Один из способов сэкономить на покупке жилья - это купить квартиру в небольшом городе рядом с региональным центром. Вопрос в том, всегда ли эта разница так велика и игра стоит свеч. Специалисты Urban насчитали десять регионов (всего исследовались 25 регионов с активными рынками недвижимости и без учета курортного и элитного жилья), где покупка жилья в небольших городах обойдется на 30-50% дешевле, чем в региональном центре. Еще столько же регионов, где разница в цене жилой недвижимости составляет от 8% до 26%.
Самым высоким уровнем ценового неравенства между региональным центром и соседними городами отличается Татарстан. Квадратный метр жилья на казанском рынке стоит в полтора раза дороже, чем в остальной республике - 232,08 против 156,33 тыс. рублей за кв. метр.
"Казань еще в начале 2000-х стала городом с очень дорогими квартирами, - объясняет CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова. - Свою роль сыграли большие "нефтяные" деньги, горячка тысячелетнего юбилея и претензии на статус "третьей столицы". Последние три года республика переживает строительный бум - в Казани объем предложения удвоился, за ее пределами вырос в 1,5 раза. Но это не только не привело к удешевлению продукта, - напротив, он прибавил в цене на 70%. Внешние игроки, придя на рынок Татарстана, охотно приняли существующие правила игры, предпочтя лучшую маржинальность расширению клиентской базы".
Похожая ситуация сложилась и в Приморье - другом регионе с высокими ценниками на жилье. По стоимости квадратного метра пригороды Владивостока уступают краевому центру на 38,7% (195,54 против 141,01 тыс. рублей за кв. метр).
Также в топ-3 присутствует Воронежская область - не из-за "дорогого центра", а скорее за счет относительно дешевой периферии (141,31 против 101,09 тыс. рублей за кв. метр). Если в Воронеже панельное домостроение охватывает менее 15% рынка, то вокруг него - около 25%. Уже одно это обстоятельство сказывается на разнице в прайсе.
За первой тройкой следует группа из семи регионов, в которых потенциальная выгода от переезда за черту регионального центра измеряется в среднем в 29-35%. Она включает Новосибирскую, Свердловскую, Нижегородскую, Томскую области, Алтайский край, республики Башкортостан и Чувашию. В Краснодарском крае (за вычетом проектов на побережье) этот зазор достигает 26,3%, а на соседнем Ставрополье (без района Кавказских Минеральных вод) - 19,7%.
Далеко не везде ценовой переход выражен столь резко. В Челябинской, Иркутской, Пензенской, Ростовской, Ярославской, Липецкой областях и Республике Удмуртия он сводится к 10-17%. В Пермском крае дистанция между главным городом и его предместьями минимальна (7,9%), а в Саратовской области отсутствует вовсе.
При этом в ряде регионов - Калининградской, Оренбургской, Кемеровской областях, а также в Дагестане - наблюдается обратная тенденция: там стоимость жилья в региональном центре дешевле, даже в несколько раз, чем в соседних городах. Жилье в пригородных локациях, как правило, ненамного (на 5-6%), но опережает по стоимости жилье в административных центрах. Наиболее резкая разница - в Дагестане. Здесь столица Махачкала находится на положении явного аутсайдера: цены в Дербенте и Каспийске в три с лишним раза превосходят цены в региональной столице по размеру среднего прайса и на порядок по объему предложения.
В целом на сегодняшний день нормой может считаться показатель в 140-170 тыс. рублей за кв. метр для регионального центра и 100-140 тыс. рублей за кв. метр для периферии, отмечают авторы исследования. Самые низкие ценники сохраняются в Пензенской, Липецкой, Ярославской областях и на Ставрополье.
"Отказ от проживания в региональном центре теоретически может сэкономить российской семье в среднем от 1 до 2,5 млн рублей, - соглашается Ольга Хасанова. - Однако периферийные локации серьезно проигрывают по плотности и качеству социальной инфраструктуры, транспортной доступности, наличию рабочих мест региональным центрам. Не стоит выносить за скобки и фактор престижа. Россия остается страной с довольно сильной центростремительной демографической динамикой".
