- Обмен недвижимости - что это такое
- Как обменять приватизированную квартиру
- Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
- Как обменять ипотечную квартиру
- Какие документы нужны для обмена одной квартиры на другую
- Какие налоги нужно платить при обмене квартиры
- Какие трудности могут возникнуть при обмене одной квартиры на другую
Обмен недвижимости - что это такое
При обмене каждый участник сделки выступает и в роли "продавца", и в роли "покупателя", при этом деньги в сделке могут и не фигурировать. Жильем просто обмениваются: участники переезжают в квартиры друг друга.
Есть два варианта сделок по обмену:
- жилье равноценно: и по квадратным метрам, и по бытовым условиям, и по удобному району, и по стоимости. Тогда средства не платятся;
- одна из квартир все же дешевле. Меньше ее размер, она не в престижном районе, не солнечная сторона и пр. Тогда покупатель доплачивает оговоренную сумму.
При обмене собственности заключают договор мены. Юридически такая сделка очень похожа на стандартную по купле-продаже. Единственное ее преимущество - никто не рискует деньгами.
Если в двух словах, то для обмена нужно:
- составить и заключить договор мены,
- зарегистрировать право собственности в Росреестре
- внести доплату, если в этом есть необходимость.
Как обменять приватизированную квартиру
Порядок обмена приватизированных и неприватизированных квартир несколько отличается. Как обменяться квартирами, которые находятся в собственности? Есть несколько способов.
Обмен без доплаты
Обмен без доплаты - это классический договор мены. Например, семья Кузнецовых с ребенком живет в однокомнатной квартире в Москве недалеко от станции метро "Белорусская". Скоро появится еще один малыш, поэтому семья хочет переехать в двухкомнатную квартиру. Денег на доплату у нее нет, но супруги согласны рассмотреть варианты в более отдаленных районах.
Шансы найти подходящую недвижимость есть. Главное, чтобы обе стороны (сами супруги и владелец какой-либо "двушки") пришли к соглашению о равноценности обмениваемых квартир.
Если так случится, то сделка пройдет максимально просто. Нужно будет оформить и зарегистрировать договор мены.
Можно обмениваться жильем как в границах одного города, так и в разных городах. В этом случае также заключается договор мены.
Сделка обмена квартиры без доплаты достаточно безопасна. Права собственности на новую квартиру переходят к новым владельцам только после того, как будут выполнены все условия. Другое дело, что найти два одинаковых варианта, которые отвечали бы запросам двух сторон, нелегко.
После заключения договора мены нужно зарегистрировать переход прав собственности на жилье от одного человека к другому.
Важно! Договор мены должен быть заверен нотариально, если одна из квартир находится в долевой собственности или в числе ее собственников есть несовершеннолетний. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, понадобится также разрешение органов опеки и попечительства. Стоит помнить, что сделку никогда не одобрят, если предполагается, что несовершеннолетний получит меньшую долю.
Бывает, что граждане прибегают к альтернативным обменам (владелец условной "двушки "из нашего примера переезжает не в "однушку" на "Белорусской", а в другую квартиру, владелец которой, в свою очередь, переезжает на "Белорусскую"). Но это еще больше усложняет сделку.
Обмен с доплатой
Технология обмена квартир с доплатой - та же, что и без доплаты.
Заключается договор мены, но плюс доплачивается оговоренная сумма.
Например, супруги Кузнецовы не нашли согласного переехать в их квартиру владельца жилья, которое и им нравится. Но есть двухкомнатная квартира, которая понравилась супругам, однако ее владелец считает, что "однушки" на "Белорусской" ему мало - его квартира (в отличие от предлагаемого ему жилья) в новом доме отремонтирована, с балконом и рядом с парком. Если Кузнецовы не найдут других вариантов без оплаты, им при желании придется искать сумму для доплаты.
Обмен квартиры с доплатой имеет свои преимущества. Это то же улучшение жилищных условий, но по времени процесс занимает меньше, чем продажа и покупка.
Но есть и отрицательные моменты:
- сложности поиска. Нелегко найти две квартиры и двух владельцев, которые бы были полностью довольны жильем друг друга и готовы поменяться;
- юридическая сложность. Такой тип сделки более редкий, и меньше специалистов, знающих все тонкости.
Важно! После сделки собственник, получивший деньги (доплату), должен заплатить НДФЛ. При этом можно воспользоваться налоговыми вычетами.
Кстати, можно доплачивать не только деньгами. В качестве доплаты может быть и какое-то другое имущество. Например, двухкомнатную квартиру можно поменять на однокомнатную плюс гараж.
Обмен по trade-in
Практикуется и так называемый обмен по trade-in. Это касается новостроек - когда старое жилье меняют на новое. Застройщик оценивает старую квартиру, выкупает ее, а жители, доплачивая при необходимости недостающую сумму, в будущем переедут в квартиру в новостройке.
Учитывайте, что при выкупе застройщик обычно несколько занижает стоимость старой квартиры, но в то же время при использовании такой схемы бывают дополнительные скидки от застройщика на новую квартиру (до 2%).
