Ранее вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин сообщил, что за первые девять месяцев этого года в России были восстановлены права более 30 тысяч дольщиков. "За счет федеральных механизмов восстановлены права 13 636 граждан, за счет региональных - 16 941 человек", - сказал вице-премьер. Ситуации, когда люди, заплатив за квартиру в строящемся доме, так и не получали ее, возникали из-за рисков прежней схемы долевого строительства.
Девелопер получал деньги от покупателя, а взамен обязался построить многоквартирный дом.
До внесения изменений в федеральный закон долевое строительство было рискованным, поскольку девелоперы практически без ограничений использовали деньги дольщиков, рассказал "РГ" президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. "Недобросовестные застройщики могли заморозить объект и объявить себя банкротами, а дольщики не могли вернуть вложенные деньги", - пояснил он.
Изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, ужесточили требования к девелоперам и усилили защиту прав дольщиков. Но к тому моменту число владельцев недостроенных квартир достигло почти четверти миллиона. Государство взяло на себя восстановление нарушенных прав людей, создав специальный фонд.
В 2019-2023 годах общими усилиями Фонда развития территорий, а также регионов помощь получили более 195 тысяч граждан, пострадавших от действий застройщиков, количество проблемных объектов, включенных в ЕРПО, сократилось в 3,5 раза, сообщили "РГ" в пресс-службе ФРТ.
Проблемы дольщиков решают на федеральном и на региональном уровнях. К федеральным механизмам относятся завершение строительства проблемного объекта и выплата компенсаций, к региональным - привлечение нового инвестора для завершения строительства, предоставление компенсационного жилья, выплаты.
В 2019-2023 годах наблюдательный совет Фонда развития территорий рассмотрел 1394 проблемных объекта. Пострадавшими по ним были признаны почти 112,6 тысячи дольщиков. Из них по 536 объектам приняты решения о завершении строительства, по 858 объектам решено заплатить компенсацию. "По действующему законодательству, чтобы определить размер компенсации за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость квадратного метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору)", - рассказала "РГ" президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
Рыночная стоимость квадратного метра определяется независимым оценщиком. При этом есть максимальная площадь, за которую можно получить компенсацию, - 120 квадратных метров. Теоретически можно сказать, что компенсация должна позволить купить другое жилье, отметила эксперт, но следует также учитывать ситуацию на рынке недвижимости в разных регионах и характеристики объектов.
Работа по восстановлению прав обманутых дольщиков еще продолжается. "На 1 ноября 2023 года в ЕРПО числились 779 проблемных объектов суммарной жилой площадью 5,2 миллиона квадратных метров. Они расположены в 59 регионах страны. Требуется восстановить права порядка 64 тысяч дольщиков", - сообщили в пресс-службе Фонда развития территорий. Там также пояснили, что из оставшихся 64 тысяч пострадавших граждан около 29 тысяч будут восстановлены в правах на жилье за счет региональных механизмов, остальные - за счет федеральных. При этом большая часть дольщиков будет восстановлена в правах до конца 2023 года.
Сегодня прежняя схема покупки квартиры в новостройке уже не действует. Застройщики не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на банковских счетах эскроу, а строительство ведется за счет кредитов. Получить деньги дольщиков застройщики могут после ввода объекта в эксплуатацию. "Счета эскроу в разы снизили риски появления обманутых дольщиков, при этом увеличили прибыльность инвестиций в недвижимость за счет большей прозрачности на рынке жилищного строительства", - отметил Антон Глушков.
Переход на проектное финансирование сделал рынок жилой недвижимости более стабильным, подтверждает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. "Если жилье не построено в срок, клиенты имеют право на возврат суммы, пусть и без учета инфляции. Кроме того, до 10 миллионов рублей от суммы сделки застрахованы государством на случай банкротства банка, - рассказал он "РГ". - Новая система полезна и для девелоперов. Во-первых, рынок стал прозрачным, что привело к росту потребительской активности. Во-вторых, проектное финансирование защищает застройщиков в периоды экономических колебаний".
По словам Ирины Зыряновой, сегодня обманутые дольщики могут появиться, только если строительство объекта и привлечение денежных средств идет не по правилам законодательства о долевом строительстве. Такие исключения хоть и не часто, но пока встречаются, например, жилищно-строительные кооперативы или проекты с использованием схем купли-продажи будущей вещи или инвестиционных договоров. Схемы эти закону не противоречат, но и не предоставляют дольщикам таких же гарантий, как договор долевого участия (ДДУ) и счет эскроу, отметила эксперт.
Между тем новым механизмом приобретения квартиры пользуются все больше покупателей. В сентябре 2023 года на рынке новостроек Москвы было зарегистрировано более 17,7 тысячи ДДУ с использованием счетов эскроу, что на 85,5 процента больше, чем в сентябре 2022-го, сообщили в столичном управлении Росреестра. "Москва - один из лидеров по девелопменту с использованием эскроу-счетов, на эту схему приходится более 90 процентов ДДУ в столице, - отметил Руслан Сырцов. - В свою очередь, в Подмосковье только 20-25 процентов сделок совершаются в комплексах с эскроу. Это объясняется в первую очередь тем, что от обязательного перехода на проектное финансирование освобождены проекты, получившие разрешение на строительство до лета 2019 года. Кроме того, правом реализовывать проекты без эскроу-счетов наделены системообразующие игроки региона".