По данным эксперта в сфере недвижимости Александра Вешкурцева, с марта по август 2024 года средняя ставка на рынке долгосрочной аренды квартир в Санкт-Петербурге выросла почти на 43 процента: с 35 до 50 тысяч рублей в месяц. Оценка гендиректора агентства недвижимости "Невский Простор" Аллы Шинкевич более скромная: по ее сведениям, увеличение спроса на квартиры привело к росту арендных ставок на 15-20 процентов.
Революционных изменений условий долгосрочной сдачи жилья пока не произошло, но "рынок арендодателя" позволяет последним более жестко реагировать на их нарушения, ведь желающих снять квартиру долго искать не придется. Основным элементом защиты от проблемных арендаторов по-прежнему остается страховой депозит или обеспечительный платеж - проще говоря, залог, который передается арендодателю при заключении договора и возвращается арендатору по окончании срока аренды, при условии сохранности имущества и соблюдения сроков оплаты. При этом сегодня арендодатели стали более требовательны к качеству арендаторов.
"Сохраняется осторожность при сдаче жилья мигрантам, и еще меньше собственники готовы сдавать квартиры семьям с животными. В большинстве случаев квартиры, где разрешено проживание с животными, находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. Поэтому наличие домашних животных может существенно усложнить поиск качественного жилья", - предупреждает Алла Шинкевич. Более благожелательно владельцы квартир настроены в отношении семей с маленькими детьми: этот фактор воспринимается как гарантия долгосрочного проживания.
Однако частный инвест-брокер в недвижимость Александр Мирошниченко считает, что в отношении арендаторов с животными ситуация уже изменилась: "Арендодатели стали более лояльными, признавая, что наличие домашних животных - это уже не редкость, и большинство квартиросъемщиков имеют питомцев". Что касается сдачи жилья иностранцам, то, по словам эксперта, с учетом геополитической ситуации арендодатели стали относиться к ним еще более настороженно.
Он обратил внимание, что в последнее время получает распространение практика дополнительного залога, который может достигать размера месячной арендной платы. Таким образом, чтобы заселиться в квартиру, арендатору необходимо единовременно внести сумму, равную оплате за три месяца проживания. "Этот механизм более характерен для премиального сегмента, в то время как в эконом- и комфорт-классах чаще применяется схема оплаты первого и последнего месяцев либо первого месяца и залога в определенной сумме", - уточнил специалист.
Но сумма залога - не единственная гарантия безопасности сделки. Глава агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Юлия Усачева напоминает, что решающее значение для обеих сторон на рынке аренды имеет правильное составление договора. Зачастую арендодатели подписывают акт приема-передачи квартиры без тщательного ее осмотра или вообще делают это в удаленном режиме. Если после этого в помещении выявляются повреждения, предъявить претензии арендатору практически невозможно.
"Арендодатель имеет полное право настаивать на своей форме акта, в котором совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, выходящие за рамки нормального износа. Игнорирование этого правила может привести к спорам с арендатором, связанным с объемом повреждений и их причинами", - отмечает Усачева. В договоре аренды должно быть четко прописано, что средства страхового депозита (залога) могут быть использованы для компенсации убытков, возникших из-за повреждения имущества. Кроме того, можно предусмотреть, чтобы депозит стал еще и страховкой на случай преждевременного расторжения договора аренды.
По мнению Аллы Шинкевич, после уже состоявшегося повышения арендных ставок, вероятнее всего, осенью и до конца 2024 года цены на аренду жилья сохранятся на текущем уровне, без значительных колебаний. С ней согласен и Александр Мирошниченко. "Ожидать дальнейшего роста стоимости аренды до конца года не стоит. Цены стабилизируются на уровне августа", - предполагает он.
В то же время руководитель "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков считает, что потенциал роста еще не исчерпан. Помимо спроса, цену аренды толкают вверх и дополнительные расходы владельцев. Дело в том, что сегодня все больше арендодателей выходит из тени: они регистрируются в качестве самозанятых или даже создают ИП, после чего начинают платить налоги. Кроме того, набирает популярность страхование жилья, что особенно актуально, если оно сдается. Все эти издержки закладываются в стоимость аренды и неизбежно отражаются на конечных потребителях, то есть арендаторах.
"Владельцы недвижимости стремятся обеспечить доходность своих объектов на уровне пяти-семи процентов годовых от стоимости жилья. Этот показатель был снижен в периоды спада, но сейчас аренда вернулась на уровень, который соответствует ожиданиям рынка", - говорит специалист.