Сама певица уже на всю страну в телеэфире объявила, что деньги покупательнице вернет. Правда, не сказала когда. Потому что денег у нее нет. Покупательница от предложения расплатиться в рассрочку отказалась. А ее коллеги по несчастью - покупатели таких же проблемных квартир - замерли в ожидании разъяснения Верховного суда: что делать в подобных ситуациях, когда законопослушные люди оказались и без жилья, и без денег, но часто с огромными долгами и кредитами.
Сейчас обсуждаются законодательные инициативы о так называемом периоде охлаждения (деньги до регистрации купленного жилья нельзя будет трогать). Но специалисты уже успели их раскритиковать, поскольку для многих пострадавших предложения неактуальны. Им иски о возврате квартир были вручены спустя месяцы и даже годы после покупки.
"Эффект Долиной" изменил поведение покупателей, отмечает член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева. Страх признания сделки недействительной способствует их оттоку со вторичного рынка в сторону новостроек. Тенденция наблюдается несколько месяцев - новостройки с эскроу-счетами или договорами купли-продажи с юрлицом воспринимаются как "убежище". Рынок ждет четких правил игры.
На ситуацию реагируют цены. Спрос на первичке поддерживает рост цен в пределах 5-15% в год в зависимости от региона, говорит Киселева. На вторичном рынке возникла стагнация или снижение цен (на 3-10% в наиболее "запуганных" случаях). "Особенно это касается квартир с потенциально сложной историей собственности (недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками). Продавцы вынуждены давать "скидку за риск". Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичке и в новостройке остановился на 30-60% и не снижается", - говорит Киселева. В ближайшее время цены на вторичке могут достичь "дна", привлекая самых риск-ориентированных инвесторов, считает она, а на первичке - упереться в платежеспособный потолок.
В то же время полностью вторичный рынок не остановился. Шум вокруг мошенничества создал панику, но реальных примеров таких ситуаций мало, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Хотя покупатели нервничают, и любая громкая история усиливает тревогу.
Снижение спроса на вторичное жилье в Москве с начала года на 21,7% многие связывают с "эффектом Долиной", но такая связь не просматривается, уверен гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Октябрь показал рост интереса почти на 9% к прошлому году, отмечает он. "Это говорит о том, что рынок продолжает движение, а покупатели не испугались громких дел. Однако они внимательно следят за судебными решениями, которые создают новую зону риска", - говорит Летенков.
Иногда звучат мнения, что панику на вторичном рынке подогревают девелоперы, подчеркивая преимущества первичного рынка. Но первичный рынок сильно, особенно сейчас, увязан с вторичным (многие покупают новую квартиру, продав старую). При этом и с покупкой новостроек все не так просто, отмечают эксперты. По словам адвоката Анастасии Поликыржа, вложившиеся в новые квартиры сейчас сталкиваются со сложными ситуациями. Например, с тем, что дом вводится, застройщик получает деньги с эскроу, а квартиры еще подолгу доделываются и не передаются покупателям. Дом может быть даже не поставлен на кадастровый учет, то есть собственность нельзя зарегистрировать, квартиры фактически не готовы к передаче; не завершены внутренние или отделочные работы; застройщик не подписывает акты приема-передачи. Сроки передачи по договору долевого участия (ДДУ) уже нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.
Другой вариант еще хуже - выясняется, что застройщик сначала продавал жилье аффилированной фирме по символической цене, около миллиона рублей (эти договоры зарегистрированы в Росреестре, и формально все выглядит законно), а она переуступала квартиры реальным покупателям уже по рыночным ценам. Такие схемы применяются и в Москве. "Сейчас есть просрочка передачи объекта, дома тяжело достраиваются, и если, не дай бог, начнется банкротство застройщика, то при расторжении договора участник строительства сможет претендовать только на ту сумму, которая лежит на счете (не более миллиона)", - поясняет адвокат.
Поэтому рынок новостроек тоже очень рискованный, считает Поликыржа. С учетом проблем на вторичном и первичном рынках самый безопасный вариант покупки жилья сейчас, по ее мнению, - приобретение квартиры от застройщика в уже построенной и введенной в эксплуатацию новостройке. Нераспроданных новых квартир сейчас очень много, и их можно покупать в том числе по льготной ипотеке.
Росреестр и Генпрокуратура готовы помочь в разработке законодательных изменений по дополнительной защите сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Об этом говорится в ответах ведомств на уже представленные Комитетом Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов инициативы. Как уточнил "Российской газете" глава комитета Ярослав Нилов, их предложения направлены и в правительство.
Надо, по его словам, уточнить ряд моментов в законах. "Так, если сделка аннулируется, то право собственности возвращается только тогда, когда деньги поступили обратно покупателю. Должен быть четкий период охлаждения по сделкам, обязательная проверка в психоневрологическом и наркологическом диспансерах", - пояснил Нилов.
Подготовила Ольга Игнатова