казалось несправедливым, что члены СТ вносят членские платежи вне зависимости от размеров своих земельных участков.
Многие проблемные вопросы, в том числе в области управления, удалось решить лишь в нынешнем году благодаря появлению в мае президентского указа N 155 "О садоводческих товариществах". Документ вступит в силу в конце года. В частности, изменены подходы к установлению порядка формирования размеров членских взносов. Общим собраниям товариществ предоставлено право самостоятельно принимать решения по данному вопросу. Еще одно важное новшество - возможность передачи на баланс государственных энергоснабжающих организаций высоковольтных электросетей товариществ, а также внутренних сетей с последующим заключением прямых договоров с гражданами. Как пояснила консультант юридического управления минэкономики Ирина Скачкова, одно из преимуществ передачи в госсобственность - обслуживание сетей квалифицированными специалистами. Устранение аварий также будет происходить за счет энергоснабжающих организаций.
Местные исполнительные и распорядительные органы получили право назначать председателя правления товарищества в случае его длительного отсутствия, а также отдельные полномочия по текущему управлению. Сами товарищества получили возможность бесплатно брать в местных райисполкомах информацию об изъятии и предоставлении земельных участков, а также о госрегистрации перехода прав на земельные участки либо долей в праве на них. Это позволит обеспечить актуальный учет членов СТ. Попутно ужесточены требования по обязательному оформлению земельных участков. Игнорируешь предписания о нарушении правил регистрации имущества? Участок может быть изъят.
И все же один из главных вопросов, волнующих садоводов, пока так и не решен - речь о возможности придания товариществам статуса жилых поселков с возможностью постоянной регистрации граждан.