Как проверить риелтора перед сделкой: документы, реестры и отзывы

О чем надо знать, чтобы не ждать от агента многого? Рассказываем о том, зачем нужен агент по недвижимости, как им пользоваться и с кем связываться не стоит.

Содержание:

1. Основные риски при работе с недобросовестным риелтором
2. Сбор информации и рекомендаций
3. Проверка агентства недвижимости или риелтора в интернете
4. Проверка риелтора во время предварительного общения
5. Проверка риелтора во время работы
6. Дополнительные меры предосторожности
7. Часто задаваемые вопросы
8. Заключение

Основные риски при работе с недобросовестным риелтором

Потеря времени

Рынок недвижимости огромен и разнообразен, имеет много особенностей в каждом городе и очень непрост. Но он не тайна за семью печатями - при желании и наличии времени любой человек может разобраться во всех его хитросплетениях, по крайней мере для решения своей проблемы.

Существует немало доступных интернет-сервисов, где собрана вся информация, касающаяся оформления сделок. Можно, в конце концов, написать или позвонить в Росреестр, который ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где есть все сведения о квартирах в России.

Документов для сделки нужно немного, все они доступны в электронном виде, и проверить их проще, чем раньше. Мошенники изобретают все новые фокусы, но, например, продать одну и ту же квартиру одновременно разным людям уже невозможно, а расселение коммуналок в основном закончено.

Однако ключевое обстоятельство здесь - наличие времени. У большинства работающих людей его не так много, чтобы постоянно отвечать на звонки, выезжать на показы или изучать сервисы и документы. Если рабочее время стоит дорого, то дешевле поручить все это специалисту.

Но если риелтор не умеет работать с базами данных, не знает, где искать информацию, не разбирается в рыночных ценах и не способен адекватно оценить квартиру, то придется делать все вместо него. Соответственно, времени на поиск покупателей или подбор квартиры уйдет в разы больше.

Потеря денег

Она становится возможна уже при знакомстве с недобросовестным агентом по недвижимости: не перевелись на Руси "специалисты", требующие предоплаты за неоказанную услугу. И клиенты платят, хотя на рынке такое не принято: сначала работа, потом деньги.

Выбор крупного агентства чреват риском переплаты за услугу, потому что "большое агентство - большая комиссия" (надо же им клерков кормить). При средних по рынку 1-2% от суммы сделки раскрученные компании могут требовать и 4%, хотя услуги будут те же и так же без каких-либо гарантий.

Но настоящая беда - если риелтор обещает "юридическую чистоту", "проверку документов", "отсутствие долгов и обременений" и тому подобные вещи. Последствиями такой недобросовестности вполне могут быть финансовые потери, признание сделки недействительной, аресты и взыскания имущества, подмены документов и прочие мошеннические схемы. Старший партнер агентства Vysotsky Estate Сергей Смирнов советует "гнать таких пройдох в шею", потому что большинство агентов по недвижимости юридического образования и опыта не имеют.

Навязанная покупка

Интересно, что и вполне добросовестный, порядочный и компетентный риелтор может вывести вас на сделку, которая будет не в ваших интересах. Или не совсем в ваших. В том случае, если он работает на застройщика. Поэтому покупать новостройку через агента по недвижимости или тем более агентство эксперты не рекомендуют. Нет, конечно, если очень хочется, то можно, но тогда у вас должно быть и "другое мнение", другой риелтор-консультант.

Точно так же не стоит прислушиваться к рекомендациям агента по недвижимости, который работает на другого контрагента (продавца, если вы - покупатель или покупателя, если вы продаете квартиру). Но и не надо априори считать его мошенником - он просто защищает не ваши интересы.

Сбор информации и рекомендаций

Лучший способ поиска риелтора или, в крайнем случае, агентства недвижимости - "сарафанный телеграф": опрос родственников, друзей, коллег и знакомых. Потом можно на всякий случай "пробить" специалиста или организацию по базам (подробнее об этом ниже).

Если рекомендаций от людей, которым вы доверяете, у вас нет, то придется искать риелтора или агентство в интернете. Лучше начинать не с официальных сайтов, а со страниц в соцсетях (без активности в них в этой работе никак), с комментариев и отзывов на независимых форумах.

