Содержание
- Что такое ДДУ
- Преимущества и недостатки ДДУ
- Что нужно учесть при заключении договора
- Регистрация ДДУ в Росреестре
- Взыскание неустойки по ДДУ в 2024 году
- Переуступка прав по ДДУ
- Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ
- Налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ
Что такое ДДУ
ДДУ - это аббревиатура от словосочетания "договор долевого участия". Как правило, именно через ДДУ сейчас можно купить квартиру у застройщика в еще не построенном доме. Дольщики как бы скидываются на постройку здания.
Данный договор можно заключить еще на стадии котлована, когда у застройщика есть только разрешение на строительство и проектная документация, а само строительство еще даже не начато, говорит управляющий партнер юридической компании "Рябых и партнеры" Михаил Рябых.
Не так давно по ДДУ начали строить и загородные коттеджные поселки: дольщик становится обладателем индивидуального дома.
Преимущества и недостатки ДДУ
Покупка жилья через договор долевого участия регулируется специальным законом и отличается от приобретения квартиры или дома через договор купли-продажи.
Оплата покупки квартиры по ДДУ с июля 2019 года происходит через счета эскроу. Деньги с такого счета застройщик получит только после завершения строительства. Если дом не достроен, то средства вернутся покупателю. Такой порядок был введен для ликвидации проблемы обманутых дольщиков. Для перехода на использование эскроу был предусмотрен переходный период, когда некоторые застройщики при определенных условиях могли достраивать дома без счетов эскроу. Однако сейчас эскроу используется уже практически всеми. По данным наш.дом.рф на конец июля 2024 года, из 4214 строящихся в стране домов только чуть больше сотни возводятся без счетов эскроу.
Плюсы ДДУ
Преимуществом покупки жилья через ДДУ является то, что в начале строительства стоимость квартиры ниже, чем в доме, который уже построен и вот-вот будет введен в эксплуатацию, говорит Рябых. По мере возведения здания стоимость квартиры постепенно возрастает.
Также при покупке жилья через ДДУ можно воспользоваться ипотечными программами с господдержкой. Процентная ставка по ним ниже, чем если приобретать жилье на рыночных условиях или на вторичном рынке (на него льготные ипотечные программы, как правило, не распространяются).
Минусы ДДУ
Главный недостаток покупки квартиры через ДДУ - риск того, что дом будет не достроен. В период с 2006 по 2015 год в стране были много случае банкротства застройщиков и брошенных строек, говорит юрист. Проблемы дольщиков вынуждено было решать уже государство.
Сейчас есть два механизма борьбы с этими рисками:
- счета эскроу
- выплаты компенсаций (застройщик платит определенные суммы в компенсационный фонд, из которого в случае проблем выплачиваются деньги покупателям).
Что нужно учесть при заключении договора
- Дом, где по ДДУ куплена квартира, должен быть зарегистрирован в системе наш.дом.рф. Если его там нет, это серьезный повод насторожиться и, возможно, отказаться от покупки.
- Содержание договора долевого участия достаточно четко описано в законе о долевом строительстве (закон №214 от 30.12.2004 года). Если в ДДУ есть условия, которые противоречат закону о долевом строительстве, а информация в договоре не совпадает с информацией на портале наш.дом.рф, то этот договор можно через суд признать недействительным.
- Обратите внимание на название договора - это должен быть именно договор долевого участия. Другое наименование говорит либо о том, что в жилье вкладываются по какой-то другой схеме, менее защищающей средства покупателя, либо о том, что застройщик пытается обхитрить приобретателя жилья.
При заключении ДДУ, отмечает Рябых, необходимо учесть ряд моментов:
- если сделка заключается одним из супругов, необходимо получить нотариальное согласие другого супруга. Если договор заключается обоими супругами, и будущая квартира приобретается в общую совместную собственность, то получение согласия не требуется.
- cейчас для расчетов с застройщиком, как правило, применяется специальный банковский счет - эскроу. Дольщик вносит денежные средства на этот счет, а застройщик получает к ним доступ только после выполнения всех условий, прописанных в ДДУ. Если дом не достроен, то уплаченные покупателем деньги ему вернутся.
- для оплаты приобретаемой квартиры по ДДУ можно использовать средства материнского капитала.
Регистрация ДДУ в Росреестре
ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без такой регистрации договор считается незаключенным, и впоследствии дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.
Такой порядок был введен, чтобы одна и та же квартира не продавалась по несколько раз разным людям.
Способы регистрации
Закон предусматривает несколько способов регистрации договора. Документы можно сдать в Росреестр:
- Через компанию-застройщика. Но за это могут потребовать доплату.
- Лично отнеся их в МФЦ. Однако подавать документы на регистрацию необходимо вместе с представителем строительной компании. Придется либо договариваться о дате и времени совместного похода в МФЦ, либо оформлять доверенность и заранее получать у застройщика необходимые документы.