Данный способ также вполне безопасен. Человеку не надо самому заниматься поиском квартир, бегать и показывать, подыскивать себе новое жилье. Всем займется застройщик.
При этом юридически trade-in - это не обмен. Как поясняет Старшов, в такой ситуации участники заключают два обычных договора купли-продажи. Первый договор - о том, что собственник вторичной квартиры предоставляет право продать ее, а во втором оговорено, что строительная компания предоставляет этому же человеку жилье в новостройке. Как правило, это делается в режиме "одного окна".
Как обменять муниципальную/неприватизированную квартиру
Приличное число граждан все еще проживает в муниципальных, неприватизированных квартирах. Жильцы не могут продать жилье, подарить, принять в наследство или как-то еще распорядиться им. Но в состоянии совершить обмен.
Можно:
- поменять квартиру на аналогичную в рамках одного региона,
- поменяться жильем в разных городах.
В основном таким правом пользуются люди, которые по долгу службы переезжают в другой регион. И при этом не хотят или не могут приватизировать жилье.
Следует помнить следующее:
- муниципальную квартиру можно поменять только на муниципальную, приватизированное жилье в этом процессе не участвует,
- согласие на обмен нужно получить от каждого члена семьи.
Обмен неприватизированной квартиры оформляется через местные органы управления - администрацию, жилищный департамент. Для этого нужны заявление, пакет документов и согласие городской администрации - владельца муниципальной квартиры.
Как происходит обмен муниципальной квартиры. В нем 5 основных этапов:
- Подать заявление на обмен. Документ нужно направить в местный орган управления жилищным фондом или в администрацию муниципалитета. В заявлении напишите причину предполагаемого обмена квартиры, наличие несовершеннолетних детей.
- Подыскать другую квартиру. Подыскивать варианты самому довольно сложно, так как муниципальных квартир остается все меньше. Поэтому, скорее всего, придется обратиться к риелторам. И заплатить им за работу.
- Составить договор для обмена. Он предусматривает передачу права пользования жилым помещением. На сайте mos.ru вы можете посмотреть и скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.
- Собрать документы. В пакет документов входят:
- заявление (его должны подписать все жильцы квартиры),
- паспорта, а для детей младше 18 лет - свидетельства о рождении,
- документ, фиксирующий, что вы имеете право жить в этой квартире (например, ордер, договор найма),
- согласие членов семьи, которые не могут присутствовать при оформлении сделки, нотариально заверенное,
- подписанный всеми участниками договор обмена,
- согласие на обмен органов опеки, если среди жильцов есть дети,
- справка о том, кто прописан в этом жилье,
- справки о том, что нет долгов за жилищно-коммунальные услуги.
- Зафиксировать расторжение предыдущего договора и заключение нового договора найма
Новый договор найма заключают в муниципалитете, где находится квартира и который является ее собственником.
Но муниципалитет может и не дать согласие на обмен. Причинами могут быть:
- муниципалитет уже предъявил иск к жителю (к нанимателю) с требованием изменить договор соцнайма или расторгнуть его,
- в суде оспаривается право пользования квартирой, которую планируют поменять,
- обмениваемая квартира имеет статус непригодной для проживания,
- дом, где находится жилье, включен в реестр для сноса,
- предполагается капремонт дома, в ходе которого будет сделано переустройство или перепланировка квартир,
- по обмену вселяется тяжело больной человек (есть перечень тяжелых форм хронических заболеваний).
Регистрация обмена неприватизированными квартирами в Росреестре не нужна. Документы оформляются в муниципалитете.
Как обменять ипотечную квартиру
Меняться можно и квартирами, за которые еще не выплачена ипотека. Нужно иметь в виду - жилье, купленное в ипотеку, по кредитному договору является залогом. Его можно поменять на другой - равноценный или больший по стоимости. Но стоит помнить, что такой обмен возможен только с согласия банка, в котором оформлен ипотечный кредит. А банк, скорее всего, даст согласие лишь через несколько лет аккуратной выплаты кредита, когда значительная часть долга уже погашена.
О том, как обменивать залог, говорится в ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
Что важно в данном случае? Новая залоговая квартира должна стоить не меньше предыдущей. Нужно, чтобы сумма оставшегося кредита составила до 80% от оценочной стоимости залога.
Что нужно сделать?
- Замена залога в своем банке. Обратиться к менеджеру и написать заявление.
- Если банк одобрил заявление, собрать документы.
Среди них:
- паспорт заявителя (в некоторых случаях возможны другие документы, удостоверяющие личность),
- справка 2-НДФЛ о вашей зарплате. Могут быть и другие бумаги, говорящие о вашем доходе,
- трудовая книжка,
- военный билет (для жителей мужского пола),
- выписки из ЕГРН на обе квартиры (их можно заказать через интернет или лично придя в МФЦ),
- кадастровые паспорта,
- заключение независимого оценщика (заказывайте его заранее - подготовка занимает некоторое время),
- выписки из домовых книг (в некоторых регионах ее можно заказать онлайн, через региональный портал госуслуг),
- справки о том, что у вас нет долгов за жилищно-коммунальные услуги.
