Признаки перегрева и впрямь наблюдаются. Во-первых, темпы роста числа выданных ипотечных кредитов в годовом исчислении достигли 30%. Во-вторых, банки привлекают все более рискованных заемщиков. Тех, кто тратит на обслуживание кредитов существенно больше 50% ежемесячных доходов (среди новых ипотечников их оказалось в середине года более 70%).
Кредиты на покупку жилья уже стали выдавать даже тем, кто тратит более 80% доходов. На что же они живут? Скорее всего, на теневые доходы, которые не видит государство, но теоретически могут учитывать банки. Но! Хорошей новостью является то, что доля просроченных кредитов по ипотеке не растет, а упала (по состоянию на август) до 0,36%, по сравнению с 0,4-0,41% в 2022 году. Люди дисциплинированно платят по кредитам за жилье, которое часто является их единственным. Наконец, в-третьих, признаком перегрева рынка является выросший до неприличия разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье - не менее 30%, порой даже достигая 50%.
При том что около 70% новостроек стоят нераспроданными (явный признак на завышение залоговой цены жилья к платежеспособному спросу). Это как с машиной: едва выехав из автосалона, она уже не новая и падает в цене. А через год - легко процентов на 30%. Но ведь кредит вам дают под "залоговую" стоимость квартиры, и если все пойдет не так, то банк, забрав ее у вас, не сможет продать ее по "учетной цене". Но это уже проблемы банка. Хотя он их всегда хеджирует за счет добросовестных плательщиков.
Рост числа ипотечных кредитов объясняется еще и тем, что те, кто планировал купить квартиру, спешат с этим на фоне девальвации рубля и угрозы инфляции: недвижимость, на фоне высоких рисков на фондовом рынке, считается у россиян надежным средством сбережения капиталов. Поднятие ЦБ в ответ ключевой ставки (в сентябре до 15%), которое неизбежно влечет поднятие ставок по кредитам и у розничных банков-кредиторов, заставило людей еще сильнее поторопиться с решением. Как говорится, налетай, пока не подорожало.
Свою роль в разогреве ипотечного рынка сыграла и льготная ипотека. Ее доля в общем объеме ипотечных кредитов в середине года достигла 54%. Круг тех, кто имеет право на поддержку от государства (оно субсидирует банкам разницу между рыночной ставкой и льготной), достаточно широк. Самая распространенная - "Семейная ипотека" (до 8% годовых, при рыночной ставке около 15%), получить кредит по ней могут семьи с двумя детьми до 18 лет. Есть ипотека для сотрудников IT-компаний (до 5% годовых), "Дальневосточная ипотека" (2%), "Сельская ипотека" (0,1-3%). А еще и банки в сговоре с застройщиками придумывают свои "льготные ипотеки", привлекая ставками ниже льготных, но повышая под это цены на жилье. Платить легче, но дольше и в сумме дороже.
Льготная ипотека работает примерно так же. В кризис на фоне пандемии ее придумали, чтобы поддержать стройкомплекс (президент недавно говорил, что он вносит 5% в ВВП страны, хотя с учетом мультипликационного эффекта некоторые говорят даже о 10-12%, на фоне 16% доли нефтегазового комплекса), но и чтобы помочь решать жилищный вопрос. Обе задачи выполняются. Миллионы людей переезжают в новые квартиры.
Но когда идет субсидирование рыночных условий в пользу потребителя, неизбежен рост цен. Что заставляет многих говорить о падении доступности жилья. С начала действия льготных программ (с 2020 г.) средний срок выплаты ипотечного кредита увеличился с 19 до 25,7 года. А цены на недвижимость на первичном рынке (на который распространяются льготные программы) выросли не менее чем на 50%. Правда, и средние зарплаты выросли примерно на треть. При этом еще раз напоминаем о странном парадоксе, который есть объективная данность: доступность жилья (говоря о ценах и росте, соответственно, стоимости обслуживания ипотечных кредитов) снизилась, а вот обеспеченность жильем выросла и продолжает расти.
Теперь задача - как "сдуть" надувающийся пузырь, не дав схлопнуться рынку. Если кому-то уже привиделись американские картинки времен 2008, когда миллионы людей лишились жилья и обанкротились одновременно, то успокоим: российская ситуация несколько иная. Во-первых, ипотечное жилье у большинства заемщиков единственное, отнять его "просто так" нельзя, к тому же законодательство предписывает банку списать весь долг, а не вешать его на несостоятельного ипотечника. Во-вторых, безработица в РФ ничтожна, а средние доходы растут. Плавающих ставок по ипотечным кредитам (в отличие от США) у нас нет. Люди будут изыскивать средства для обслуживания кредитов. При этом ипотека - один из гарантов социально-политической стабильности: люди думают, как платить долги, а не "искать себя в противостоянии с системой".
Уже повышен минимальный взнос по льготной ипотеке - до 20%, сокращены компенсации банкам, повышены коэффициенты по резервированию ими средств по таким кредитам и т.д. Семейная ипотека должна быть свернута летом 2024 г. Затем - тут можно согласиться с ЦБ - стоит сосредоточиться сугубо на выделении льготных кредитов только действительно нуждающимся. Приближение условий кредитования к рыночным снизит перегрев рынка, хотя бы и за счет снижения темпов строительства. Банки (собирающие в этом году рекордную прибыль), если столкнутся с трудностями реализации заложенного жилья (чего пока не просматривается), снизят цены, и доступность его повысится. Государство или крупные компании могут хоть бы и выкупать часть нераспроданных новостроек, чтобы сбить предложение и создать "банк" арендного жилья в целях повышения мобильности рабочей силы. Стройкомплексу же будет чем заняться и на присоединенных территориях.