Очередное увеличение главного макроэкономического показателя до 13% выглядит обоснованным, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Повышение ключевой ставки до 12% в августе позволило стабилизировать курс рубля, но не привело к укреплению национальной валюты и не снизило проинфляционные риски. "Вместе с тем уверен, что в ближайшие месяцы ЦБ вновь начнет снижать ключевую ставку. Однако на данный момент неизбежен рост рыночных ставок по кредитам до 15-17% годовых. Это приведет к временному обвалу спроса на вторичное жилье. В свою очередь, потребительская активность на первичном рынке сохранится на высоком уровне, прежде всего благодаря действию льготных госпрограмм. Кроме того, некоторые девелоперы предлагают выгодные кредиты пол 0,1% на срок до трех лет, которые можно рефинансировать после снижения ключевой ставки. В результате цены на новостройки до конца года продолжат расти на уровне инфляции, тогда как стоимость вторичных квартир сократится на 15-20%".
Повышение ключевой ставки негативно отразится на рынке жилья в долгосрочной перспективе, уверен основатель "Группы Родина" Владимир Щекин. Не субсидируемые ставки по ипотеке, по его мнению, повысятся примерно до 15% годовых. "Это новый антирекорд величины ставок по жилищным кредитам с 2015 года, - отмечает Щекин. - Прежде всего решение ЦБ затрагивает вторичный рынок жилья, где покупателям придется существенно поменять свою стратегию - искать более доступные варианты жилья или вовсе отказаться от покупки. Впрочем, значительная часть клиентов переключится на рынок жилья от застройщиков, так как в этом сегменте действуют программы субсидирования ипотеки, и ставки в среднем сохраняются на уровне 6-8% годовых. Поэтому первичный рынок может испытать значительный приток клиентов - в августе доля запросов от покупателей на первичном рынке в целом по России удвоилась, тогда как на "вторичке" выросла только на 8%". Однако в долгосрочной перспективе и для рынка новостроек высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье невыгодны, добавляет эксперт, так как значительная часть клиентов приходит за новым жильем после продажи старого.
Количество ипотечных сделок может пойти на спад в четвертом квартале, считает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Предыдущее повышение ключевой ставки в августе не только простимулировало спрос на новостройки в Москве, но и привело к рекордным результатам по количеству ипотечных сделок за месяц. Покупатели поспешили взять ипотеку до повышения ставок банками.
К концу августа рыночная ипотечная ставка на первичном рынке составила 13,58% (+2,49 п.п. по отношению к июлю), однако ипотечные ставки по льготным программам в июле-августе оставались на уровне 7,44%.
В первой половине сентября эффект всплеска спроса на первичном рынке сохраняется. Дополнительным стимулом стало начало осеннего, традиционно активного делового сезона.
Повышение ключевой ставки поддержит высокую покупательскую активность, но это не станет долгосрочным трендом, считает Голышев. К концу года объем сделок с привлечением ипотечных кредитов пойдет на понижение.
Повышение ключевой ставки существенно сократит инвестиционную привлекательность недвижимости, говорит президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. По традиции после повышения ставки ЦБ ведущие банки повышают доходность депозитов. Те, кто имеет накопления, непременно разместят их, пусть даже на короткие сроки. И только этот тренд уже снизит интерес к заключению договоров долевого участия или оформлению ипотечных займов.
Льготная ипотека, которая составляла основную долю продаж, утратит свою привлекательность, считает он. "Правительство повысило размер первоначального взноса до 20%, справедливо опасаясь ипотечного пузыря на рынке недвижимости, - отмечает Кулаков. - Таким образом, воронка первоначального спроса на ипотеку существенно сократится. При этом затраты бюджета на поддержку льготной ставки ипотечного кредитования вырастут. Во второй половине 2022 года средняя ставка льготного кредита составляла порядка 6,5-7% при ключевой ставке в 7,5%. Сегодня разрыв между ключевой ставкой и средней ставкой для ипотечного заемщика составляет почти 6%. На протяжении всего 2023 года растет спрос на вторичную недвижимость, которая на фоне сокращения льгот на новостройки, выглядит более привлекательной. Но это подрывает конвейер новостроек у девелоперов. Думаю, в самое сложное положение попадут небольшие региональные застройщики, которые имеют один-два проекта. Тут возможны и банкротства, и слияния, и поглощения. Правда, при условии, что ставка ЦБ не сделает в ближайшее время разворот в обратную сторону. В целом, с учетом тенденции повышения ключевой ставки ЦБ можно прогнозировать рост ставок по ипотеке (от 15 %) и сокращение льготных программ".
Очередное повышение ключевой ставки приведет к росту ставок рыночных ипотек на 0,7 - 0,9%. Средние ставки по рыночной ипотеке будут на уровне 14,3-14,7% для первичного рынка и на уровне 14,8 - 15,0% - для вторичного, прогнозирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Драйвером спроса в сегодняшних реалиях остаются льготные программы по ипотеке - на них сохраняются привлекательные условия, даже с учетом точечно вносимых изменений. Более того, и сами игроки рынка будут анонсировать различные акции и предложения, чтобы предложить покупателям более привлекательные условия.
Увеличение ключевой ставки вкупе с повышением первоначального взноса по ипотечным госпрограммам приведет к некоторому охлаждению спроса на рынке недвижимости, но тренд коснется в большей степени вторичного жилья, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева. Средний уровень ипотечных ставок при его покупке уже в два раза превышает величину ставок по госпрограммам для первичного рынка. В октябре ставки по классическим кредитным продуктам могут достигнуть 16-17%.
В результате принятых мер спрос еще больше сконцентрируется в сфере новостроек. Если сейчас совокупная доля госпрограмм составляет у нас около 85% от ипотечных продаж, то в скором времени это значение может подняться до 100%, считает она. "Однако впоследствии со стабилизацией основных экономических показателей рынок начнет быстро восстанавливаться, и мы ожидаем, что ключевая ставка, а вслед за ней и уровень ипотечных ставок начнет снижаться, - рассказывает Боева. - Покупательская активность, как и в прошлом году, начнет возвращаться на прежние позиции".