"Четвертый год не могу попасть в собственное жилье"
Преподаватель московского вуза Нино Цитлидзе мечтала о первом собственном жилье. На квартиру в столице сбережений не хватало, заняла у родственников и недостающие два с лишним миллиона оформила в ипотеку. Женщина признается, для нее чистота сделки была важным критерием, поэтому обратилась в агентство недвижимости, лично изучала все документы на квартиру, ее историю, общалась с продавцом - женщиной немного за 60.
- Подобрали двухкомнатную квартиру в состоянии под ремонт по стандартной рыночной стоимости на тот момент 9 200 000 рублей. Меня привлекло еще и то, что ею владели более 20 лет. Да и банк при оформлении кредита всегда проверяет залоговую недвижимость. Поэтому юридическая чистота сделки сомнений не вызывала, - рассказывает Нино. - К тому же продавец выписалась из квартиры и предоставила справку от психиатра.
После получения денег бывшая хозяйка попросила две недели для сбора вещей и вывоза мебели. А в день, когда покупателю должны были быть переданы ключи, раздался телефонный звонок из полиции: оказалось, пенсионерка подожгла военкомат! Объяснила - находилась под воздействием мошенников, все деньги якобы отдала неизвестным.
- Потом я получила иск о расторжении сделки. С тех пор продавец живет дальше в квартире, а я четвертый год не могу попасть в собственное жилье, - рассказывает Цитлидзе.
Психолого-психиатрическая экспертиза доказала, что продавец находилась в здравом уме в момент совершения сделки. Примечательно, суд первой инстанции покупатель выиграла. А вот Мосгорсуд принял диаметрально противоположное решение. Нино осталась и без квартиры, и без денег, и с долгом на 30 лет. Сразу после этого продавец объявил себя банкротом, а квартира - его единственное жилье.
Второй кассационный суд общей юрисдикции встал на сторону покупателя, отменив предыдущее решение, вновь отправив его на пересмотр в Мосгорсуд. Но Росреестр, несмотря на это, не возвращает право собственности Цитлидзе. По документам по-прежнему владелицей той самой "двушки" в хрущевке является пенсионерка.
- Таким образом, я уже четвертый год плачу ипотеку порядка 20 тысяч рублей в месяц, 60 тысяч отдаю за съемное жилье, вынуждена работать на нескольких работах, чтобы покрывать долги. И первый год даже оплачивала коммунальные услуги, ни разу не побывав в квартире после сделки. Банк, в котором я оформляла ипотеку, на моей стороне. Но по договору я обязана оплачивать кредит. Мало того, пока долг не погашен, объект недвижимости является залоговым объектом. После решения Мосгорсуда мне позвонили из "Службы доверия банка": так как квартира выбыла из моей собственности, то я должна либо предоставить новый объект залога (то есть новую квартиру) или же мне ежедневно будут начисляться штрафные пени в размере от 1 до 2% от всей суммы долга, пока я не предоставлю новый залоговый объект, - покупатель в ужасе от происходящего.
"Все это время я вынужден выживать вместе с моими малолетними детьми и женой"
Семья Динара Ахмадуллина из Казани с двумя детьми уже два с половиной года ютится в двух крошечных съемных комнатах. Сам он работает на двух работах, одна из которых ночная. Жена, несмотря на наличие маленького ребенка, была вынуждена досрочно выйти из декрета. Супруги встречаются дома лишь для того, чтобы сменить друг друга и дети не оставались без присмотра. Им нужно платить за ипотеку 30 тысяч рублей каждый месяц, 15 тысяч - за аренду съемного жилья, плюс коммунальные платежи за обе квартиры.
- В 2023 году мы продали свое единственное жилье для расширения, - рассказывает Динар свою историю. - Стоимость недвижимости, которую мы купили, была 4 миллиона 800 тысяч рублей. Из них 2 миллиона 315 тысяч рублей я взял в ипотеку на 15 лет. Продавец выписался до заключения ДКП, предоставил все документы, включая архивные справки, информацию по лицевому счету. Мы со своей стороны заказали оценку недвижимости и юридическую проверку. Договор купли-продажи подписан 9 июня 2023 года в присутствии риелторов с обеих сторон сделки. Продавец попросил две недели на выезд, после чего нужно было подписать Акт приема передачи и передать ключи. Но в назначенный срок покупателя не пустили на порог.
- Я подал в суд на выселение продавца и получил встречный иск о признании сделки недействительной.
Начались суды. Продавец утверждал: находился под воздействием мошенников, все полученные деньги передал курьеру. Тем не менее, первая инстанция поддержала позицию покупателя, апелляция подкрепила решение. Однако прокуратура республики Татарстан написала кассационное представление, в результате дело вернули в районный суд. Первые два решения отменены.
- Со слов продавца, он понимал, что реальной продажи не будет и что квартиру он не потеряет. Ему обещали за выполнение всех манипуляций 960 тысяч рублей.
