По его словам, земельный участок является имуществом со спецификой, поскольку имеет сложный правовой режим.
"Если при покупке квартиры достаточно проверить актуальные сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы, то в случае с земельным участком такой подход - верный шанс купить большие проблемы", - объяснил эксперт.
В качестве примера, чем может быть чревата покупка участка, он привел такой случай: человек приобрел у муниципалитета пустой земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Администрация сделала все, как нужно - организовала торги, заключила договор купли-продажи с победителем. Однако потом пришел сосед с правоустанавливающими документами на эту же землю. Как оказалось, более 20 лет назад здесь образовался земельный участок, предоставленный в собственность одному из местных жителей, у которого его потом купил сосед.
"У соседа на руках были все землеотводные документы. Они подтверждали, что его участок был именно в том же месте, где и участок, проданный администрацией. Но так как ему было жалко денег и нужды в использовании участка он не испытывал, то просто держал на "черный день", не ставя его на кадастровый учет", - рассказал Горяинов.
При этом купленный участок может быть изъят в интересах государства. Обычно это происходит после сделок, в ходе заключения которых никто не интересовался градостроительной ситуацией.
Бывает и так, что по документам границы купленного участка не совпадают с теми, которые есть в реальности. Горяинов поделился случаем из своей практики, когда человек купил участок с полным пакетом документов (границы в ЕГРН имеются, на публичной карте объект тоже есть) и построил на нем дом. Спустя время его сосед обратился в суд из-за того, что жилой дом находится близко к границе. В результате выяснилось, что по ЕГРН граница между участками определена таким образом, что часть дома выходит за его пределы.
"А забор стоял на несколько метров дальше. При строительстве ориентировались на забор, а границу ЕГРН на местность не выносили", - уточнил эксперт.
Хозяин участка не смог оспорить эту границу, поэтому ему пришлось снести забор и часть дома.
Юрист также напомнил, что с 1 марта этого года вступает в силу одно важное изменение: если в Едином госреестре недвижимости нет данных о границах участка, то владелец больше не сможет совершать сделки с землей и объектами на ней. Правило распространяется на все типы участков. Чтобы избежать проблем, Горяинов посоветовал заказать у кадастровых инженеров услугу по уточнению местоположения границ земельного участка, это стоит порядка 15 тысяч рублей и больше (все зависит от региона). Проверки займут около двух месяцев.
"Но даже после того как в ЕГРН будут внесены границы земельного участка, нет никаких гарантий, что покупатель избежит проблем с соседями. Потому что межевание часто делается как попало и с ошибками", - отметил он.
Что касается документов, которые стоит изучить перед покупкой земли, эксперт порекомендовал в первую очередь заказать и изучить расширенную выписку из ЕГРН.
"Важно исследовать историю земельного участка с момента начала его существования и до момента продажи. В том числе архивные спутниковые снимки, если таковые имеются. Всегда советую смотреть землеотводные документы, в том числе схемы расположения на кадастровом плане территории, межевые планы, документы технической инвентаризации", - сказал Горяинов.
Кроме того, нужно проверить генплан - причем и действующий вариант, и проект, который находится на утверждении. Еще важно изучить карту территориального зонирования, градостроительный регламент и документацию по планировке территории.
Большую часть этих документов можно получить самостоятельно на общедоступных государственных ресурсах. Закрыть некоторые другие риски позволят бумаги, которые предоставит сам продавец: градостроительный план земельного участка, выписка из ГИС ОГД и правоустанавливающие документы. Важны и справки об отсутствии долгов по текущим платежам и уплате налогов.
"Налог привязан не к участку, а к собственнику. Поэтому долги продавца по налогу на покупателя вместе с участком не перейдут, если не будет отдельного соглашения об их погашении покупателем. Но все равно может случится неприятное совпадение, и налоговая наложит арест на участок как раз во время сделки", - предупредил юрист.
Также в случае, если продавец пожилой, вероятно, понадобится справка о его дееспособности. Если же участок был приобретен в браке, то необходимо согласие супруга на сделку.
"Перечень документов, которые нужно проверить, может быть и шире, все зависит от ситуации", - отметил Горяинов.