От прочитанного у меня зашевелились волосы на голове, и я решила позвонить, выступив потенциальным "покупателем". На другом конце провода приветливо ответила агент, представившаяся Ольгой.
- Да, эта квартира еще в продаже. Поторопитесь, такие варианты расхватывают у нас, как горячие пирожки. Только ипотека здесь не подходит, квартира с обременением, - уточнила собеседница. Обременением оказалась 80-летняя бабушка, собственница жилья. Именно она и продает свою единственную квартиру.
- Продажа по договору пожизненной ренты. Вы оплачиваете всего 6 млн рублей (при рыночной стоимости подобных объектов в 12 млн), право собственности переходит на вас уже через пару дней. Но по договору вы будете обязаны платить 25 тыс. ежемесячно до смерти продавца, а также оплачивать коммунальные платежи. Но не переживайте, мы берем в работу лишь квартиры, состояние здоровья владельцев которых не вызывает сомнения. Ну, как правило, на все про все от шести месяцев до полутора лет.
Интересуюсь, а это вообще законно?
- Конечно, по договору пожизненной ренты нередко происходят сделки. Правда, найти таких продавцов непросто. Не переживайте, все делается в рамках закона, сделка нотариальная.
Я решаю подыграть, выражая сильную заинтересованность. Мол, рассмотрела бы этот вариант, А можно ли посмотреть на квартиру и с бабушкой поговорить?
- Нет, с продавцом вы познакомитесь только в день сделки, - сообщили мне. - Да и квартиру увидите только после того, как право собственности получите. Поверьте, там не на что смотреть: это стандартный "бабушатник". Но и цена смешная. Ну, вы понимаете... Да и вселиться в нее не получится сразу.
Шесть платим - три в уме
Я прошу разъяснить мне условия договора.
- Мы должны вас предупредить, квартира продается за 6 млн, но по договору сумма сделки составляет 3 млн. Их вы у нотариуса должны будете передать продавцу. Ну или перевести на его счет до подписания.
Уточняю: получается, 3 млн я отдаю продавцу, а еще 3 млн кому?
- А это комиссия - нам за работу. Понимаете, в этой цепочке задействовано много людей: и агентство, и те, кто этих бабушек находят, и соцработники, и врачи. Вы же понимаете, предварительная работа ведется не один день, и она большая. Пожилые люди недоверчивы и убедить их непросто. И о состоянии здоровья надо знать все, о возможных родственниках.
- А вдруг у бабушки есть дети, внуки, племянники?
- У этой точно нет, она одинока. Да если б и были, вам волноваться не стоит. Мы берем справку от психиатра, что человек в здравом уме, это нотариальное требование. Да и само подписание договора фиксируем на видео, где бабушка подтверждает свое намерение. Смотрите, какой вариант выгодный. Вы потом ей всего 25 тыс. в месяц переводить должны. Зато у вас будет уже квартира с московской пропиской, пропишитесь сразу, - убеждают меня. - Да, еще погребение бабушки вам оплатить придется. Но это уже мелочи.
Я сказала, что мне надо все обдумать и прекратила разговор. А когда через несколько дней связалась с агентом, оказалось, что та квартира уже "ушла". Но есть другой вариант: там "дедушка уже на ладан дышит".
В течение месяца агент меня заваливала новыми, как она выражалась, "вкусными" и "горячими" предложениями. Предлагая то одну, то другую бабушку.
- Вы точно не пожалеете. Потом к нам еще за одной бабушкой (ой, за квартирой) придете. У нас уже есть постоянные клиенты, - наседали на меня.
В итоге, конечно же, я отказалась. Но вопросы остались. Да и раз подобные схемы есть на рынке недвижимости и квартиры с живым "обременением" продаются и покупаются, насколько безопасно как покупать, так и продать такую квартиру? Не останутся ли в итоге добросовестные покупатели без денег и жилья? А главное - не грозит ли опасность пожилым обладателям квадратных метров? Ведь основное, на что тут делается упор, - вовсе не на возможное увеличение жизни пенсионерок. Для кого-то они просто, как бы страшно это ни звучало, "товар", просто неудобный "довесок" к дешевой квартире.