То, какую именно сумму и кому он передал, точно не установлено. Но покупатель задается вопросом: тогда откуда у пенсионера деньги на дорогого адвоката, который появился в тот же день?
- Сейчас мы ожидаем уже третью психолого-психиатрическую экспертизу продавца. Он, несмотря на происходящую в моей семье трагедию, никакого сочувствия не проявляет. Одна из экспертиз подтвердила его тип личности как эгоистичный. Все это время я вынужден выживать вместе с моими малолетними детьми и женой, а продавец спокойно продолжает жить в моей квартире, называя мошенником меня. Я надеюсь на справедливость. Но даже если суд вынесет решение о двусторонней реституции - возврат мне денег, а продавцу квартиры - в нашем случае это неприемлемо: продавец утверждает, что денег у него нет и он будет выплачивать порядка пяти тысяч рублей в месяц с пенсии. Путем несложных математических вычислений можно посчитать - это займет столетие!
"Продавец прислал сообщение, что квартира под арестом, он ее не собирается отдавать, так как и не намеревался продавать"
Многодетная семья Шунковых из подмосковного Щелкова также попала под каток "схемы". Сегодня глава семьи офицер Артем Шунков только вернулся с СВО, его жена Надежда воспитывает троих детей. Квартиру супруги покупали по военной субсидии, которая военнослужащим предоставляется раз в жизни.
- В конце 2023 года мы получили субсидию от министерства обороны. У нас было три месяца, чтобы найти и приобрести в собственность жилье. Мы много лет жили в служебных квартирах, поэтому были очень рады этому. Нашли квартиру в Щелково, она стоила на тот момент 10 миллионов (рыночная стоимость). Продавец нам понравился и даже показался родным - на показе рассказывал свою историю жизни, анекдоты, много шутил, показывал фото детей и внуков, которыми гордится. Сказал, что продает квартиру, так как деньги нужны для бизнеса, а жилье другое у него есть. За день до сделки продавец поднял цену на миллион, мы отказались. Но потом сторговались на 10 500 000.
Договор купли-продажи был подписан 27 февраля 2024 года. На следующий день сделка уже была зарегистрирована в Росреестре. По настоянию продавца мы заложили деньги в ячейку банка (он не хотел открывать никаких счетов, чтобы якобы их не светить). 29 февраля мы встречаемся с продавцом, передаем ему ключ от банковской ячейки, а он нам расписку, что получил деньги в полном объеме.
По договору у продавца для выезда был месяц. За это время он обещал, что позволит новым хозяевам сделать замеры для ремонта. Но пропал. Не отвечал и на звонки. А 21 марта прислал сообщение, что квартира под арестом, уже идут следственные действия, он ее не собирается отдавать, так как и не намеревался продавать.
- Мы были в шоке! - признается многодетная мать. - Ведь другого собственного жилья у нас нет. В суде мы пытались доказать, что являемся добросовестными покупателями. Но продавец утверждал: денег он не получал и договор надо аннулировать. В рамках уголовного дела прошла психолого-психиатрическая экспертиза, согласно заключению которой он абсолютно здоров, но был под влиянием в момент совершения против него правонарушения. Другая экспертиза (спустя год и три месяца) также подтвердила, что он здоров, но конкретно 27.02.2024 не понимал, что делает. Суд это принял во внимание, несмотря на все наши доводы и доказательства. Ведь с нашей стороны все было выполнено честно, с соблюдением всех норм законодательства Российской Федерации.
В конце августа 2025 года Шунковы проиграли суд первой инстанции. Они остались ни с чем: без денег и без квартиры.
- Куда нам идти с тремя детьми? Где нам жить? - на глазах у жены участника СВО слезы.
"Как только ремонт был завершен, заявила: сделку надо расторгнуть"
Среди обманутых покупателей и Александр Коротаев из Москвы, также оформивший ипотеку. Оказалось, его продавец "по схеме" продала не одну, а две квартиры. При этом пенсионерка позволила Коротаеву заселиться, передала ключи. В течение одиннадцати месяцев, пока тот делал ремонт, интересовалась, как дела. А как только работы были завершены, заявила: сделку надо расторгнуть! Мол, находилась под воздействием мошенников. Покупателя второй квартиры, к слову, продавец не пустила на порог сразу же после продажи. Идут суды…
Подобная ситуация и у москвича Александра Носикова. Продавец объявилась через полтора года после сделки с заявлением о ее аннулировании и историей про мошенников, когда также дорогой ремонт был уже завершен. Пострадавший показывает видео, снятое в момент подписания договора купли-продажи. На нем женщина лет 60 (тот самый продавец) подтверждает: решение осознанное и добровольное. Уточняет, в какой срок ей нужно впоследствии перепрописаться, так как хочет приобрести домик в Подмосковье. На вопрос, не звонили ли ей какие-либо мошенники, например, под видом Следственного комитета, пенсионерка отвечает отрицательно и уверенно: "Нет".
- В случае если придется возвращать ей квартиру, взамен вернуть ей мне нечего. Максимум по две-три тысячи в месяц с пенсии. В течение 250 лет. Меня это категорически не устраивает, - говорит Александр Носиков.
