Несколько лет назад до КС России дошла некая гражданка, которая приобрела в собственность два земельных участка в коттеджном поселке. С нее в судебном порядке была взыскана задолженность по оплате услуг: за организацию контрольно-пропускного режима при въезде в поселок, уборку и содержание дорог и территории общего пользования, освещение территории, выкашивание травы, дератизацию и дезинсекцию, организацию эксплуатационной службы и т.п. Иск подала управляющая компания поселка, с которой женщина не заключала договор. Гражданка в ходе разбирательства утверждала, что непосредственно ей эти услуги не требуются, и, приобретая участки, она не могла предположить, что они входят в состав коттеджного поселка, поскольку они были расположены на территории, не огороженной забором и не имеющей элементов общей инженерной инфраструктуры.
Суды при рассмотрении дела применили положения Жилищного кодекса по аналогии, указав, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом. Также для всех собственников участков в данном поселке являются обязательными решения общего собрания собственников участков, которым выбрана управляющая компания и утверждена форма договора с ней.
"Конституционный Суд в постановлении сделал несколько важных выводов о том, что совокупность индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой по сравнению с многоквартирными домами обладает спецификой, которая не учитывается действующим жилищным законодательством. Например, пространственной обособленностью объектов общего пользования от жилых домов", - рассказывает заслуженный юрист РФ, заведующий Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов.
Действующие нормы не учитывают специфику коттеджных поселков. Поэтому Конституционный суд предписал федеральному законодателю внести в действующее законодательство необходимые изменения. С учетом этого и разработан данный проект.
При этом, как отмечают многие эксперты, в предложенной редакции термин "жилой комплекс" звучит достаточно широко, так что под ним могут пониматься несколько любых участков, в том числе, без домов и с любым разрешенным видом использования.
"Можно сказать, что в данной редакции он регулирует как правила коттеджных поселков и ТСН, так и может быть применим по отношению к СНТ (поскольку жилые дома могут быть и в СНТ), а также в каких-то случаях и к ОНТ (поскольку под жилым комплексом может пониматься и только совокупность земельных участков с общей инфраструктурой без домов), - говорит Никита Филиппов. - Более того, в переходных положениях к законопроекту владельцам участков, жилых домов и объектов общей инфраструктуры предоставлено право инициировать процедуру общего собрания в целях принятия решения о признании их жилым комплексом".
Для этого требуется соблюдение нескольких правил. Первое: объекты ИЖС расположены на смежных участках. Второе: имеется общая инфраструктура. Третье: собственники ¾ голосов приняли решение о признании их жилым комплексом (при этом участвовать в собрании должны все собственники). А созданные до дня вступления в силу закона ТСН, ТСЖ и иные некоммерческие организации вправе в аналогичном порядке (путем проведения собрания) преобразоваться в такие жилищные комплексы.
"Что касается СНТ, то здесь есть явная конкуренция норм данного законопроекта и Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…". При этом не вполне понятно, намеренно ли это сделано авторами законопроекта или это ошибка, которая подлежит исправлению в рамках подготовки законопроекта ко второму чтению", - говорит Никита Филиппов.
В целом, законопроектом подробно регламентируется компетенция общего собрания, порядок его проведения. Документ распределяет общее имущество комплекса на два вида. Первое: общее имущество, находящееся в долевой собственности. Второе: общее имущество, не находящееся в долевой собственности. Например, когда проезд, тротуар, котельная, водонапорная башня и т.п. принадлежат какому-то частному лицу.
Поскольку КС РФ указал на недопустимость изъятия у частных лиц их законно приобретенного имущества, даже если оно используется для общих целей, авторы законопроекта предусмотрели ряд правил использования таких объектов по соглашению сторон. Земельные участки можно будет использовать свободно для прохода и проезда к домам, ограничивать доступ для прохода и проезда будет нельзя. При этом владелец общего имущества, не находящегося в долевой собственности, будет вправе устанавливать плату за пользование его имуществом в соответствии с правилами, установленными правительством. Владелец общего имущества не будет вправе менять целевое назначение такого имущества.
"В отношении общего имущества, которое находится в общей долевой собственности, законопроектом предлагается три варианта управления: непосредственное управление собственниками, создание ТСН и управление через управляющую компанию", - поясняет Никита Филиппов.
При непосредственном управлении договоры на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, теплоснабжение, вывоз коммунальных отходов) заключаются с каждым собственником отдельно, а договоры на оказание услуг (охрана, уборка общего имущества и т.п.) заключаются с собственниками совместно (все собственники или большинство выступают в качестве одной стороны договора).
"Интересен подход авторов законопроекта к управлению общим имуществом в случае создания ТСН. Для принятия решения о создании ТСН достаточно 50% голосов плюс 1 голос, возможно создание только одного ТСН на территории, - продолжает заслуженный юрист РФ. - Устанавливается два вида взносов: членские взносы и целевые взносы. При этом обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. Периодичность взносов - в соответствии с уставом, но не чаще одного раза в месяц. Собственники домов и участков, которые не вошли в состав ТСН, обязаны вносить плату на создание и содержание общего имущества, которая определяется как сумма всех взносов членов ТСН (т.е. она не может быть больше или меньше взносов, которые вносят члены ТСН), а в случае ее невнесения ТСН вправе взыскать ее в судебном порядке".
В случае управления общим имуществом через управляющую компанию каждый собственник будет самостоятельно исполнять обязанности по договору управления с УК, в том числе обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, и не будет отвечать по обязательствам других собственников.
"При этом условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников, - подчеркивает Никита Филиппов. - Важным является предлагаемый законопроектом механизм недопущения отключения собственников от коммунальных услуг даже в случае, если управляющая компания или товарищество перестанут платить за такие услуги. В этом случае после расторжения договора ресурсоснабжения с управляющей компанией или товариществом такой договор на предоставление коммунальных услуг собственникам считается заключенным со всеми собственниками одновременно. При этом в части снабжения коммунальными услугами объектов, находящихся в долевой собственности, будет продолжать действовать договор с управляющей компанией или товариществом".