Выдачи ипотеки по госпрограммам превышают объем кредитов, выданных на рыночных условиях, с мая нынешнего года. За сентябрь, по данным ЦБ, объем кредитов с господдержкой составил 652 млрд руб. при общей выдаче в 955 млрд.
До конца года доля госпрограмм достигнет максимальных 55% в общем объеме продаж ипотеки российских банков, прогнозируют в банке ВТБ. Ранее рекордное значение было зафиксировано в 2022 году - 47%. Доля кредитов с господдержкой возрастает с каждым месяцем. Самый активный рост в октябре зафиксирован по программе "Дальневосточной ипотеки" - ее выдачи выросли на треть по отношению к сентябрю и вдвое - к августу. В четвертом квартале до 70% ипотечных выдач будут проходить с господдержкой.
Прогноз подтверждают аналитики Домклик Сбербанка. Сейчас выдачи льготных кредитов составляют 53,7%, по итогам года они достигнут 55%.
В Росбанке фиксируют долю госпрограмм по итогам 9 месяцев в 54%.
Глобально самая большая доля приходится на семейную ипотеку, констатирует директор "Росбанк Дом" Вадим Мамонов. В Москве семейная ипотека составляет 44% от всех льготных программ, в Санкт-Петербурге 43%, в Екатеринбурге 53%, в Казани 48%. При этом в регионах Дальнего Востока большей популярностью пользуется дальневосточная ипотека. В октябре же наибольшую динамику демонстрировала IT-ипотека.
"Доля ипотеки с господдержкой увеличилась с 43% в количественном выражении в начале третьего квартала до 53% в октябре, и ее популярность продолжит расти, - считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. - По нашим прогнозам, к концу года доля льготных программ в общей выдаче будет составлять порядка 70% по количеству и до 80% по объему. В текущих условиях меры господдержки будут оказывать стабилизирующее влияние на спрос на первичном рынке и рынке ипотеки в целом".
Ипотека с господдержкой является драйвером рынка, и от эффективности этих нескольких программ (ипотека на новостройки, семейная, дальневосточная ипотеки, программы для военнослужащих, IT-специалистов) зависит как жилищный рынок, так и многие строительные компании, а значит - их работники и семьи, отмечает
профессор Финуниверситета при правительстве Александр Цыганов. Более того, отмечает он - субсидирование ипотечных ставок стало зримым проявлением участия государства в решении наболевших проблем многих российских семей, то есть эта экономическая программа стала важным фактором внутренней социальной политики, и это надо учитывать.
Тем не менее, такое превалирование субсидированных программ не может продолжаться вечно, говорит Цыганов. Госпрограммы должны стать более адресными и направленными на поддержку наиболее нуждающихся граждан, которые смогут получить помощь быстрее и эффективнее в случае уточнения условий. Сегодня же поддержку могут получить и не сильно нуждающиеся в ней - например, жилищные инвесторы.
Поэтому достижение доли в 50% ипотечными программами с господдержкой говорит о проблемах на рынке строительства и классического кредитования, которые самостоятельно не смогли решить проблемы доступности жилья для многих жителей. Определённым минусом является длительность сроков и неопределённость объёмов предоставления субсидии, так как ипотечный кредит является долгосрочным и выплату субсидий нужно закладывать на длительное время вперёд. Также рынок жилья становится зависимым от объёмов предоставления новых субсидий, что также может стать проблемой в будущем.
Проблемной с точки зрения вопросов социальной справедливости и сохранения населения в российских регионах является и реализация жилищных программ в маленьких городах и посёлках, где нет новостроек. Из-за перетока покупателей на рынок новостроек, что стимулируется программой субсидирования, отсутствующей для вторичного жилья, снижается возможность продажи старой квартиры, что с одной стороны сдерживает рост цен на недвижимость, но с другой препятствует использованию старой квартиры для формирования первого взноса.
Поэтому при понимании важности субсидированных ипотечных программ и их востребованности населением необходимо, по мнению Цыганова, модернизировать их с учётом опыта реализации на протяжении последних лет.
В октябре средний ипотечный кредит на новостройку в России составил 5 млн руб., говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. При сроке кредита 25 лет ежемесячный платеж по стандартной программе со ставкой 15% составляет порядка 64 тыс. руб, по льготной ипотеке со ставкой 8% - 38,5 тыс. руб. Таким образом, субсидирование ставки обойдется бюджету в 7,5 млн за каждый такой кредит, а каждый выданный рубль кредита по господдержке при текущей ставке ЦБ обходится в 1,5 рубля. Дисбаланс налицо и рынок недвижимости находится в ожидании новых мер по ужесточению денежно-кредитной политики, считает Чернокульский:
Недавно из бюджета были выделены дополнительные 95 млрд руб. на ипотеку с господдержкой. При этом средства выделяются не на новые кредиты, а на дополнительное финансирование разницы в ставках для банков по кредитам, выданных на прежних условиях, говорит Чернокульский. "На мой взгляд, достаточно несправедливо финансировать разницу, возникшую из-за повышения ключевой ставки, за счёт всех налогоплательщиков в то время, как некоторые пользуются субсидиями, чтобы заработать на покупке недвижимости", - говорит он.