"На крыше многоквартирного жилого дома генеральный подрядчик застройщика разместил вывеску с названием своей фирмы, а в подъезде установил три жидкокристаллических экрана, на которых в круглосуточном режиме транслировалась реклама о деятельности компании-подрядчика и его партнеров, - рассказали в пресс-службе Первого кассационного суда общей юрисдикции. - Жители дома обратились в суд с иском о незаконном использовании общего имущества многоквартирного дома, указывая, что установка рекламной конструкции на крыше здания, а также телевизоров с рекламой в холле нарушает их право на владение общим имуществом".
Как выяснилось, на экраны в доме, действительно, официально "добро" от жителей никто не получал. А насчет вывески на крыше разговор был. Застройщики принесли в суд протокол собрания жильцов, на котором решался вопрос. Собрание проголосовало "за" и нижестоящие суды этим удовлетворились. Однако кассационная инстанция посчитала, что голосов явно недостаточно. Это слишком серьезный вопрос, чтобы ограничиться опросом тех, кто пришел на собрание. В данном случае высказаться "за" должно подавляющее большинство всех жильцов. Таков закон.
"Суд кассационной инстанции напомнил, что формальный подход к рассмотрению вопроса о принятии общим собранием жильцов решения в отношении общедомового имущества недопустим, - подчеркнул вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Проблема незаконного использования общедомового имущества в сфере общественных отношений стоит достаточно остро".
По его словам, в погоне за прибылью от размещения рекламных конструкций на домах, управляющие компании зачастую не получают никакой разрешительной документации от жильцов, кроме того, встречаются и случаи, когда жильцов вообще не ставят в известность о сдаче общих площадей в аренду.
"Данная проблема возникла ввиду того, что большинство граждан не подозревает о наличии у них каких-либо прав на общедомовое имущество, - говорит Никита Филиппов. - Помимо этого, жильцы также не осведомлены о том, что такие конструктивные элементы здания как, например, стены могут входить в состав этого общедомового имущества".
Как поясняет старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Николай Полуситов, согласно нормам Жилищного кодекса РФ, решения по данным вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 от общего количества голосов собственников.
Таким образом, надо обязательно опросить и тех, кто не пришел. Если же вы увидели на вашем доме рекламу, а у вас есть возражения, то можете смело жаловаться. Как минимум для того, чтобы проверить, действительно ли подавляющее большинство ваших соседей думают иначе, чем вы. Или их по старой управдомовской привычке никто не спрашивал.
"В случае, если решение о размещении конструкции не согласовано решением общего собрания собственников, жилец вправе обратиться с требованием о снятии любой рекламной вывески с дома, - говорит Николай Полуситов. - Более того, учитывая последние тенденции правоприменительной практики, жилец вправе потребовать снять любой объект, размещенный на общедомовом имуществе в отсутствие необходимого согласия жильцов.
Конструктивные особенности и рекламное назначение размещенного объекта при этом на возможность использования общедомового имущества не влияют. Использование этого имущества допустимо только на основании общего решения жильцов".
Юрист обращает внимание на то, что практика применения законодательства о допустимом использовании общего имущества жильцов ужесточается. По его словам, суды пресекают любые попытки самовольного выбора судьбы этого имущества и удовлетворяют иски и жалобы жильцов.
"В прошлом году Верховным судом РФ вынесено прецедентное решение о недопустимости использования одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) в отсутствие решения общего собрания собственников, - рассказывает Николай Полуситов. - В ходе рассмотрения соответствующего спора собственник квартиры в подтверждение правомерности установки кондиционера предоставил заключение эксперта, согласно которому внешний блок кондиционера, установленный на карнизе фасада здания, не нарушает требований действующей нормативной строительно-технической документации, отвечает обязательным требованиям, не оказывает негативного воздействия, в том числе на жителей дома. Несмотря на это, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации действия собственника квартиры признаны незаконными".