Содержание:
- Что такое аннуитетный платеж
- Как рассчитать аннуитетный платеж
- Самостоятельный расчет
- Онлайн-калькуляторы банков
- Онлайн-калькуляторы общие
- В программе Excel
- Примеры расчетов
- Преимущества и недостатки аннуитетных платежей
- Аннуитетный и дифференцированный платежи: сравнение
- Досрочное погашение при аннуитетных платежах
- Советы заемщикам
- Как выбрать схему платежей
- Часто задаваемые вопросы
Что такое аннуитетный платеж
Существуют разные формы погашения кредитов, рассказывает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Среди них:
- аннуитетные платежи - основная форма погашения кредитов, в том числе ипотечных, в России. В рамках такой схемы ежемесячный взнос остается фиксированным на весь срок действия займа;
- дифференцированные платежи. Они подразумевают, что заемщик каждый раз вносит различную сумму, размер которой, как правило, постепенно сокращается.
Более редкие формы:
- буллитные платежи - оплачиваются только проценты, а основной долг - в конце срока займа;
- с отсрочкой погашения основного долга - исключительно проценты выплачиваются в первые годы действия кредита.
Разница между аннуитетным платежом и другими видами платежа - в том, по какой схеме будет рассчитываться сумма, которую заемщик должен выплачивать банку ежемесячно. При аннуитетной схеме ежемесячный платеж будет одинаковым все годы погашения кредита.
Вы купили жилье в ипотеку на 20 лет с аннуитетными платежами. В первый же месяц заплатили банку, как и было с ним оговорено, 50 тыс. руб. Если вы не будете совершать других действий (досрочно гасить кредит частями, рефинансировать его, брать ипотечные каникулы и т. п.), то все 20 лет вы будете платить по 50 тыс. руб. в месяц.
При любой форме погашения кредита заемщик должен заплатить банку как основной долг, так и проценты за пользование деньгами. Разница - в комбинациях того, из чего состоит ежемесячный платеж.
При аннуитетных платежах фиксирована общая сумма ежемесячного платежа, а внутри нее распределяется сумма на погашение долга и на уплату процентов (последняя в первые годы погашения кредита максимальна, потом постепенно уменьшается).
При дифференцированных платежах фиксирована ежемесячная плата на погашение долга, а к ней добавляются проценты. Поскольку долг погашается, то проценты постепенно уменьшаются, а значит, и снижается ежемесячный платеж.
"При аннуитетном способе погашения долга заемщик выплачивает ежемесячно одинаковую сумму, которая состоит из тела долга и начисленных за месяц процентов. При этом с учетом того, что в начале сумма остатка по кредиту является максимальной, то и доля процентов в ежемесячном платеже также стремится к максимуму. Соответственно тело кредита погашается очень медленно", - говорит финансовый эксперт, доцент Юридического факультета Финуниверситета при правительстве РФ Андрей Белоусов.
Постепенно, с годами, основной долг по кредиту уменьшается, что уменьшает и начисленные проценты. Соответственно в том же ежемесячном платеже уже все большая доля приходится на погашение самого долга. И за счет этого тело кредита начинает погашаться еще быстрее.
При дифференцированных платежах, для сравнения, сумма кредита (тело кредита) погашается равными частями, к которым добавляются начисленные проценты на тело долга, поясняет Белоусов. Таким образом, первые ежемесячные выплаты по кредиту будут максимальными, а далее, по мере сокращения остатка по кредиту, они будут уменьшаться за счет меньших процентов.
Понять разницу можно на примере, который приводит руководитель отдела кредитования и партнерских программ PIONEER Ирина Шароварникова. Допустим, вы хотите купить квартиру за 10 млн руб. и берете кредит на 5 млн руб. под 18% годовых на срок 36 месяцев.
При аннуитетных платежах ежемесячный платеж составит около 180 762 руб.
При дифференцированных платежах ежемесячный платеж будет варьироваться от 213 888 руб. в начале срока до 140 972 руб. в конце срока.
Как рассчитать аннуитетный платеж
Самостоятельный расчет
Приблизительно посчитать платеж по аннуитетной схеме достаточно просто.
Например, вы берете ипотеку на 5 млн руб. на срок в 20 лет под 15% годовых.
- Определяете, сколько процентов набегает за год: 5 млн руб. делите на 100 и умножаете на 15. Итог: 750 тыс. руб.
- Считаете, сколько процентов вы заплатите за 20 лет: умножаете 750 тыс. руб. на 20. Итог: 15 млн руб.
- Определяете общую сумму долга перед банком: складываете проценты за все годы (15 млн руб.) и первоначальную сумму кредита (в нашем случае 5 млн руб.). Итог: 20 млн руб.
- Делите общую сумму на число лет, а затем на число месяцев: 20 млн делим на 20, затем на 12. Итог: 83,3 тыс. руб. Это примерный платеж, который вы должны будете вносить ежемесячно в течение 20 лет. Фактически он будет немного меньше, поскольку сумма кредита к концу срока станет заметно уменьшаться, и проценты тоже будут набегать меньшие.