Банк проверит новую выбранную заемщиком недвижимость. Если одобрит, то после этого можно действовать - или заключать два договора купли-продажи, или сделать договор мены одного ипотечного жилья на другое. Затем банк зарегистрирует уже другую квартиру в качестве залога, а со старой можно будет снять обременение (если у другого участника сделки нет ипотеки).
В обмене ипотечной квартиры есть плюсы:
- можно получить квартиру большей площади, перебраться поближе к месту работы или школе для детей, выделить им комнаты, не дожидаясь полной выплаты ипотеки;
- можно поменяться на квартиру подешевле (учитывайте, что банк может не разрешить это). Тогда появится возможность снизить кредитную нагрузку, а сэкономленное потратить на погашение ипотеки.
Среди минусов:
- потеря времени. Сначала нужно получить разрешение от банка, потом подобрать подходящую другую квартиру, провести сделку;
- затраты на услуги риелтора, оценщика, нотариуса и других специалистов, на заказ документов.
Какие документы нужны для обмена одной квартиры на другую
В зависимости от того, какого типа обмен, могут понадобиться следующие документы:
- паспорта двух участников обмена,
- выписки из ЕГРН, куда входит информация о квартире, выдержки из технической документации, стоимости, сведения о собственниках,
- кадастровые паспорта или технические планы квартир,
- справки об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги,
- справки ф-9 или выписка из домовой книги - она содержит информацию о зарегистрированных в квартире людях,
- нотариально заверенное согласие от супруга, если одна из квартир была куплена в браке,
- квитанция об уплате пошлины за регистрацию сделки,
- разрешение органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети.
Какие налоги нужно платить при обмене квартиры
Обмен квартирами закон рассматривает как вариант купли-продажи. Заключая сделку по обмену, обе стороны признаются продавцами и, соответственно, получают доход в натуральной форме. Так считают в налоговой инспекции.
Поэтому те, кто обменялся жильем, должны заплатить налоги. Для обеих сторон это будет налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обмениваемого имущества.
Но есть вариант избежать уплаты налога:
- для этого квартира должна быть в собственности более 3-5 лет (в зависимости от того, как ее получили в собственность);
- можно воспользоваться имущественным вычетом (до 1 млн руб. в год);
- если в семье есть дети, то семью освободят от налога в случае, когда вскоре после продажи жилья куплено новое жилье.
Какие трудности могут возникнуть при обмене одной квартиры на другую
Плюсы обмена квартир - минимальные риски. Если не получится обменять жилье, то каждый останется при своем и ничего не потеряет, подчеркивает юрист Ангелина Трусова. Кроме того, понятно, где искать прежнего хозяина - по вашему бывшему адресу.
Среди минусов:
- Трудно найти для обмена двух жителей, полностью довольных квартирами друг друга.
- Сделка обмена - более редкая, сложнее найти компетентного специалиста.
- При обмене муниципальными квартирами выбор вариантов очень небогат, поскольку основная часть жилья уже приватизирована.
- Обмен может затормозить третья сторона - муниципалитет или банк.
У Ангелины Трусовой, работающей с рядом риелторских компаний, есть множество примеров длительных по времени обменов.
Случаи из практики: пример первый
Елена и Виктор уже полгода не жили вместе. Жена осталась в двухкомнатной муниципальной квартире с пятилетней дочерью. У мужа - новая женщина, они ждут ребенка. И эта пара живет в соседнем подъезде.
Елена решила обменять квартиру на такую же муниципальную, но в другом районе, чтобы не видеться с мужем и его новой семьей. Но Виктор был зарегистрирован в прежней квартире и не хотел подписывать согласие на обмен. Он опасался, что не сможет часто общаться с пятилетней дочерью, если та переедет в другую часть города. Процесс переговоров и оформления сделки был длительный. Супруги оформили официальное расторжение брака, бывший муж выписался, и только после этого они смогли договориться, и Елена обменяла муниципальную квартиру на другую. Как считает Ангелина Трусова, обмен был невыгодным для Елены: она переехала из хорошего района недалеко от центра в отдаленный.
Случаи из практики: пример второй
Второй случай из практики - двухкомнатную квартиру в одном районе поменяли на другой. Семья решила переехать ближе к пожилым и часто болеющим родителям, чтобы дочь за ними ухаживала. Подобрали квартиру, посмотрели. Но уже после переезда оказалось, что в ванной текут трубы, они сгнившие, коммуникации надо менять. А это дополнительные вложения, на которые они не рассчитывали. В этой ситуации удалось договориться. Бывшие жители этой квартиры согласились оплатить ремонтные работы. Обошлись без суда. Но часто происходит так, что все подобные спорные моменты приходится решать через судебные заседания. Впрочем, такие же проблемы могут возникнуть и при купле-продаже квартиры.