Light Industrial - недвижимость, которую использует некрупный бизнес для организации производств, фасовки, складирования своей продукции. До недавнего времени небольшие компании зачастую не могли подобрать качественные помещения для этого - в аренду сдавались либо склады очень крупными блоками, либо офисы, где не каждое производство можно организовать.
Сейчас в целом в России на помещения LI приходится 956 тыс. кв. м, из которых 81% - в московском регионе (что эквивалентно 777 тыс. кв. м), сообщает Commonwealth Partnership (CMWP). На втором месте - Санкт-Петербург и Ленинградская область, где общее предложение Light Industrial составляет 85 тыс. кв. м (9% от общего объема сегмента по РФ).
Ключевым драйвером спроса на Light Industrial (LI) являются производственные компании (52% в общем объеме спроса), сообщают эксперты CMWP. Спрос на такие объекты в столице по итогам первого полугодия вырос в три раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Ставка аренды и цена продажи LI выросли за год на 34% и 28% соответственно.
В 2025-2027 годах должны быть построены еще 943 тыс. кв. м. Из них 82%, или 778 тыс. кв. м приходится опять же на столичный регион. В первом полугодии новое строительство здесь выросло на 5% по сравнению с показателями годичной давности и составило 181 тыс. кв. м, на LI приходится 26% общего объема нового строительства складской и индустриальной недвижимости, говорит старший директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Полина Афанасьева. Если будут введены все объекты, которые были запланированы на этот год, показатель по итогам года сохранится на том же уровне, а общее предложение составит 1 млн кв. м.
Свободными в регионе остаются 11,3% площадей помещений LI. Это на 6,9 процентных пункта больше, чем год назад. Однако такой рост - ситуативный, вакантные площади будут быстро вымываться с рынка, считают эксперты CMWP.
Прогнозируется рост доли вакантных площадей до 5% по итогам года. Замедление деловой активности в совокупности с ростом вакансии приведут к снижению ставки аренды по итогам года, которая составит 11 700 руб. за кв. м в год, считают аналитики.
Интерес к строительству объектов LI проявляют и другие регионы. Так, в Воронежской области строится 73 тыс. кв. м, это 8% от общего объема строящихся объектов по России.
По данным NF Group, средневзвешенная ставка аренды LI в Москве за первое полугодие (по сравнению с концом 2024 года) выросла на 8%, до 13 900 руб. за кв. м в год. Средневзвешенная стоимость покупки таких помещений увеличилась на 17%, до 125 700 руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге аренда прибавила 4% за полгода (выросла до 11 900 руб. за кв. м), цена продажи повысилась на 5%, до 105 000 руб. за кв. м.
"Санкт-Петербург традиционно остается мощным производственным хабом, поэтому интерес к формату Light Industrial здесь устойчив, хоть и развивается постепенно. Основной спрос формируют локальные производственные компании и дистрибьюторы - на их долю приходится 39% и 33% всех арендаторов соответственно. Для них важно, чтобы площадки совмещали функции производства, склада и офиса в одном решении. Наибольший потенциал для развития сегмента - в пригородных зонах с хорошей транспортной доступностью, где можно реализовывать гибкие и технологичные проекты под реальные потребности бизнеса", - говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев.
Light Industrial - это один из немногих сегментов недвижимости, который органично вписывается в стратегические цели государственной политики, считает владелец сети дилерских центров коммерческого транспорта "АЛЬЯНС ТРАКС" Алексей Иванов. LI поддерживает локальное производство, усиливает логистическую инфраструктуру, снижает издержки бизнеса и способствует росту занятости. Рост спроса в три раза в столичном регионе - не случайность, а результат системных изменений, направленных на формирование суверенной промышленной экономики, отмечает эксперт.
"В условиях, когда доступ к международным цепочкам поставок все еще ограничен, развитие LI - это не просто рыночный тренд, а элемент государственной индустриальной стратегии. С учетом объемов заявленного ввода и сохраняющегося интереса со стороны производственного и логистического бизнеса, сегмент Light Industrial имеет все шансы сохранить текущую положительную динамику и по итогам 2025 года, и в среднесрочной перспективе", - говорит Иванов.
Главный тренд на рынке LI - резкое разделение формата таких помещений: если в целом по России и Подмосковью LI остается историей про одноэтажные форматы, то внутри МКАД формируется принципиально иной продукт - многоэтажные промышленные комплексы, которые нельзя оценивать по стандартным метрикам и сравнивать такие объекты с привычным Light Industrial, считает директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.
"Индустриальные небоскребы" (выше четырех этажей) требуют принципиально иного конструктива (грузовые лифты, усиленные перекрытия, сложные логистические схемы), что радикально меняет экономику проекта. Это уже не просто производственные помещения, а гибрид офисной локации и промышленного хаба, где ключевыми арендаторами становятся малый и средний бизнес, для которых критична шаговая доступность до метро и сохранение кадров.
"Естественно, это формирует принципиально иной ценник: ставки здесь будут начинаться от 20 тыс. руб. за кв. м в год против усредненных 11 700 руб. в классическом LI. Уже сейчас очевидно, что этот сегмент будет выделен в отдельный, поскольку уже сейчас его отличает более высокая себестоимость строительства, уникальные эксплуатационные параметры, которые сделают его новым драйвером рынка коммерческой недвижимости столицы", - говорит Захарова.