Онлайн-калькуляторы банков
В интернете полно калькуляторов для расчета ипотеки. Достаточно забить в поисковой строке "ипотечный калькулятор".
Они есть на сайтах крупных банков. Например:
В этих калькуляторах можно рассчитать платежи, учитывая условия конкретного банка. Выбрать программы, которые работают именно в нем, опции, которые предлагает именно это кредитное учреждение.
Онлайн-калькуляторы общие
Есть также онлайн-калькуляторы, не привязанные к банкам. Например, на сайтах:
Работают они одинаково, результат расчетов один и тот же. Они удобны тем, что тут можно "поиграть" с параметрами - посмотреть, как меняется платеж в зависимости от процентной ставки (на сайтах банков калькуляторы, как правило, показывают лишь действующие в этих банках проценты).
Из минусов: меньше конкретики, нельзя проверить, насколько снижают платеж опции конкретного банка (например, скидка для зарплатных клиентов).
В программе Excel
Функция расчета платежа по аннуитетной схеме есть в программе Excel.
Чтобы воспользоваться ею, нужно:
- Зайти во вкладку "Формулы" в верхней строке основного меню.
- Нажать кнопку "Финансовые" - откроется список.
- Найти формулу "ПЛТ" (или PMT, если меню на английском).
- В открывшемся окне есть пять полей для ввода исходных данных.
- В графе "Ставка" указываем процентную ставку. Важно: надо ввести месячную процентную ставку в виде десятичной дроби. То есть, если кредит выдают под 20% годовых, делим 20 на 12 (месяцев) и получаем месячную ставку в 1,67%. Указываем ее в графе в виде десятичной дроби: вместо 1,67% пишем 0,0167. Или, к примеру, вместо 2% пишем 0,02.
- В поле "Кпер" (количество периодов) надо указать, на сколько месяцев вы берете кредит (если берете на 20 лет, то умножаете 20 на 12 и указываете 240). Важно: если ввести годовую процентную ставку и срок кредита в годах, то получится неверный ответ. Нужно учитывать, как часто вы будете делать платежи по кредиту, почти всегда речь идет о ежемесячных платежах.
- Еще менее верная информация будет, если в одной графе указать месяцы, а в другой - годовой процент.
- В поле "Пс" указываете первоначальную сумму кредита.
- Нижние два поля можно не заполнять.
- В итоге внизу вы увидите ежемесячный платеж.
Примеры расчетов
Например, вы берете кредит в 5 млн руб. под 15% на 20 лет. Вносим эти данные в один из ипотечных калькуляторов. Итог: нужно вносить ежемесячно по 65 839 руб.
Если такой же кредит взять на 10 лет, то платеж будет 80 667 руб.
На 5 лет - ежемесячный платеж 118 950 руб.
Преимущества и недостатки аннуитетных платежей
У аннуитетной схемы есть как плюсы, так и минусы.
Среди преимуществ:
- Равные платежи в течение всего срока кредита. Это удобно для планирования своих расходов.
- Простота: легко настроить автоплатеж, так как каждый месяц перечисляется одна и та же сумма.
- Психологический комфорт: нет "больших сумм" в начале.
Недостатки аннуитетных платежей:
- Переплата по сравнению с дифференцированной схемой (поскольку сначала большая часть ежемесячной выплаты идет на погашение процентов, кредит не уменьшается).
- В первые годы платеж почти целиком состоит из процентов.
- Меньше выгоды при расторжении договора с банком и продаже залогового жилья.
Аннуитетный и дифференцированный платежи: сравнение
Выбирая из двух существующих вариантов платежей по ипотечному кредиту стоит прежде всего оценить свои возможности, советует доцент кафедры Стратегического и инновационного развития Факультета "Высшая школа управления" Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Хачатурян.
Аннуитетный платеж, по его словам, в большей степени благоприятен:
- если заемщик стремится четко распределить долговую нагрузку, то есть имеет дополнительные кредитные обязательства, требующие обслуживания.
- если заемщик хочет выплачивать последовательно кредит без резких колебаний по размеру платежей, но при этом готов пойти на переплату.
Поскольку при аннуитетном платеже тело кредита погашается очень медленно, это не совсем выгодно заемщику, говорит Белоусов. Например, если должник, спустя, допустим, три года не справился с ежемесячными платежами по кредиту на 20 лет, и банк обратил взыскание на недвижимость, то окажется, что сам долг погашен совсем незначительно, а большая часть платежей ушла именно на выплату процентов.
Дифференцированный платеж подойдет:
- тем, кто желает быстрее выплатить кредит, то есть планирует досрочное погашение и хочет уменьшить переплату.
- тем, кто хочет тратить на ипотеку все меньше: при дифференцированных платежах наибольшие по сумме платежи осуществляются в начале срока выплаты кредита, так как проценты начисляются на всю сумму долга. В последующем основная сумма долга снижается, уменьшаются и проценты, начисляемые на уменьшенный долг, а следовательно, снижается и сумма платежа.
