Алексей Васильевич, какие тенденции отмечаются на рынке новостроек?
Алексей Разумов: За последнее время мы наблюдаем усиление негативных тенденций: резко, на 25-30 процентов, снижается объем продаж, при этом стремительно уменьшается доля ипотечных сделок - падение превысило 30 процентов. Если год назад их было 80-90 процентов от общего объема, то на сегодня этот показатель снизился до 50 процентов.
Динамика баланса площадей, которые находятся в продаже, показывает тенденцию к затовариванию рынка. По данным ДОМ.РФ, если в 2021 году баланс проданной площади к непроданной из всего возводимого жилья, предлагаемого на рынке, был 60/40, то в 2024 году это соотношение практически перевернулось и составило 42/58. Это означает отсутствие платежеспособного спроса более чем на половину продаваемых площадей.
В домах, введенных в эксплуатацию в 2022-2023 годах, к моменту ввода вместо 10-15 процентов непроданных квартир не находили покупателей уже 30-50 процентов. А застройщикам необходимо их распродать, чтобы рассчитаться по уже взятым на себя кредитным обязательствам в рамках проектного финансирования, проценты по которым продолжают начисляться.
Очевидно, что меры, принимаемые ЦБ для торможения роста цен на жилье, приводят к торможению всего рынка жилой недвижимости в стране. Но это выражается не в ценовом плане, а в искусственном сокращении емкости рынка и количества сделок на нем. На этом фоне продолжают расти затраты на строительство - за два последних года они увеличились более чем на 30 процентов.
Но ведь ЦБ заявляет, что у девелоперов есть возможности для снижения цен на жилье и что проектное финансирование позволяет контролировать денежные потоки?
Алексей Разумов: Уверенность ЦБ в том, что за время действия массовой льготной ипотеки застройщики накопили серьезную финансовую подушку, которая сейчас позволит снизить цены на жилье, не учитывает отраслевую инфляцию за тот же период.
Имею в виду удорожание всего производственного цикла строительства и реализации, специфику формирования затрат в девелоперском бизнесе и "деньги в камне" в виде нераспроданных квартир в готовых домах, о которых шла речь выше.
Застройщики подвержены всем ударам, которым подвергаются и другие отрасли. Таким, как, например, небывалое санкционное давление недружественных стран со скачками валютных курсов. Они влекут за собой резкое удорожание производства, поскольку приходится изменять номенклатуру используемых материалов и оборудования прямо во время стройки, и провоцируют скачкообразный рост расценок на рабочую силу. Добавим вводимое ЦБ заградительное для ведения любого производственного бизнеса значение ключевой ставки на уровне 16 процентов. Разумеется, все эти удорожания напрямую сказываются на конечной цене производимой продукции, то есть квартир.
А что происходит с себестоимостью в рамках госзаказа?
Алексей Разумов: Безусловно, удорожание материалов, оборудования и рабочей силы отражается на сметной стоимости госконтрактов. Для государства стройка становится все дороже, а значит, и построить социальных объектов и объектов инфраструктуры за те же деньги получится меньше. Жилищное строительство и госзаказ неразрывно связаны. От производственной мощности и финансовой устойчивости застройщиков зависит возможность исполнения ими госконтрактов. А драйвером роста этих показателей является жилищное строительство.
Можно "разложить по полочкам" все, что входит в себестоимость инвестиционного проекта?
Алексей Разумов: Помимо 35 процентов расходов на строительно-монтажные работы, она включает в себя стоимость земельного участка - 15 процентов, проектно-изыскательские работы и получение технических условий для присоединения к сетям - девять процентов, социальную нагрузку по нормативу (строительство детских садов и школ) - 14 процентов. Также надо учесть накопленные проценты по банковским кредитам, это еще 14 процентов, расходы на рекламу, маркетинг и агентское вознаграждение (7 процентов) и дополнительную социальную нагрузку (6 процентов).
Что имеется в виду под дополнительной социальной нагрузкой?
Алексей Разумов: Это затраты, которые возлагаются на застройщиков со стороны региональных властей в виде дополнительных обязательств по строительству социальных и инфраструктурных объектов и объектов сетевого обеспечения. Сюда же входят отчисления в региональный бюджет по дополнительной социальной нагрузке - в Петербурге выходит от 10 до 20 тысяч рублей на квадратный метр, в зависимости от района. Это, естественно, отражается в цене квартир.
