Покупка квартиры в новостройке в рассрочку: что нужно знать

Наши эксперты:

• Анна Цыбина - руководитель "Ипотечного центра Анны Петровны Цыбиной"
• Ирина Асоулюк - эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, соучредитель агентства недвижимости Greatspace

Содержание

1. Что такое рассрочка при покупке квартиры
2. Чем рассрочка отличается от ипотеки
3. Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку
4. Как купить квартиру в рассрочку у застройщика: инструкция
5. Можно ли купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса
6. Стоит ли покупать квартиру в рассрочку в 2025: мнение эксперта

Что такое рассрочка при покупке квартиры

Рассрочка на квартиру - это удобный способ приобретения недвижимости. Он позволяет покупателю оплачивать жилье поэтапно на протяжении определенного периода времени.

При покупке квартиры в рассрочку покупатель:

• вносит первоначальный взнос. Первый взнос (ПВ) в среднем составляет от 20 до 50% от общей стоимости. Есть ПВ и 5-10%, но он встречается очень редко, и срок рассрочки, как правило, здесь будет коротким (например, шесть месяцев).
• остаток суммы делится на равные части, которые покупатель квартиры обязан выплачивать регулярно: раз в месяц, раз в квартал или раз в полгода (в зависимости от условий застройщика) равными удобными платежами.

Иногда рассрочка может подразумевать всего две выплаты:

• Первая производится при заключении договора,
• Вторая - перед сдачей дома в эксплуатацию (за 2-3 месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

Рассрочка на недвижимость, как правило, беспроцентная. Однако, как поясняет руководитель ипотечного центра Анна Цыбина, тут есть свой нюанс: при выборе данной формы оплаты происходит удорожание недвижимости примерно на 10-15%.

"Поскольку данный способ не является выгодным для застройщиков (счета эскроу наполняются медленнее, а значит - медленнее снижается процентная ставка по кредитам на проектное финансирование), они делают удорожание", - предупреждает эксперт по недвижимости Ирина Асоулюк.

Пример: Квартира изначально стоит 5 млн руб., и если рассрочку взяли на один год, в итоге стоимость жилья окажется на 10% выше - 5,5 миллиона. Если рассрочка на два года, удорожание получится на 15%, и квартира будет стоить 5 750 000 рублей.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Покупать квартиру в рассрочку и в ипотеку - варианты, при которых сумма за недвижимость не выплачивается сразу и целиком, а делится на части и перечисляется поэтапно. Однако, как поясняет Анна Цыбина, рассрочка имеет ряд отличий.

• При ипотеке нет удорожания квартиры, оно может предусматриваться только индивидуальными условиями застройщиков (например, при снижении ставки ниже рыночной). При рассрочке же удорожание недвижимости будет происходить в большинстве случаев.
• По ипотеке всегда можно использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. А вот при рассрочке в большинстве случаев застройщики так делать запрещают. "Для первоначального взноса застройщики в большинстве случаев не разрешают использовать маткапитал, поскольку согласно законодательству он вносится при покупке квартиры за наличные или в ипотеку", - предупреждает Цыбина.
• Если вы выбрали покупку по ипотеке, вы с первого дня вступления в право собственности можете свою недвижимость продать и имеете право сделать это в любой момент. При рассрочке же совершать сделки со своей квартирой можно только после того, как закончится срок выплаты рассрочки. "На этапе выплаты рассрочки покупатель не может продать квартиру, поскольку он её приобрел не за наличные и не в ипотеку", - поясняет Цыбина.
• При оформлении ипотеки, как правило, условия не меняются в течение всего срока выплат. А вот при рассрочке покупатель находится в полной неизвестности. Он не знает заранее, как пройдёт переход на ипотеку - по каким ставкам и условиям. Информации по будущему ипотечному кредитованию ему не предоставляют и какие будут условия на рынке через год или два - угадать трудно.

Оплата квартиры в рассрочку с переходом в ипотеку

"Оплата квартиры в рассрочку с переходом в ипотеку - новая форма покупки квартиры, на которую перешли застройщики и которая появилась в связи с текущими ставками, - говорит эксперт. - Клиент изначально заключает договор с застройщиком на рассрочку и вносит первоначальный взнос, при этом рассрочка возможна на срок, который устанавливает застройщик (обычно до двух лет, но в некоторых случаях и дольше). Эти два года клиент платит комфортный платёж - например по 50 000 рублей в месяц. А на остаток стоимости спустя два года рассрочки клиент оформляет ипотеку или оплачивает его наличными. На этом этапе возможно внесение материнского капитала, поскольку клиент оформляет квартиру в ипотеку".

