Особенности долевого строительства объектов недвижимости в России

1. Подробно о долевом строительстве
2. Чем регламентируется долевое строительство
3. Чем ДДУ отличается от ДКП или ЖСК
4. На что обратить внимание перед заключением ДДУ
5. Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку
6. Можно ли использовать материнский капитал

Подробно о долевом строительстве

Долевое строительство - это сделка, в которой есть две стороны: застройщик и участник. Они заключают договор долевого участия, по которому строительная организация обязуется в установленный срок предоставить участнику квартиру по конкретному адресу, с определенной площадью и количеством комнат. Готовое жилье продается по договору купли-продажи (ДКП).

Также в ДДУ точно указывается этаж и другие особенности:

• назначение объекта;
• общая этажность дома;
• материалы наружных стен и межэтажных перекрытий;
• класс энергоэффективности и т.д.

Проект ДДУ предоставляет застройщик и, если участник долевого строительства согласен со всеми положениями, договор подписывают и отдают в Росреестр. Но сначала регистрируется не право собственности, а право требования квартиры. Право собственности на квартиру у дольщика возникает после ввода дома в эксплуатацию и приемки жилья.

Чем регламентируется долевое строительство

Договор долевого участия в строительстве регулируется несколькими законодательными актами:

1. Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ. В нем оговариваются условия заключения, изменения, расторжения ДДУ, ответственность застройщика и т.д.
2. ГрК РФ. Устанавливает требования к строительным организациям: они должны иметь допуск СРО и оформлять разрешения на строительство каждого объекта.

Ранее, если застройщик превышал срок сдачи объекта долевого строительства или допускал другие нарушения ДДУ, компенсация с него взыскивалась согласно закону "О защите прав потребителей". С 1 сентября 2024 года вся ответственность застройщика закреплена в федеральном законе №214-ФЗ.

Важно! Раньше дольщики для участия в долевом строительстве перечисляли деньги напрямую застройщикам. Это было рискованно и многие лишались средств из-за заморозки работ или банкротства организаций. Чтобы сократить риски, с 01.07.2019 года по закону должны применяться эскроу-счета. Это работает так: дольщик переводит деньги в банк, они остаются там до сдачи объекта. Деньги дольщика строительная организация получает только после ввода дома в эксплуатацию. Если в процессе строительства что-то пошло не так и дом не был достроен, деньги возвращаются участнику.

Чем ДДУ отличается от ДКП или ЖСК

Долевое строительство раньше обходилось дешевле, чем покупка готового жилья, но сейчас цены примерно сравнялись. Иногда квартиры по ДДУ стоят дороже, чем недвижимость в только что сданной новостройке. Но есть и другие отличия ДДУ от договора купли-продажи (ДКП):

1. Регистрация права собственности. По ДКП оно оформляется сразу же. По ДДУ - после сдачи объекта.
2. Способ перечисления денег. При ДДУ использование эскроу-счета обязательно, при покупке готовой квартиры покупатель может рассчитаться в том числе через банковскую ячейку или наличными.
3. Ответственность сторон. По ДДУ ответственность застройщика прописана в федеральном законе №214-ФЗ, при покупке квартиры по ДКП нужно руководствоваться нормами ГК РФ (глава 30) и закона "О защите прав потребителей".

Теперь о договоре с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Он заключается между органом управления ЖСК и участником. В отличие от ДДУ, где дольщик получает право требования объекта долевого строительства, по договору об участии в ЖСК человек платит паевые взносы, кооператив выступает в качестве застройщика. Только после сдачи дома в эксплуатацию и полной выплаты паевых взносов пайщик регистрирует право собственности.

До недавнего времени деятельность ЖСК была фактически под запретом. Если по ДДУ квартиру может купить любой, то в случае ЖСК разрешены законом только кооперативы с господдержкой (для категорий граждан, перечисленных в ст. 16.5 федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ), а также ЖСК, созданные участниками долевого строительства при банкротстве застройщика. Но 5 декабря 2024 года депутаты Госдумы и представители Минстроя России обсуждали возможность вернуть ЖСК как альтернативу дорогой ипотеке. Возможно, в ближайшее время решение будет принято.