Недостаток дифференцированной схемы в том, что ежемесячный платеж в начале выплат очень высокий, и не каждый заемщик способен ему соответствовать при расчете долговой нагрузки, говорит Белоусов. В условиях высоких процентных ставок по ипотеке подавляющее число выдаваемых ипотечных кредитов идут именно с аннуитетным графиком платежей. "Это выгодно в первую очередь банку, так как должником еще в начале уплачивается большая часть процентов, а также значительно расширяется список потенциальных заемщиков за счет более низкого ежемесячного платежа", - говорит эксперт.
Подавляющее большинство банков работает с аннуитетной схемой.
"Дифференцированный график платежей существует не во всех банках, их перечень ограничен, и зачастую не распространяется на все программы кредитования", - говорит Шароварникова.
Досрочное погашение при аннуитетных платежах
Если у заемщика есть возможность отдавать банку большие суммы, чем установленный ежемесячный платеж, он может гасить ипотеку досрочно. Это можно делать разово, когда накопится нужная сумма (банки могут устанавливать минимальные суммы для досрочного погашения), или даже регулярно.
При погашении ипотеки с аннуитетными платежами заемщик может выбрать, что сделать за счет этого:
- уменьшить ежемесячный платеж. Этим стоит воспользоваться тем, кто боится не справиться с выплатами в будущем. Срок кредита при этом остается прежним, а ежемесячные взносы уменьшаются (при этом сумма каждый месяц будет, как и раньше, одной и той же).
- уменьшить срок кредита. Подходит для тех, кто не желает переплачивать банку проценты. В этом случае ежемесячный платеж становится меньше (и опять же каждый месяц он одинаков), но уже большая доля в нем будет идти на погашение тела кредита.
В начале выплат целесообразно сокращать величину платежа - так вы ослабляете свою кредитную нагрузку, считает кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры бизнес-анализа Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета Чинара Керимова. Далее разумно сокращать срок погашения ипотеки.
"На первый взгляд, переплата по дифференцированному графику меньше, чем по аннуитетному, - отмечает Ирина Шароварникова. - Но и платеж в начале срока кредита выше. Если в аннуитетном платеже делать ежемесячно частично-досрочное погашение на сумму, на которую был бы выше ежемесячный платеж по дифференцированной схеме, то переплата по аннуитету будет равна переплате по дифференцированному платежу".
Поскольку существует возможность делать частично-досрочное погашение в любой момент, то не стоит акцентировать внимание на поиске именно дифференцированного платежа, считает эксперт.
Советы заемщикам
Как выбрать схему платежей
Выбирайте аннуитетный платеж, если:
- важна стабильность;
- нужен широкий выбор банков;
- не страшит переплата.
Выбирайте дифференцированный платеж, если:
- хотите сократить переплату;
- доходы позволяют справиться с высокими платежами в начале срока;
- готовы искать банк, согласный на дифференцированную схему.
При подписании договора в любом случае обратите внимание на все условия кредита, на его полную стоимость (указывается в начале договора). Проверьте, можно ли досрочно гасить кредит, и какая минимальная сумма частичного погашения.
Учтите все "подводные камни": при выдаче кредита банк может потребовать оплаты страховки (а при отказе - увеличить ставку), комиссий. Оптимально подать заявки на ипотеку в несколько банков, а затем сравнить условия и параметры кредитов.
Что такое аннуитетный платеж простыми словами?
Аннуитетный платеж - схема погашения кредита, при которой ежемесячные платежи одинаковы.
Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?
Общая переплата по кредиту с дифференцированными платежами меньше. Но сами платежи в начале срока кредита - больше, поэтому получить кредит сложнее.
Как рассчитать аннуитетный платеж самому?
Проще всего воспользоваться ипотечными калькуляторами в интернете.
Можно ли уменьшить переплату по аннуитетному кредиту?
Можно, если гасить его досрочно.
Как банки считают проценты в аннуитетных платежах?
Проценты за пользование кредитом в приоритете занимают большую долю в ежемесячном платеже. По мере погашения тела кредита (что сначала происходит очень медленно) плата, идущая на проценты, снижается, и погашение тела кредита происходит все быстрее.
Что будет, если пропустить аннуитетный платеж?
То же, что и при пропуске платежа по кредиту при любой другой схеме погашения. Банк может начать начислять пени (их величина указывается в кредитном договоре), ухудшится кредитная история и станет сложнее получить следующий кредит. В крайнем случае заемщику грозит принудительное изъятие и продажа залогового имущества.
Как влияет досрочное погашение на аннуитетный кредит?
По выбору заемщика сокращается либо срок кредита (тогда в целом уменьшается переплата по нему), либо ежемесячный платеж (тогда снижаются риски не справиться с погашением).
Можно ли поменять график выплат с аннуитетного на дифференцированный?
"Изменить график платежей можно, но это нужно уточнять в банке-кредиторе или рефинансироваться в другом банке, где есть возможность выбора дифференцированного графика платежей", - говорит Шароварникова.
Аннуитетный платеж - это удобная, но менее выгодная схема погашения кредита. Она подходит для тех, кто ценит стабильность и прогнозируемость. При этом, делая частичные досрочные погашения, можно сократить переплату и приблизить ее к переплате по дифференцированным платежам.