Эксперты перечислили дополнительные меры по защите сделок с недвижимостью
Росреестр и Генпрокуратура готовы помочь в разработке законодательных изменений по дополнительной защите сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Об этом говорится в ответах ведомств на уже представленные Комитетом Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов инициативы.
Как уточнил "Российской газете" глава комитета Ярослав Нилов, их предложения направлены и в правительство. "Сейчас вместе с профильным комитетом по конституционному законодательству ведем консультации с целью уточнения ряда моментов в законе. Так, если сделка аннулируется, то право собственности возвращается только тогда, когда деньги поступили обратно покупателю. Должен быть четкий период охлаждения по сделкам, обязательная проверка в психоневрологическом и наркологическом диспансерах", - пояснил Нилов.
Свои предложения по совершенствованию законодательства представила и "Российская гильдия риелторов" (РГР). В частности, по мнению риелторов, нужно запретить списание долга перед покупателем при признании недействительности сделки через личное банкротство. Это устранит возможность ухода от ответственности путем намеренного инициирования банкротства. Были случаи, когда продавец возвращал жилье и, даже если был должен вернуть деньги, объявлял банкротство.
Лишить единственного жилья его тоже не могут. Кроме того, нужно изменить статью 352 ГК РФ, установив, что залог по ипотечному кредиту не прекращается при изъятии квартиры у добросовестного покупателя, а переходит на продавца. Это устранит экономический стимул злоупотреблять правом. Наконец, Верховному суду рекомендуется разъяснить возможность применения механизма выплаты компенсаций в ситуациях, когда квартира изымается у добросовестного покупателя вследствие признания сделки недействительной по статьям 178-179 ГК РФ. Это позволит компенсировать убытки добросовестных участников и снизит социальную напряженность. Если у продавца отсутствуют денежные средства для возврата покупателю, государство может предоставлять льготный кредит под залог квартиры, возвращенной продавцу, с последующей возможностью ее передачи в собственность государства и заключением для продавца договора социального найма без права приватизации. Альтернативно может сохраняться исходный ипотечный залог: продавец, добившийся отмены сделки, принимает на себя обязательства по выплате кредита на первоначальных условиях.
Следует также расширять добровольные механизмы самозащиты граждан, отмечают в РГР. Среди них - запрет регистрации сделки без личного участия (это в том числе успокоит владельцев, когда мошенники объявляют, что их квартира продана и нужно срочно принимать меры), запрет на снятие наличных свыше установленного порога. Предлагается также создать государственный компенсационный фонд титула по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Фондом защиты дольщиков. Финансирование фонда может осуществляться через минимальный обязательный сбор при регистрации перехода права, считают риелторы. Этот механизм позволит компенсировать убытки добросовестных покупателей и стабилизировать рынок. Стоимость "обязательной страховки" может быть около 0,1% от цены сделки и включаться в госпошлину.
Кроме того, рекомендуется ограничивать дальнейшее распоряжение недвижимостью продавцов, обманутых мошенниками. Например, переводить квартиру в социальный наем без права приватизации и обеспечивать наблюдение со стороны органов соцзащиты. Это снижает риск повторных случаев вовлечения граждан в мошеннические схемы.
В Росреестре ранее отметили, что не могут подтвердить сообщения о массовых случаях возврата квартир продавцам. По словам статс-секретаря - замруководителя Росреестра Алексея Бутовецкого, за последние три года в Москве было 130 дел с недвижимостью, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с "традиционными" (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и пр.).
Для решения проблемы с обманутыми продавцами и покупателями Росреестр предлагает всего лишь строже соблюдать Гражданский кодекс - возвращать недвижимость продавцу, только если одновременно идет возврат денег покупателю. Может также сработать предлагаемый многими "период охлаждения" (когда продавец получает деньги не сразу, а через несколько дней после сделки), увеличенный срок регистрации сделки. Или ввести требование о том, что если участник сделки - пенсионер, то факт продажи квартиры должно подтвердить его доверенное лицо (например, кто-то из детей).