Важно! При оформлении ипотеки спустя год-два сумма, которую уже внес клиент, оплачивая в рассрочку (первый взнос и внесенные периодические платежи), будет засчитана как первоначальный взнос по ипотеке.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

"В последний год предложение приобрести новостройки в рассрочку стало популярным среди застройщиков и среди покупателей, - подтверждает эксперт по недвижимости Ирина Асоулюк, - отмена льготной ипотеки и рост ставок дают о себе знать".

Преимущества рассрочки при покупке квартиры у застройщика

Она поясняет, что этот вариант покупки жилья без участия банков привлекает многих своими преимуществами:

• Минимум стартовых вложений - первый платеж может быть от 10% или даже от 5% от общей суммы.
• Фиксированная цена.
• Вы не переплачиваете банку: рассрочка либо беспроцентная, либо с процентной ставкой, но период выплаты короткий - переплата меньше, чем при ипотеке.
• Купить квартиру в рассрочку можно быстро, однако, если через год или два будете оформлять ипотеку, придётся подождать одобрения кредита от банка.
• Удобство ежемесячных выплат.
• Отсутствие проверок кредитной истории, нет необходимости подтверждать доход.
• Возможность перейти на ипотеку позже, когда рынок стабилизируется и ставки снизятся.

Минусы рассрочки при покупке квартиры в новостройке

Перед тем, как подписывать договор, важно учесть возможные подводные камни:

• Ограниченный срок рассрочки (чаще всего до сдачи дома).
• Может быть повышена стоимость квартиры из-за низкого первого взноса.
• При покупке в рассрочку скидки и акции не применимы.
• Риск, что при переходе на ипотеку кредит не одобрят.
• Высокие штрафы за просроченные платежи.

"Обычно рассрочка выплачивается в течение года-двух, но есть рассрочки на более длинный срок - например, на 5 лет. В этих случаях она выплачивается и после сдачи дома. Эти программы предполагают процентную рассрочку, и тут есть нюансы по получению ключей. Дом может быть сдан, но ключи вы не получите до полной выплаты рассрочки", - также предупреждает Ирина Асоулюк.

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика: инструкция

При покупке жилья в рассрочку есть определенный алгоритм действий:

• Определитесь с финансовой стороной вопроса. Какой первоначальный взнос у вас есть на руках? На какой срок нужна рассрочка? Удобны ли промежуточные ежемесячные или ежеквартальные платежи и в каком размере? При этом нужно обязательно заранее продумать, как вы планируете погашать остаток долга.
• Выберите подходящий ЖК для покупки квартиры.
• Встретьтесь с застройщиком (это можно сделать онлайн или приехать в офис продаж). Во время встречи выясните все нюансы по имеющимся программам рассрочки. Например, спросите про штрафные санкции при просрочке платежа или про возможность перейти на ипотеку, уточните условия получения ключей, скидки, на сколько повышается цена квартиры.
• Выберите квартиру, получите от менеджера застройщика расчет платежей по конкретному лоту, уточните информацию по порядку и стоимости бронирования, по дополнительным расходам (страховка и т. п.).
• Забронируйте квартиру.
• Получите от застройщика договор долевого участия (ДДУ), изучите его. Если вам что-то непонятно, обязательно задайте вопросы.
• Подготовьтесь к сделке: откройте эскроу-счет (на него, поясняет Асоулюк, идет первоначальный взнос, а потом он будет пополняться периодическими платежами), оплатите страховку.
• Подпишите договор с застройщиком.
• Своевременно выполняйте обязательства по договору.

Можно ли купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса

"Купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса, как правило, нельзя", - говорит Анна Цыбина.

Застройщики устанавливают минимальный первый взнос от 5%.

Стоит ли покупать квартиру в рассрочку в 2025: мнение эксперта

"В этом году, с учетом сокращения количества льготных ипотечных программ, рассрочка - отличная альтернатива ипотеке и доступный способ купить квартиру. Однако она подходит не всем, и я рекомендую взвесить все "за" и "против"", - предупреждает Асоулюк.

Вариант рассрочки удобен:

• Для тех, кто стремится быстро приобрести жилье и зафиксировать цену.
• Для инвесторов, имеющих средства, но предпочитающих их временно держать на депозитах под проценты.
• Для тех, кто не хочет или не может взять ипотеку.
• Для людей с высоким доходом, которые имеют финансовые возможности накопить необходимую сумму за год-два.
• Для того, у кого есть деньги на первоначальный взнос, при этом в ближайшее время он получит крупную сумму и сможет погасить остаток долга (например, продаст квартиру, гараж, акции).

Проявить осторожность при выборе такого варианта покупки квартиры рекомендуется тем, чья финансовая ситуация нестабильна, а возможность оформления ипотеки вызывает сомнения.