Али Баширович, кто выступил инициатором создания единого оператора, какие у него будут функции?
Али Шахбанов: Новаторскую идею, которая может кардинально изменить малоэтажный сегмент рынка жилищного строительства в России, предложил в декабре 2023 года Общественный совет при минстрое РФ. На единого оператора возложат ответственность за комплексную застройку территорий, включая планировку сетей ЖКХ, дорог и необходимой инфраструктуры. А региональные банки земельных участков будут управлять процессом предоставления земель для застройки.
Идея единого оператора ИЖС выглядит многообещающей, однако, чтобы она стала действительностью, требуется сбалансированный подход и поддержка со стороны государства. Такая структура может значительно поспособствовать развитию малоэтажного строительства в России, а население получит доступное и качественное жилье.
Что уже сделано в этом направлении?
Али Шахбанов: Для повышения доступности индивидуального жилья, роста прозрачности рынка ИЖС и нивелирования сопутствующих рисков, а также для использования счетов эскроу при ИЖС в октябре 2023 года на рассмотрение Госдумы были представлены проекты двух федеральных законов, касающиеся возведения жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Оба вступят в силу с первого марта 2025 года.
Использование счетов эскроу при строительстве многоквартирных домов понятно. А зачем они нужны при ИЖС?
Али Шахбанов: В Дагестане индивидуальные дома строят в основном для себя. Застройщиков, реализующих крупные проекты возведения коттеджных поселков, в республике нет. Согласно законодательным изменениям, предполагается, что должны появиться подрядные организации, которые будут заниматься этим профессионально.
К примеру, у крупного землевладельца есть большой участок, он может привлечь строительную компанию и возвести коттеджный поселок, то есть в этом случае мы говорим о комплексном развитии территории. При грамотном подходе создание единого оператора для ИЖС имеет свои преимущества. Если бы мы развивали индивидуальное жилищное строительство в районных центрах, то разгрузили бы наши города, особенно Махачкалу. Но для этого нужно решать вопросы, связанные с созданием в сельской местности рабочих мест, развитием промышленности.
В случае с частным строительством механизм пока точно не проработан. Но надо понимать, что государство хочет в какой-то степени гарантировать людям, которые решили построить дом, сохранность их средств, чтобы не повторялась ситуация с обманутыми дольщиками, вложившимися в многоквартирные дома.
В Дагестане, особенно в Махачкале, остро стоит вопрос нехватки земель для строительства. О проблеме незаконного выделения участков под многоквартирные дома недавно упомянул глава республики Сергей Меликов. Он, в частности, сказал: "Мы не успеваем объявить конкурс на проекты комплексного развития территории, как район, планируемый под эти цели, уже "облеплен" выданными разрешениями на строительство многоквартирных домов, которые будут использовать инфраструктуру, создаваемую для КРТ". Не повторится ли такая же ситуация с участками под ИЖС?
Али Шахбанов: Для этого и предлагается создать банки земельных участков. Предполагается, что в них будут аккумулированы неосвоенные земли муниципалитетов. Но их станут не просто раздавать, предусматривается механизм торгов. Если строится коттеджный поселок, то застройщик должен будет создать там соответствующую инфраструктуру - школу, детсад, больницу. Но пока четко выработанного механизма нет.
Кстати
В Дагестане в 2023 году введено в эксплуатацию 1,6 миллиона квадратных метров жилья. Основная доля - около миллиона квадратных метров - приходится на индивидуальное. По данным управления Росреестра по РД, в регионе количество земельных участков, отведенных под ИЖС, с начала 2023 года выросло в 2,2 раза. Республика лидирует в стране по стоимости земли для ИЖС. Согласно информации платформы "Авито. Недвижимость", если в среднем по стране земля стоила 221 тысячу рублей за "сотку", то в Дагестане цена ста квадратных метров под частный дом составила 552 тысячи. В тройку также вошли Краснодарский край (551 тысяча) и Крым (421 тысяча).