За свою честно заработанную жилплощадь бьется сегодня и москвич Денис Смирнов. Деньги на покупку копил, работая практически круглыми сутками на руководящей должности. Нашел подходящую территориально квартиру за 12 миллионов. Цена была средняя по рынку, покупал через риелтора и юриста, которые проверяли документы. В том числе потребовали с 62-летнего пенсионера свежую справку от психиатра, согласно которой тот был здоров. Но все пошло по схеме - после подписания ДКП, перехода права собственности, передачи ключей - исковое заявление о расторжении: мол, "был под влиянием".
А один из последних случаев обмана добросовестного покупателя произошел в Волгоградской области 31 октября. Сейчас в городе Волжском за свое право собственности только начинает борьбу Карен Бадамян, влезший в долги для покупки недвижимости. Оказалось, что пенсионерка, продавшая ему "понарошку" квартиру, планировала сыграть на бирже, чтобы хорошо заработать. "А потом, получив навар, намеревалась расторгнуть сделку. Получается, осознавала?" - говорит Карен, показывая запись телефонного разговора с дочерью пенсионерки, со слов которой и известно, что возможно и происходило.
Кстати, далеко не все продавцы бабушки и дедушки. Среди них есть и 24-летняя девушка, с которой теперь судится москвичка Юлия Пасечникова, отдавшая 37 миллионов за квартиру в новом столичном ЖК.
Боль в одном чате
Товарищи по несчастью объединились в общем чате. Для них это общая беда и общая боль.
Сложившаяся ситуация вызвала обострение на рынке вторичной недвижимости. Люди боятся покупать жилье. Об этом говорят сегодня все - ведь подобное может коснуться каждого. Получается, что можно добросовестно, с соблюдением закона, заключить договор, отдать свои кровные, а потом кто-то заявит: "находился под воздействием мошенников, денег нет, квартиру верните". Ему недвижимость вернут, а ты останешься и без жилья, и с огромным долгом?
По этому поводу уже не высказался разве что ленивый. Тема в топе новостных лент и телеканалов. Но все спикеры солидарны: необходимо законодательно закрепить права добросовестных покупателей и при этом урегулировать закон относительно продавцов, чтобы защитить и их. Ведь, если, к примеру, вы получили зарплату и вас по пути ограбили, вы же не пойдете к работодателю с требованием выдать вам деньги снова? Да и банк не простит долг по кредиту, раз так уж получилось.
Екатерина Духина, адвокат по делам обманутых покупателей, Москва:
- Текущая правоприменительная практика оставляет огромное окно для мошенничества. Покупатели уже боятся вступать в сделки на вторичном рынке, поскольку застраховать себя от потери недвижимости и уплаченных за нее денег в сегодняшних реалиях - невозможно. Продавец даже после получения денег и регистрации права владения на нового собственника может заявить, что просто находился под влиянием телефонных мошенников. А сделка вовсе не продажа его собственности, а всего лишь изменение кадастрового номера жилого объекта.
Отсутствие у продавца каких-либо психиатрических заболеваний не является страховкой, поскольку экспертные учреждения поддерживают продавца, указывая, что на момент сделки последний находился под влиянием и в состоянии заблуждения, не мог осознавать последствия своих действий. В свою очередь суды выносят решения по отъему квартир у добросовестных приобретателей, руководствуясь именно такими отчетами экспертов.
Правило реституции (о возврате денег) также по факту не работает. Во-первых, далеко не все решения судов содержат в себе это требование. А во-вторых, продавцы к этому времени, по их словам, уже отдали все мошенникам. И тогда единственный путь - это банкротство продавца, которое может занять годы, а кредитор все равно не сможет получить свои средства. В практике уже несколько случаев, когда покупатели по таким сделкам оставались без квартир, но с ипотеками.
У меня, как у адвоката, возникает несколько резонных вопросов.
Если человек при отсутствии у него психических или психиатрических диагнозов попадается на удочку мошенников и отдает им все свои деньги, то почему за это должен отвечать добросовестный приобретатель, исполнивший полностью свои обязательства по сделке?
Почему к ситуации с мошенниками применяются двойные стандарты: если в сделке был банк, то ему надо вернуть деньги. А если частное лицо, то нет?
Как можно отбирать квартиры у добросовестных приобретателей в пользу продавцов, которые прямо признаются, что обманывали широкий круг лиц на сделке, включая покупателей, риелторов, сотрудников банков, регистрирующего органа, МФЦ и иных лиц?
В целом, ситуация совершенно патовая. Возможно, сможет помочь внесение изменений в действующую редакцию ГК РФ в части ст. 302 ГК РФ с указанием на безусловный отказ в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, в случае если это имущество было возмездно приобретено у лица, которое на законных основаниях являлось его собственником, выступило стороной в сделке по отчуждению этого имущества, получило все причитающееся по этой сделке, и не было введено в заблуждение относительно характера и целей сделки приобретателем этого имущества.