"В действительности, заемщику следует отслеживать наличие обременений в отношении недвижимости, поскольку даже полное погашение кредита автоматически не делает имущество свободным для третьих лиц, - подчеркнул вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - А это означает, что запись о залоге недвижимости, хоть она и может являться недостоверной, может остаться в ЕГРН навечно".
Пока квартира числится в залоге, гражданин не сможет ее продать. Не важно, что долг давно погашен: залог есть залог. Это может стать большой проблемой, если квартиру потребуется продать срочно. Но могут быть и другие неприятности. Банк может утратить закладную по давно выплаченной ипотеке. Не стоит думать, что в банковских архивах царит полный порядок. К тому же банк может обанкротиться, а финансовая документация - куда-то исчезнуть.
Еще один риск: бесконтрольная продажа закладной и, собственно, самого кредита третьим лицам с передачей всех необходимых персональных данных о залогодателе имущества. "При этом продать закладную залогодержатель может неограниченное число раз любому лицу, - подчеркивает Никита Филиппов - Продажа закладной не может быть запрещена залогодателем и всегда сопровождается записью на ней с отметкой о новом владельце".
Как объясняют юристы, при оформлении ипотеки заключается договор залога между банком и гражданином. На основании данного договора вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
"В некоторых случаях банки могут оформлять залоговые права на недвижимое имущество путем выдачи закладной при заключении договора залога, - говорит Никита Филиппов. - В этом случае закладная, оформленная в единственном экземпляре и хранящаяся у залогодержателя или депозитария, выступает ценной бумагой. Привлекательность данного инструмента для банка заключается в ее оборотоспособности и инвестиционной привлекательности на рынке ценных бумаг. С помощью закладной кредитная организация может перепродать ипотечные обязательства другому банку либо обменяться закладной с третьими лицами".
От наличия или отсутствия закладной будет зависеть и порядок погашения записи об ипотеке в ЕГРН в случае полной выплаты кредита. "Как правило, подробный алгоритм действий сторонами согласовывается в договоре залога недвижимости (ипотеки)", - поясняет старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре", кандидат юридических наук Сергей Бибиков.
В случае если стороны не согласовали такие действия, то алгоритм погашения записи об ипотеке зависит от того, выдавалась или нет закладная. Если закладная выдавалась, ее нужно будет получить в банке с отметкой о погашении долга. Заявление о снятии залога можно подать через МФЦ, прикрепив закладную вместе с другими документами.
"В случае утраты закладной, например, в связи с непередачей закладной конкурсному управляющему при банкротстве банка, запись об ипотеке может быть погашена на основании судебного акта, вынесенного в исковом производстве по иску залогодателя или залогодержателя", говорит Сергей Бибиков.
Излишне говорить, что, если закладная потеряна, быстро решить вопрос не получится. Придется побегать, потратить нервы и время. Так что лучше все делать сразу после расплаты. "В любом случае после погашения задолженности по ипотечному кредиту залогодателю следует обратиться к сотруднику банка или в аппарат конкурсного управляющего с целью уточнения порядка подачи соответствующего заявления и необходимости получения закладной", - говорит Сергей Бибиков.
По его словам, срок погашения записи об ипотеке составляет три дня с момента поступления соответствующих документов в Росреестр. "Следует отметить, что закладная является документом строгой отчетности, - подчеркивает юрист. - В этой связи рекомендуем обращать внимание на требования, предъявляемые к закладной, несоблюдение которых может привести к ничтожности выданной ценной бумаги. Нельзя не отметить, что на практике встречаются случаи мошенничества с выданными закладными (например, подделка закладных неустановленными лицами, оформление закладных сотрудниками банков на свое имя, бесконтрольная выдача и реализация закладных, которая может повлечь отзыв лицензии у кредитной организации)".
Чтобы избежать подобных проблем, юристы рекомендуют обращаться к авторитетным кредитным организациям и проверять закладную на соответствие реквизитов, установленных в законе об ипотеке.
"Как показывает практика, в случае если банком выдавалась закладная, то погашение записи об ипотеке при выплате кредита производится в заявительном порядке путем обращения заемщика в банк за проставлением отметки об исполнении кредитных обязательств и, в последующем, совместного обращения заемщика и сотрудника банка - в Управление Росреестра, - рассказывает Сергей Бибиков. - Основная причиной, в результате которой банк автоматически не уведомляет Управление Росреестра о погашении записи об ипотеке является отсутствие необходимых ресурсов у банка по взаимодействию с Управлением Росреестра, электронного документооборота".