Реальные отзывы от накрученных отличить непросто, но можно: фейковые отзывы пишутся под копирку, без конкретики или с избыточным количеством деталей, не относящихся к делу. Стоит помнить, что на форумах и в соцсетях часто размещают отзывы, сгенерированные нейросетями.

Не стоит доверять и рекламе, и частой цитируемости эксперта в СМИ, и его даже очень раскрученному блогу: медиа - это отдельный бизнес. И совсем не факт, что риелтор так же успешно проведет необходимую для вас сделку, как рассказывает о себе любимом и о рынке недвижимости.

К любому хвалебному медиаконтенту о риелторе или агентстве стоит изначально относиться с недоверием: главное - выйти на рекомендации реальных людей и итоги реальных сделок. Постарайтесь связаться с авторами отзывов и комментариев, чтобы проверить написанное и сказанное.

Проверка агентства недвижимости или риелтора в интернете

В России государственное лицензирование риелторской деятельности было отменено в 2002 году (хотя возвращение лицензий активно обсуждают), и сейчас для работы риелтором требуется только регистрация в качестве самозанятого, индивидуального предпринимателя или создание юридического лица. Поэтому любые сертификаты и аттестаты, которыми могут размахивать агенты по недвижимости, набивая себе цену, стоят не больше бумаги, на которой они напечатаны. Собственно, наличие гослицензии тоже не было гарантией от мошенничества, а после отмены лицензирования рынок стал более конкурентным.

Членство в отраслевых объединениях - и в региональных, и в "Российской гильдии риэлторов" - может снизить риски, поскольку члены объединений дорожат репутацией, но ничего не исключает. При этом наличие риелтора или агентства в реестре гильдии обычно увеличивает цену услуг.

Однако есть базы, проверка по которым показывает, что риелтор или агентство уже достаточное время работают на рынке и более-менее профессиональны и успешны.

Поэтому стоит проверить:

• регистрацию компании или ИП через сервис Федеральной налоговой службы,
• финансовую состоятельность на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве,
• наличие исполнительных судебных производств на портале Федеральной службы судебных приставов,
• наличие судебных разбирательств на портале "Правосудие",
• регистрацию в хороших базах, прежде всего на сервисах "ДомКлик" и ЦИАН.

Проверка риелтора во время предварительного общения

С кем вы встретились и стоит ли иметь дело именно с этим риелтором, становится ясно уже во время предварительного общения. По телефону даже быстрее можно выяснить профнепригодность.

Например, если риелтор оценивает квартиру не глядя, со слов пришедшего или позвонившего ему потенциального клиента - это признак непрофессионализма. Так считают многие эксперты по недвижимости. Даже задавая вопросы собственникам, не посетив объект (дом или квартиру), он просто не увидит многих нюансов, из-за которых разница в цене может быть от 10% до 15%. С таким агентом не стоит связываться. Признак экспертности здесь - только ответ "не знаю", объясняет Сергей Смирнов из Vysotsky Estate.

Не стоит связываться с риелтором, если при первой встрече или телефонном общении он:

• уходит от ответов на вопросы о своих сделках и их особенностях;
• в принципе не готов заключать договор, либо предлагает сразу подписать типовой договор с расплывчатыми пунктами, из которых непонятно, что он будет делать, чтобы продать/подобрать квартиру;
• собирается или допускает возможность одновременной работы на ваших контрагентов - мол, "мой процент ниже, потому что я беру с обеих сторон";
• не задает вопросов о ваших потребностях и смысле сделки: почему вы решили продать или купить квартиру, что посмотрели или планируете смотреть, о составе семьи и т.д.;
• требует предоплату;
• обещает продавать через "свои собственные закрытые каналы" - их не существует, все каналы продаж в России одинаковы;
• клянется, что сможет предоставить все документы и договоры заранее, не говорит о возможных проблемах;
• обещает помочь с составлением договоров купли-продажи или найма, составлением авансового соглашения, пытается проконсультировать по налогам. Риелторы - не юристы.

У хорошего агента по недвижимости обязательно есть партнеры-юристы; юридическая поддержка есть и у каждого агентства. В последнее время стало важно также иметь связи с банками, которые работают с ипотекой, либо с ипотечными брокерами (их работа - подобрать кредит с минимальной ставкой). У агентств есть свои ипотечные службы. Желательно также, чтобы выбранный вами специалист мог пригласить фотографа на съемку квартиры, либо сам умел хорошо делать фото помещения. Ведь показывать квартиру нужно без искажения параметров, но так, чтобы ее захотели приобрести.

