Предполагается разработать законопроект об использовании проектного финансирования и счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов подрядчиками. Когда он может быть принят?
Алексей Ниденс: Механизм, который сейчас предлагается на рынке индивидуального жилищного строительства, показал свою эффективность с 2019-го года на рынке многоквартирного строительства. Застройщики получают независимо от спроса и темпов продаж возможность получения финансирования своих проектов, граждане полностью уверены в безопасности вложений в недвижимость.
Эти же механизмы правильно использовать и для развития рынка ИЖС. Проектное финансирование уже работает для застройщиков, которые реализуют здесь крупные проекты. Таких проектов пока немного, 5-6 в нескольких регионах - закон действует лишь с весны прошлого года.
Следующий большой сегмент рынка - строительство гражданами на своих земельных участках, но с привлечением профессиональных подрядчиков. Идея в том, чтобы дать подрядчикам возможность получения проектного финасирования, а гражданам дать возможность защитить свои вложения на счетах эскроу.
Законопроект разработан, сейчас идет его обсуждение на площадке правительства. Ожидается внесение в Госдуму уже в осеннюю сессию.
Какой вы ожидаете спрос на этот механизм?
Алексей Ниденс: Уверены, что этот сегмент будет достаточно востребован как подрядчиками, так и гражданами. Мы как институт развития участвовали в разработке этого закона и с банком ДОМ.РФ уже запустили пилотный проект, не дожидаясь принятия закона, но, по сути, применяя все механизмы, которые предполагаются в нем. Кредитуем подрядные организации и предлагаем как раз реализовывать проекты с привлечением средств граждан на счета эскроу, которые будут раскрываться только после того, как объект введен в эксплуатацию подрядчиком.
Уже видим спрос, достаточно большой объем заявок подали подрядчики, и уже начинаются первые траншевые выдачи под застройку.
Более того, мы как институт развития предлагаем правительству реализовать еще и пилотный проект по субсидированию ставок проектного финансирования для подрядчиков за счет собственных средств, выделить на это порядка 1 млрд рублей. Чтобы параллельно с принятием закона как раз оттачивать, обкатывать все эти механизмы. И, когда выйдет закон, рынок уже будет к этому готов, уже будут протестированы, отработаны проекты на стороне кредитных организаций. Есть предварительные договоренности со Сбербанком, ВТБ, банком ДОМ.РФ, что они будут разрабатывать подобные продукты, отрабатывать технологию взаимодействия банков с подрядчиками.
Ну и, собственно, сами граждане тоже постепенно начнут понимать все преимущества этого продукта, поэтому рассчитываем на достаточно активное развитие, начиная с весны следующего года.
Заявки от граждан уже есть?
Алексей Ниденс: Они пока единичные, но уже начали появляться открытия первых счетов эскроу.
Ипотечные ставки на вторичном рынке поднялись до 15%. Может ли упасть спрос на ипотеку в следующие месяцы?
Алексей Ниденс: Сейчас ситуация уникальная. За сентябрь рынок продемонстрировал рекордные показатели по выдаче. Если в августе было порядка 850 миллиардов, то, по предварительным оценкам, в сентябре было выдано еще больше ипотечных займов, на общую сумму около триллиона рублей. Это рекордный за всю историю ипотечного рынка объем.
Скорее всего, такой результат мы превзойти сможем не скоро. Сейчас рыночный уровень ставок - порядка 14-15%. На первичном рынке действуют льготные ипотечные программы, на них приходится более 90% всех выдач.
До поднятия ставок до этих уровней вторичка конкурировала с первичкой как раз за счет того, что стоимость квадратного метра ниже, и даже при более высоких ставках на ипотеку ежемесячный платеж был несколько ниже. Сейчас же, когда ставки выросли, ежемесячный платеж стал выше, и, соответственно, в конкуренции вторички и первички теперь выигрывает первичный рынок. Мы видим, что уже постепенно идет перераспределение в сторону спроса на первичное жилье. И, скорее всего, увидим снижение вторичного ипотечного рынка на 30%. Если летом объем вторички в выдаче ипотеки составлял порядка 60%, то в ближайшие месяцы мы увидим снижение до 40-45%.
С 20 сентября увеличен до 20% минимальный первый взнос по льготным ипотечным программам. Какой эффект вы видите от этого?