Как перечисленные расходы соотносятся со сложившимися на рынке ценами на квартиры в новостройках?
Алексей Разумов: Это ключевой вопрос в нынешней ситуации - вопрос выживаемости застройщиков. ЦБ указывает нижнее пороговое значение рентабельности инвестиционного проекта жилищного строительства в 28 процентов. Однако текущая рентабельность проектов жилищного строительства по отрасли, ввиду опережающего даже инфляцию темпа роста затрат на реализацию проектов, в том числе из-за высокой кредитной ставки, в среднем уменьшилась за последние два года вдвое - до 14-15 процентов.
Для сравнения: средняя ставка по депозитам для организаций на срок более одного года, по данным ЦБ РФ, выросла в январе 2024 года до уровня 15,8 процента. Жилищное строительство в настоящее время работает на низкой марже, несопоставимой с мерой рисков, принимаемых на себя застройщиками, любые негативные колебания на рынке способны обнулить и эту мизерную величину.
Когда ЦБ повышает ставку для того, чтобы инфляция в стране снизилась, все производство, которое кредитуется для своей деятельности (а строительство жилья на законодательном уровне с июля 2019 года переведено на использование счетов эскроу с проектным банковским финансированием), закладывает в себестоимость начисляемые проценты на базе этой самой ключевой ставки. Это значит, что строящиеся квартиры сразу дорожают на эту же величину.
Очевидно, что увеличенная ключевая ставка влечет за собой рост накопленных банковских процентов. Вместе с ухудшением условий по ипотеке (увеличением первоначального взноса заемщика с 15 до 30 процентов, ужесточением программ одобрения ипотечных заявок на основании увеличения требований к потенциальному заемщику, отменой с 1 июля этого года целого ряда льготных ипотечных программ и других факторов) это еще больше тормозит темпы реализации строящегося жилья.
Себестоимость строительства не дает застройщикам снизить цены на квартиры, даже в условиях затоваривания рынка готовым жильем, и совершать на текущем уровне ценового предложения количество сделок, достаточных для возвратов банковских кредитов. При этом застройщики обязаны выполнять указанные в кредитных договорах требования по количеству и цене реализуемых квартир, что крайне сложно делать при сложившейся ситуации с платежеспособным спросом и ограничениями, накладываемыми на ипотеку.
Как ситуация отражается на рынке "стройки" сегодня и на перспективах отрасли в целом?
Алексей Разумов: Все это еще больше увеличивает доли "банковских" затрат в составе себестоимости и повышает риски застройщиков "уйти в минус" при реализации проекта. Рентабельность стремится к нулю ввиду высоких банковских процентов на фоне низких темпов продаж и длительных сроков реализации квартир.
В ситуации падения маржинальности застройщиков, платежеспособного спроса населения, роста себестоимости и процентных ставок объемы строительства новых объектов сворачиваются при затоваривании рынка уже построенным жильем. С начала 2023 года по всей стране стартовало почти вдвое меньше жилищных проектов, чем в те же периоды в 2021-2022 годах.
В итоге рынок жилой недвижимости может скатиться к стагнации и риску массовых невозвратов по кредитам проектного финансирования в отрасли, дефолтам и веерным банкротствам по всей цепочке строительства (застройщики - подрядчики - поставщики).
Чтобы избежать реализации такого пессимистичного сценария, должны быть разработаны инструменты насыщения рынка доступным жильем, построенным за относительно дешевые банковские кредиты. Оно должно быть реализовано через доступные ипотечные программы. Тем более что механизмы регулирования ценообразования через ограничения проектного финансирования, равно как и механизмы таргетирования инфляции и валютного регулирования, и так находятся в руках ЦБ.
Уверен, что для обеспечения конкурентоспособности экономики страны по сравнению с ведущими экономиками мира (например, Китая и США) необходимы конкурентные драйверы экономического роста - такие, как пониженная кредитная ставка для промышленности и строительной отрасли, на уровне двух-трех процентов (для предприятий ВПК, безусловно, она должна быть вообще обнулена), и стабильный, справедливый и сбалансированный курс рубля - не более 60 рублей за доллар США, а также базовая ипотечная ставка не выше пяти процентов.