Нужно также обязательно спросить риелтора:

• сотрудничает ли он с юристами или имеет ли он высшее юридическое образование и практику (где учился, сколько лет работал);
• сотрудничает ли он с ипотечными брокерами или банками (какими именно и по каким программам);
• о подготовке фотографий (сам ли снимает или приглашает фотографа, на какую технику снимает - у очень хорошего смартфона камера все равно не имеет тех же возможностей, которые есть у фотоаппарата).

А также найти или попросить показать те объявления, которые он подготовил и опубликовал. Они должны быть информативными и с хорошей качественной "картинкой". Если риелтор не умеет писать объявления или экономит на профессиональной съемке - он увеличивает срок экспозиции.

Эксперты не советуют нанимать сразу несколько риелторов на продажу квартиры - это сбивает ее цену, демотивирует агентов и ухудшает впечатление о жилье у потенциальных покупателей. Потому что многие помнят, как одну и ту же квартиру не так давно "впаривали" сразу нескольким.

Проверка риелтора во время работы

По мнению Смирнова, после выезда на объект и глубинного интервью с хозяевами агент по недвижимости должен знать ответы на три вопроса:

• Можно ли продать объект по моей цене?
• Если нет, то по какой цене?
• Стоит ли продавать сейчас?

Для этого, опять же по мнению Сергея Смирнова, требуется не только осмотреть квартиру и побеседовать с хозяевами, но и сравнить ее с другими аналогичными предложениями рынка и подготовить об этом письменный аналитический отчет.

Соответственно, правильный агент по недвижимости:

• выполняет сравнительный анализ сделок;
• составляет стратегию продажи и предоставляет клиенту разные варианты ее выполнения;
• знает все про ценообразование на рынке недвижимости по тем объектам, с которыми он работает;
• знает критерии оценки этих объектов;
• умеет профессионально показывать объект;
• обладает навыками переговоров по цене со стороны продавца или покупателя, умеет отстаивать интересы покупателя или продавца.

Реклама, показ квартиры (обязательно самим агентом по недвижимости, лично) и переговоры с покупателями (продавцами при подборе жилья) - самые важные этапы процесса. Совместно с продавцами делается только подготовка к показу - некоторые профессиональные риелторы иногда просят хозяев не присутствовать при переговорах или не вмешиваться в них. При этом, по словам эксперта по недвижимости Константина Барсукова, профессионал не скрывает минусы объекта, однако способен вести переговоры так, чтобы минусы превратить в плюсы.

Стоит насторожиться и пересмотреть свое решение о работе с выбранным риелтором, если тот:

• не публикует рекламу там, где обещал (на сайтах ЦИАН, "ДомКлик", на площадках "Авито" и Яндекс Недвижимость) или задерживает ее публикацию;
• не делает сам или с помощью фотографа профессиональные фотографии объекта;
• не выходит на связь - до него очень трудно или невозможно дозвониться;
• не может или не хочет присутствовать на показе квартиры;
• не способен быстро ответить на вопросы о числе звонков и показов;
• начинает давить на клиента - говорить что-то вроде "за такие деньги вы ничего не купите", либо "за такие деньги вы не продадите";
• не подключает юриста при покупке жилья или альтернативной сделке (продажа с последующей покупкой);
• не рассказывает клиенту о том, что происходит с другими аналогичными объектами (особенно рядом или в том же доме) или не способен ответить на такие вопросы.

Дополнительные меры предосторожности

• При выборе риелтора всегда нужно сравнивать комиссии и условия в разных агентствах, руководствуясь принципом соотношения цены и качества. Зачастую низкая комиссия означает, что агент или агентство по недвижимости либо не будут делать почти ничего, либо нарушат договор. Но также стоит помнить о том, что высокий процент предоставляет вам право требовать соблюдения договора, но не дает никаких гарантий этого. Однако нарушение договора всегда можно обжаловать в суде, о чем профессионалы рынка хорошо знают.
• Смотреть истории объявлений. На сайтах ЦИАН и Яндекс Недвижимость можно посмотреть историю объявлений - для этого нужно зайти на любое объявление в этом или соседнем доме. Однако установить, "свежая" ли это квартира или объявление уже снимали с публикации, нельзя.
• Не стоит подписывать договор без юриста. Ему нужно показывать договор купли-продажи, договор найма или договор о внесении аванса (задатка или обеспечительного платежа), а также расписку о получении средств, которая оформляется собственноручно в присутствии продавца. Помните, что аванс возвращают, если в договоре нет пункта о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал. Для покупателя чем меньше предоплата, тем лучше. Если продавец требует большую сумму - это подозрительно.