Алексей Ниденс: Пока прошло лишь три недели. Мы ожидаем, что с октября выдача ипотеки с господдержкой действительно несколько замедлится, снижение будет на уровне 10-20%, после ажиотажа в августе-сентябре на фоне ужесточения условий по льготным программам - повышения требования к первоначальному взносу с 15 до 20% и снижения размера субсидии банкам на 0,5%. Но снижение будет к максимальным уровням августа-сентября, и это все равно почти в два раза больше, чем в июне-июле. Льготные программы останутся привлекательными для заемщиков и будут основным драйвером ипотечного рынка до конца первого полугодия 2024 года.
Предполагается, что с июля следующего года появится кластерная ипотека - меры господдержки будут варьироваться в зависимости от ситуации в каждом регионе. В каких регионах, на ваш взгляд, должны быть льготные ставки по этой схеме и что ожидает столичный рынок?
Алексей Ниденс: Переход на кластерную модель господдержки заложен в Стратегии развития строительной отрасли, которая была утверждена в ноябре прошлого года.
Сейчас решение о переходе именно на кластерные меры поддержки в части ипотеки с июля следующего года не принято, идет обсуждение на уровне правительства. Но такой принцип действительно видится достаточно целесообразным.
Было бы, наверное, правильно поддерживать те регионы, где в силу разных факторов недостаточен спрос. И как раз его поддерживать через ипотеку, чтобы девелоперы могли запускать новые проекты, понимая, что спрос на новое запускаемое жилье будет поддержан.
При этом есть регионы, где мы видим недостаточный объем предложения. И здесь было бы правильно запускать программу поддержки именно предложения, начать субсидирование проектного финансирования. Такие программы тоже сейчас обсуждаются с Минстроем и, возможно, также будут реализовываться уже в следующем году.
В очень динамично развивающихся регионах, в основном, центральных, наверное, правильнее не перегревать рынок мерами поддержки - ни через ипотеку, ни через предложение. Рынок должен сам себя регулировать. Это, например, Московский регион, Санкт-Петербург, Краснодарский край.
Если в этих регионах отменят льготную ипотеку, цены упадут?
Алексей Ниденс: Сейчас, скорее, идет обсуждение будущего дизайна рынка льготной ипотеки на долгосрочную перспективу. Со своей стороны мы считаем целесообразным дополнить кластерный подход еще и адресными мерами, направленными на какие-то отдельные категории граждан. Возможно - подумать о поддержке с учетом уровня дохода и жилищной обеспеченности.
Что касается цен - говорить об их падении в ближайшее время я бы не стал, спрос на первичном рынке достаточно активный.
В недавнем исследовании ДОМ.РФ отмечалось, что рынок апартаментов растет уже не так бурно, как раньше. Возвращение налога на добавленную стоимость на апартаменты еще больше снизит спрос на них?
Алексей Ниденс: Сейчас в стадии строительства находятся порядка 7 млн кв.м апартаментов. Около 80% этого рынка приходится на 5 регионов: Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Крым.
Цели покупки апартаментов разнятся от региона к региону. Например, если в Москве в основном приобретаются апартаменты бизнес- и элитного класса для постоянного проживания, то в Краснодарском крае и в Крыму апартаменты, скорее, покупают в инвестиционных целях - для последующей сдачи в аренду или временного проживания.
Темпы вывода новых проектов уже начали замедляться. Тенденция может усилиться с учетом принятия закона об отмене льготы по НДС для застройщиков. Такой формат с вступлением в силу этого закона станет еще менее привлекательным и для застройщиков, и для потребителей, поэтому, конечно, рынок скорректируется в сторону снижения предложения.
ДОМ.РФ планировал создать реестр лифтов. Когда он появится?
Алексей Ниденс: Мы выходили с такой инициативой в Минстрой и Минпромторг. Сейчас инициатива находится на стадии обсуждения. Решение еще не принято.
Мы понимаем, как это реализовать, предлагаем для реализации нашу единую информационную систему жилищного строительства. В случае принятия такого решения министерствами сможем достаточно оперативно реализовать.
Создание подобного реестра помогло бы отлеживать весь жизненный путь лифта - от производства до установки либо по программе замены в существующий жилой фонд, либо в новые многоквартирные дома. И дальше отслеживать все эксплуатационные характеристики, необходимость проведения ремонта, капитального ремонта и так далее - вплоть до вывода лифта из эксплуатации.