Опасность для покупателя
- Участвовать в подобной схеме с нигде не зафиксированной "комиссией" в размере 3 млн я бы категорически не рекомендовала. Она заведомо опасна и совсем ненадежна, а к тому же по сути является незаконной, - говорит столичный адвокат Екатерина Куцая. - "Риелторы" в ней явно уходят от налогов и от ответственности в случае возникновения проблем в будущем. К тому же они не скрывают: надо делиться, есть целая цепочка заинтересованных лиц.
Среди них, к слову, соцработники - те самые люди, которым доверяют пенсионеры. А ведь они не имеют права никому из посторонних предоставлять личные данные о своих подопечных. Мало того, что те информацию "сливают", так еще и "обрабатывают" доверчивых стариков, чтобы те соглашались.
Для добросовестного покупателя есть риск потери денег и времени. Ведь в договоре указана одна сумма, а на деле человек платит совсем другую. И если что-то пойдет не так, доказать он сможет только то, что зафиксировано в документе. В лучшем случае это ему вернется, если договор будет расторгнут по соглашению сторон. Но если сделка будет признана недействительной, можно потерять все.
Исключать нельзя и то, что бабушка может быть в сговоре с агентами. И где тогда гарантия, что она не обратится в суд с просьбой о расторжении договора? Например, по причине введения ее в заблуждение: думала, за ней будут ухаживать, а ухода не получает. Для этого было бы хорошо заранее на сайте суда проверить, не была ли старушка участницей подобных дел. Но для этого нужно как минимум знать ее фамилию, имя и отчество. А в данном случае даже ФИО продавца вы узнаете в день Х.
- Сделка может быть расторгнута и по инициативе новых действующих лиц, которые появятся уже после ее заключения. Например, дальних родственников бабушки. Они могут настоять на проведении психиатрической экспертизы, которая выдаст заключение, что на момент подписания документов бабушка не могла отвечать за свои действия и руководить ими, другими словами - была недееспособна. Причем эти родственники могут обратиться в суд и после смерти бабушки, представив справки о том, что она страдала деменцией. В итоге сделка будет признана недействительной.
Включите калькулятор
Если покупатель идет на сделку, рассчитывая на то, что въехать в квартиру сможет максимум через год, предположить, сколько проживет человек на самом деле, невозможно. И все это время придется платить 30 тыс. ежемесячно (не забывайте про оплату ЖКУ).
Кстати, можно посчитать: в год выходит 360 тыс. за квартиру с бабушкой плюс такая же сумма за аренду той, в которой вы это время живете. Да, и про налог не забудьте. С этого момента недвижимость уже ваша. Получается минимум 720 тыс. в год. А бабушка может прожить и лет 10 (дай Бог ей здоровья!). Ну и потом, когда ее не станет, вам нужно будет делать ремонт. Как минимум эта затея невыгодна для добросовестного покупателя, не говоря уже о том, что очень рискованна.
Что может грозить бабушке?
И все же самым слабым звеном в этой цепочке является бабушка. По крайней мере, именно за нее я больше всего переживаю. Ведь и она увидит покупателей впервые в день сделки. Наверняка все будут друг другу улыбаться. Она же не в курсе, как ее "рекламировали", и видит в заключении договора решение своих каких-то проблем, а не обретение новых. Видимо, приходящая к ней соцработница настолько промыла мозги, что пенсионерка уверена: впереди у нее безбедное будущее. Но, к сожалению, не исключено и другое.
- Обращаюсь к бабушкам и дедушкам. Прежде чем соглашаться на подобную сделку, тысячу раз подумайте и ни в коем случае не доверяйте свое имущество (жизнь) людям, которых вы не знаете. Поверьте, им на вас наплевать! Они с вами не связаны совершенно ничем, и вы о них совсем ничего не знаете. Им как можно быстрее нужно въехать в вашу квартиру, они за нее заплатили и ждут этого момента с нетерпением. Лучше обратить внимание на соседей, которые просто от души вам иногда помогают, на знакомых, которых вы знаете много лет. Возможно, они и захотят вас "досмотреть".
Но все взаимоотношения желательно оформлять юридически и с людьми, которым вы доверяете. Это важно для обеих сторон. Да, скорее всего, вы не получите от них сразу 3 млн на руки, но зато вы будете спокойно жить в своей квартире столько, сколько вам суждено. Возможно, разумнее будет получать не просто деньги на карту, а теплоту, заботу и помощь по хозяйству, - говорит адвокат Екатерина Куцая.