Как проверить риелтора перед сделкой?

Проверьте юридическую чистоту риелтора и его компании в базах ЕГРОЮЛ или ЕГРИП, финансовую состоятельность - через ЕФРСБ, наличие исполнительных судебных производств - на портале ФССП, наличие судебных разбирательств - на портале ГАС "Правосудие", его регистрацию в хороших базах - прежде всего на сервисах "ДомКлик" и ЦИАН. После этого можно проверить его профессиональные качества так, как описано в нашем материале.

Какие документы обязан показать агент по недвижимости?

Главные документы риелтора - договоры купли-продажи или аренды. Хорошо, если у риелтора есть высшее юридическое образование, но это не правило, а скорее исключение. Если вы проверили "цифровой след" агента по недвижимости и проверка не вызвала у вас вопросов, то желательно, чтобы он показал вам на документах истории успешных сделок - в некоторых агентствах такую информацию предоставляют (естественно, без разглашения личных данных бывших клиентов). Так называемые свидетельства, сертификаты и аттестаты ничего не гарантируют - государственного лицензирования деятельности агента по недвижимости не существует.

Где найти реестр риелторов и агентств?

Единого реестра риелторов и агентств по недвижимости в России не существует, есть множество региональных баз, реестр негосударственной "Российской гильдии риэлторов", а также базы сервисов "ДомКлик" и ЦИАН.

Как проверить агентство недвижимости на банкротство?

С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Можно ли проверить риелтора по номеру телефона?

Можно, однако при современном уровне развития технологий такая проверка ничего не даст - специальные программы легко генерируют любые телефонные номера для исходящего звонка.

Нужен ли юрист при сделке, если работает агент?

Да, юридическая помощь в большей или меньшей степени необходима при любых сделках с жильем. Особого внимания требует продажа недвижимости.

Как понять, что отзывы о риелторе настоящие?

Стопроцентную гарантию не дает никакой способ проверки - часто бывает так, что вымышленные отзывы пишут реальные люди по чьей-то просьбе. Поэтому, впечатлившись каким-либо отзывом, стоит попросить агента по недвижимости рассказать историю сделки и показать один-два относящихся к ней документа.

Чем отличается агент по недвижимости от риелтора?

В современном русском языке это синонимы. С этим согласны не все профессионалы. Например, старший партнер агентства Vysotsky Estate Сергей Смирнов утверждает, что "риелтор - это торговая марка" и требует не называть его и его сотрудников риелторами. Действительно, в США словом realtor называют только агента, который является членом Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR) и придерживается ее этического кодекса. Однако такой пуристский подход в России можно воспринимать как безобидное чудачество.

Стоит ли работать с частным риелтором без агентства?

Стоит помнить, что агентства - такие же частные предприятия, как и риелтор, работающий отдельно. При этом размер комиссии у агентств, как правило, выше, чем у агентов-предпринимателей.

Как проверить риелтора при аренде квартиры?

Так же, как при покупке или продаже недвижимости - с той разницей, что желательно узнать о его сделках по аренде и посмотреть на связанные с ними документы (без разглашения личных данных клиентов).

Как правильно писать - риелтор или риэлтор?

Риелтор. Долгое время правописание этого заимствованного слова в русском языке было неустановившимся, поэтому употреблялись также формы "риэлтор" и "риэлтер". Есть даже широко известная организация, которая называется "Российская гильдия риэлторов". Но в 2012 году "Русский орфографический словарь РАН" зафиксировал единое правописание - риелтор.

Заключение

Проверка риелтора или агента по недвижимости - это не формальность, а защита вашего времени, денег и прав. Используйте официальные реестры, проверяйте документы и отзывы. Поговорка "доверяй, но проверяй" должна стать на время подготовки сделки вашим главным правилом.