Чем ДДУ отличается от ЖСК:

На что обратить внимание перед заключением ДДУ

Выбор хорошего застройщика для долевого строительства - первый шаг к успешной сделке и спокойствию дольщика. Некоторые компании предлагают квартиры по слишком низким ценам, и это должно насторожить: есть вероятность столкнуться с мошенниками.

Поэтому информацию о застройщике нужно проверять перед оформлением договора долевого строительства. Как это сделать:

1. Проверьте регистрацию в ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Для этого нужно знать ИНН, ОГРН или хотя бы название компании. Выписка будет сформирована за несколько секунд.
2. Посмотрите проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать документацию в системе ЕИСЖС. Чтобы ее изучить, достаточно выбрать на главной странице "Найти новостройку" и указать населенный пункт, в котором строится объект, а затем выбрать его из предложенного списка.
3. Посмотрите рейтинг застройщиков в Едином ресурсе (ЕРЗ). Он формируется по ряду критериев, включая скорость строительства многоквартирных домов, перенос срока сдачи, количество построенных ЖК и их потребительские качества и т.д.

Также желательно изучить судебную практику с помощью системы "Электронное правосудие". Если застройщик выступал ответчиком в разбирательствах с другими участниками долевого строительства, вы сможете узнать, по каким причинам они обращались в суды и какие решения по их делам были приняты.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку

Купить жилье в долевое строительство с ипотекой можно на любой стадии строительства. Для этого у застройщика должна быть банковская аккредитация. Чаще всего это выгодно: банки предлагают более низкие ставки при покупке квартиры в строящемся доме, действуют скидки от застройщика. Но придется подождать, пока объект долевого строительства будет введен в эксплуатацию. До переезда дольщику нужно платить одновременно и ипотеку, и стоимость аренды другой квартиры, если ее приходится снимать.

Пример:

Василий взял двухкомнатную квартиру стоимостью 5 млн рублей по ДДУ в ипотеку на 25 лет по ставке 15%. ДДУ заключен 05.12.2024 года. Срок сдачи объекта долевого строительства - до 31 января 2027 года. Первоначальный взнос - 15,1%, оставшиеся 4 млн 245 тыс. рублей - долг перед банком без учета процентов. Ежемесячный платеж - примерно 54 тыс. рублей. За наем жилья дольщик платит каждый месяц по 20 000 рублей.

От даты заключения ДДУ до максимального срока сдачи дома - 25 месяцев. За этот период Василий заплатит банку 1,35 млн рублей (основной долг и проценты), а на аренду другой квартиры потратит 500 000 рублей.

Можно ли использовать материнский капитал

Маткапитал можно направить на оплату долевого строительства объекта - полную сумму или часть, но только по достижении ребенком трех лет. Если квартира приобретается в ипотеку после рождения ребенка, ограничений по возрасту нет. В первом случае СФР перечисляет деньги на эскроу-счет, во втором - напрямую в банк для погашения основного долга или процентов, также сертификат можно использовать для первоначального взноса.

Что важно учитывать:

1. После сдачи дома участник долевого строительства обязан выделить доли всем членам семьи - супругу и детям. Если жилье приобретено в ипотеку, доли выделяются после ее погашения.
2. Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью супругов и при разводе обычно делится поровну. Но часть жилплощади, купленная с маткапиталом, разделу между супругами не подлежит. Супруги делят между собой только часть, которая остается после вычета долей, приобретенных по материнскому капиталу.
3. Дольщик может использовать маткапитал на оплату участия в долевом строительстве только после регистрации права требования по ДДУ в Росреестре.
4. Средства по сертификату нельзя получить наличными. Это целевая выплата, которую можно расходовать только в случаях, предусмотренных законодательством.

Напоминаем: с 01.02.2024 года размер материнского капитала на первого ребенка составляет 630 380.78 руб. Такая же сумма полагается и на второго, рожденного до 2020 года. Если второй ребенок родился после 01.01.2020 года, выплачивают 833 024.74 рублей. С 01.01.2025 года маткапитал планируется повысить на 7,3% согласно ФЗ от 30.11.2024 № 423-ФЗ.