- Через электронные сервисы банка, если квартира приобретается в ипотеку.
Сроки регистрации
Срок регистрации ДДУ - от пяти до девяти рабочих дней (зависит от того, была ли это первая проданная квартира в доме, и от способа подачи документов).
Размер госпошлины
За регистрацию ДДУ необходимо заплатить госпошлину, размер которой для граждан составляет 350 рублей. Если дольщиков в одном договоре несколько (например, квартиру оформляют на всех членов семьи), то госпошлину платят все дольщики. В этом случае размер госпошлины разделяется на их количество.
Неустойка по ДДУ
Общий порядок
Закон предусматривает обязательную уплату неустойки при нарушении застройщиком срока передачи дольщику квартиры. Размер неустойки за каждый день просрочки, говорит Рябых, составляет 1/150 ключевой ставки Банка России от цены договора. В расчет берется ключевая ставка, действующая на день, когда застройщик должен был передать квартиру.
Пример
Квартира стоит 10 млн руб. Размер ключевой ставки в конце 2023 года составлял 15%.
Соответственно, за каждый день просрочки застройщик должен был заплатить дольщику 10 тыс. руб.
Временные условия
Важно помнить, что в последние годы правительством для поддержки отрасли в сложных условиях пандемии и санкций неоднократно вводились моратории на начисление неустойки.
За последние годы было уже три периода мораториев, говорит адвокат Анастасия Поликыржа.
- с 29 марта 2022 года до 31 декабря 2022 года;
- с 1 января 2023 по 30 июня 2023;
- с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024.
За эти периоды нельзя взыскать с застройщика
- неустойку за нарушение обязательства по передаче квартиры;
- убытки;
- проценты, которые подлежат уплате дольщику при расторжении договора и при нарушении сроков возврата денег.
Для расчета каких-либо других взысканий с застройщика в период моратория 2024 года (например, компенсации морального вреда) применяется размер ключевой ставки в 7,5% (ставка, которая была на 1 июля 2023 года).
Переуступка прав по ДДУ
Закон прямо предусматривает возможность переуступки прав по ДДУ. Вы как бы перепродаете еще не построенную квартиру, а, точнее, права на нее в будущем другому владельцу (продать ее классическим способом пока невозможно, поскольку документов о собственности еще нет).
Для заключения договора переуступки необходимо выполнение следующих условий, отмечает Рябых:
- уступка допускается только после уплаты цены по ДДУ.
- уступка допускается до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
- договор уступки подлежит государственной регистрации. Размер госпошлины также составляет 350 рублей.
- если права по ДДУ уступает юридическое лицо, то оплата уступки производится только после регистрации договора уступки в Росреестре.
Покупая квартиру по переуступке при использовании счета эскроу (а сейчас через эскроу продается почти все строящееся жилье), имейте в виду, что в случае проблем застройщика вы сможете вернуть лишь те средства, которые лежат на счете эскроу (то есть ту сумму, которую заплатил первый покупатель), а не ту сумму, которую вы заплатили продавцу (как правило, по переуступке жилье перепродают дороже).
Налоговые вычеты при приобретении квартиры по ДДУ
Налоговый кодекс предусматривает возможность получить налоговый вычет при приобретении квартиры по ДДУ. Вычет можно получить на сумму цены приобретаемой квартиры и сумму процентов по ипотечному кредиту.
Размер вычета составляет:
a) в размере фактически израсходованных средств на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб. То есть вернут налог от этой суммы (как правило, 13% - до 260 тыс. руб.).
Важно! Если квартира приобретается в общую совместную собственность супругов, налоговый вычет в максимальной сумме - до 2 млн руб. - предоставляется каждому супругу, подчеркивает Михаил Рябых. Если фактически понесенные расходы на приобретение квартиры составили менее 2 млн., то остаток налогового вычета можно использовать при следующей покупке жилья.
b) в размере фактически уплаченных процентов на погашение ипотечного кредита, но не более 3 млн руб. В этом случае возврату будет подлежать сумма уплаченного налога в сумме до 390 тыс. руб. (если вы платите налог в 13%). Этот вычет также можно распределить между супругами. Однако на следующие объекты остаток вычета по ипотечным процентам перенести нельзя.
Налог при продаже
При последующей продаже квартиры, приобретенной по ДДУ, необходимо заплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы полученных доходов. Но если квартира находилась в собственности более пяти лет (а иногда достаточно трех лет), то налог платить не нужно. Подробнее о том, как легально снизить сумму налога, "РГ" писала ранее.
Важно! Срок владения квартирой, купленной по ДДУ, начинает исчисляться с момента полной оплаты этой квартиры, а не с момента сдачи дома в эксплуатацию, подчеркивает Михаил Рябых.