Рынок переуступок набирает всё большую популярность за счет того, что существует довольно приличный разрыв между ценами на переуступку и ценой от застройщика, говорит гендиректор компании Todayprice Игорь Галузин. Это связано с тем, что цена застройщика за последние год-два довольно сильно выросла. При этом те, кто заходил в стройку ранее по другим ценам и по каким-то причинам сейчас хотят выйти, в принципе, готовы делать скидки для того, чтобы быстрее получить деньги.
К примеру, два года назад на стадии котлована инвестор купил квартиру за 8,8 млн рублей. Сейчас дом находится на финальной стадии стройки, и у застройщика такая квартира продается за 11 млн рублей. Но инвестор продает эту квартиру по переуступке за 10,3 млн руб. Таким образом и инвестор получает прибыль, и покупатель может сэкономить до 700 тыс. руб.
Кроме того, на рынок переуступок распространяются семейная и IT-ипотека (по этой программе - только если после застройщика собственником был предприниматель или юрлицо), которые не действуют на вторичном рынке жилья, добавляет Галузин. Поэтому инвесторы продают квартиры, когда дом уже допустили до сдачи.
Но если уже оформить право собственности на квартиру, то она автоматически переходит на рынок вторичного жилья, и на нее уже не распространяются льготные программы. Стоит добавить, что по ипотеке на новостройки (со ставкой до 8%) купить квартиру по переуступке нельзя.
С начала года спрос на квартиры по переуступкам вырос примерно на 50%, говорит исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Если инвестором квартира была куплена в ипотеку, то для банков механизм переуступки имеет свои преимущества по сравнению с досрочным погашением кредита.
Досрочное погашение лишает банк возможности заработать проценты на кредите. Если заемщик продает жилье по переуступке из-за финансовых проблем, то банк избегает ситуации с появлением проблемного кредита, выплаты продолжаются, пусть и от лица другого клиента. Ликвидность объектов, которые реализуются по переуступке, повысилась, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В первую очередь, это связано с возможностью приобрести такие квартиры, оформив кредит по льготным ставкам, - воспользовавшись семейной или IT-ипотекой.
Сделки также привлекают покупателей - молодые семьи, у которых в ближайшее время планируется пополнение: сейчас они могут взять ипотеку по стандартной ставке, а с рождением ребенка рефинансировать кредит под более низкую ставку, на более выгодные условия.
Квартиры по переуступке покупают, хотя и с определенными опасениями, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Особенности сделки при приобретении по такой схеме повышают риск покупателя, отмечает он. В случае банкротства застройщика (а оно бывает и когда дом уже почти готов) компенсация будет рассчитываться, исходя из цены, которая была зафиксирована у первого покупателя.
Есть риски, связанные с возможным мошенничеством или проблемами у продавца. Поэтому по переуступке покупают или дешевле, чем у застройщика (на 5-20%), или в случае, если нужные планировки у него закончились. Доля таких сделок растет к концу строительства, на рынке Москвы и области, к примеру, она варьируется от 3% до 15% рынка новостроек (в зависимости от конкретного объекта и времени продажи). Объемы переуступок связаны не только с жилищными инвесторами, вкладывающимися на стадии котлована и выходящими в деньги ближе к сдаче объекта, но и с особенностями расчета частью застройщиков с подрядными строительными организациями, когда они получают свою долю квартир и реализуют их на рынке для выплаты зарплаты и т.п.
По данным консалтинговой компании Frank RG, в сентябре разница в ипотечных платежах в Москве за новую квартиру и за вторичную отличались на 63,5 тыс. руб. Брать вторичную квартиру в ипотеку - почти равно платежам за две новые квартиры, отмечали эксперты.