Заметное превышение цен в локациях "на периферии" по сравнению со столицей региона обычно объясняется наличием на территории крупных центров притяжения, объясняет директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Например, в Кемеровской области это горнолыжный курорт Шерегеш, в Калининградской - приморские Зеленоградск и Светлогорск. При этом разница в несколько раз все же, по его мнению, возникает скорее из-за временных колебаний в структуре предложения: где-то в продаже в моменте оказалось мало объектов, и все они - из высокой ценовой категории (например, потому что дешевые объекты в активном туристическом сезоне снимаются с продажи и сдаются посуточно).
"Разумеется, в более широком смысле стоимость недвижимости в той или иной точке определяется балансом спроса и предложения - если люди готовы покупать дорогие квартиры и дома в каком-то городе районного значения, значит, им их будут продавать. И обычно, если есть спрос и желающие проживать в том или ином месте, вокруг уже есть или возникает и необходимая для этого инфраструктура: транспортная, магазины, школы, детские сады, парикмахерские и так далее", - поясняет Чернокульский.
Исторически существует корреляция между уровнем зарплат в конкретном городе и стоимостью недвижимости, добавляет эксперт. Условно, в наукограде Кольцово, который территориально находится под Новосибирском, выше уровень среднего заработка, поскольку здесь расположен крупный технологический хаб, определяющий рынок труда. Поэтому и стоимость недвижимости тут выше, чем в среднем по Новосибирску и пригородам. "Впрочем, благодаря тому, что часть людей сейчас работают удаленно, спрос постепенно смещается на жилье в небольших уютных населенных пунктах. К примеру, можно работать в московской компании и жить в Саранске, который считается одним из самых экологически чистых городов России".
В ряде регионов столица не является центром экономического роста, говорит сертифицированный аналитик Российской Гильдии Риэлторов Александра Ряпосова. В соседних городах может быть развита промышленность, добывающая отрасль или туристический сектор, что может создать более высокий спрос на жилье. Подобные закономерности проявляются в Волгоградской, Челябинской, Свердловской и Кемеровской областях. В одних случаях именно периферия дает возможность сэкономить и при этом повысить качество жизни, в других - напротив, выступает центром роста цен благодаря промышленному или туристическому развитию. "Сегодня уже есть примеры регионов, где покупка жилья за пределами столицы дает возможность экономить, но не "терять" в уровне жизни. К примеру, Московская область - города с развитой транспортной системой и инфраструктурой (Мытищи, Подольск) обеспечивают качество жизни на уровне Москвы при более низких ценах, - перечисляет риелтор. - Ленинградская область - города-спутники Санкт-Петербурга (Гатчина, Всеволожск, Кудрово) также предоставляют доступ к социальной и деловой инфраструктуре мегаполиса, сохраняя при этом доступность жилья".
В Оренбурге средняя стоимость жилья все же значительно выше, чем на периферии региона, говорит член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов Татьяна Виноградова (Оренбург). Но есть некоторые объекты в области, где квадратный метр жилья стоит дороже. Это могут быть квартиры в некоторых новостройках комфорт и бизнес-класса города Бузулука. Город нефтяников расположен рядом с курортной зоной Бузулукский бор и относительно недалеко от Самары. Этим и объясняется высокая цена на новое жилье, говорит Виноградова. Также высоко ценятся вторичные квартиры в Соль- Илецке - вторичка рядом со всероссийской здравницей, Соленым озером, высоко загружена в курортный сезон. В единственной новостройке Орска стоимость жилья - на уровне цен новостроек Оренбурга, так как это единственный многоквартирный дом на весь город и, соответственно, единственная возможность купить жилье в льготную "Семейную ипотеку". Также цены в Орске немного подросли из-за паводка 2024 года и федеральных выплат пострадавшим, которые рассчитывались, исходя из средней цены квадратного метра жилья в Оренбурге.
При выборе локации с желанием и сэкономить, и найти удобное для проживания место стоит консультироваться с местными риелторами, которые хорошо знают рынок - обычно у них припасено несколько интересных вариантов для переезда, говорит Чернокульский.
Для покупателя важно не только сравнивать цену "за квадрат", но и учитывать сценарий развития территории - наличие рабочих мест, транспорт, социальную и коммерческую инфраструктуру. Именно это определяет, стоит ли переплачивать за столицу или выгоднее вложиться в периферийный центр роста, отмечает Ряпосова.
Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ:
"В новом нацпроекте "Инфраструктура для жизни" перед нами поставлены конкретные цели. Нам предстоит улучшить качество среды для жизни в 2160 опорных населенных пунктах, где проживает 70% населения страны, - они станут точками роста".