Неизвестно, откуда взялась кочующая по СМИ цифра про 3000 оспариваемых договоров, участники которых находились под влиянием мошенников. Российская гильдия риелторов (РГР) приводит официальную статистику со ссылкой на МВД: по данным на 20 ноября, в 2024-2025 годах было зарегистрировано около 200 похожих преступлений, большинство из них в Москве и Санкт-Петербурге (75 и 70 соответственно). Следом идут Подмосковье с 38 проблемными сделками, Новосибирская и Челябинская области (34 и 22 прецедента). В 41 проценте случаев по решению судов покупатели потеряли и квартиру, и деньги, в 39 процентах применялась двусторонняя реституция (продавцу возвращают жилье, а он должен отдать покупателю полученную сумму), требования 20 процентов истцов отклонены.
- Чтобы сделку признали действительной, внутренняя воля сторон должна соответствовать волеизъявлению, - поясняет Сергей Ибрагимов, руководитель направления сопровождения малого и среднего бизнеса ГК "Априори". - По общему правилу, если договор заключен под влиянием заблуждения, применяется двусторонняя реституция. Если же присутствовал обман, право собственности на квартиру остается за прежним владельцем, и от него не требуют вернуть деньги покупателю.
Отметим: полиция подсчитала только сделки, по которым заведены уголовные дела. Уральская палата недвижимости (УПН) дополнительно проанализировала, сколько договоров купли-продажи оспаривалось в первом полугодии 2025 года в судах разной юрисдикции по всей России. Из 1825 исков 1470 подали именно граждане, рассмотрены 1413, удовлетворены 989. В скольких фигурируют "ведомые" собственники, не раскрывается. Общее количество сделок купли-продажи вторичного жилья, конечно, несопоставимо больше: только в Свердловской области, по данным Росреестра, оно составляет около 10 тысяч в месяц.
Почему же странности правоприменения (а с нашей точки зрения, дело именно в этом, а не в пробелах законодательства) за считанные дни превратились в информационную эпидемию? Кто только ни комментирует эту тему: депутаты, полиция, нотариусы, юристы, психиатры…
- Несмотря на то что такие дела составляют небольшую часть оборота, каждый случай вызывает широкий общественный резонанс и создает угрозу сокращения вторичного рынка, - считают в РГР.
Волна оспариваний начала нарастать примерно год назад. По мнению экспертов, это связано с тем, что все дарственные обязали проводить через нотариусов - аферисты переметнулись в сегмент купли-продажи, где до сих пор можно заключать сделки между гражданами в простой письменной форме. Итог гражданско-правового спора во многом зависит от того, по какой статье Гражданского кодекса выставляются требования, уточняет руководитель правого комитета УПН Николай Зырянов. Если по 177-й (непонимание продавцом значения своих действий и неспособность руководить ими), то добросовестность второй стороны вообще не имеет значения. Когда старики находятся "под влиянием существенного заблуждения" - это уже ст. 178, тут вероятность выиграть дело - 50 на 50. Чтобы Фемида склонилась на твою сторону, нужно доказать, что заблуждение было невозможно распознать. 179-я - совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. В этом случае пострадавшему покупателю необходимо упирать на то, что он никак не связан с третьими лицами, которые манипулировали собственником. Правда, некоторые истцы умудряются сослаться в заявлении сразу на все три статьи - отсюда и непредсказуемость результата.
Является ли для суда доказательством осмотрительности покупателя привлечение профессиональных участников рынка недвижимости? Как показывает практика, и да, и нет. К примеру, в Екатеринбурге суды признают лицо добросовестным приобретателем, если оно заключило письменный договор с аттестованным риелтором или агентством недвижимости, осуществляющим предварительную правовую экспертизу сделки, отмечает исполнительный вице-президент РГР Наталья Михайлюкова. С другой стороны, у москвички, которая приобрела за полцены квартиру Долиной, помимо основной работы был статус ИП с видом деятельности "сдача в аренду и управление недвижимостью". Из-за этого, скорее всего, суды и пришли к выводу, что она не проявила должной осмотрительности, прежде чем ударить по рукам.
По оценке одного из профильных порталов по недвижимости, в столице Урала от помощи профильных посредников в сделках отказываются всего 25 процентов продавцов и покупателей, тогда как в других городах-миллионниках этот показатель равен 45 процентам. Но тут всплывает неожиданный нюанс: чтобы суд признал риелтора профессиональным участником рынка, он должен быть зарегистрирован как ИП или числиться в штате ООО с соответствующим видом экономической деятельности. Однако за последние шесть лет многие перешли в категорию плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). В итоге сегодня в Свердловской области, по подсчетам УПН, около 700 самозанятых риелторов, 400 агентств недвижимости и 4000 аттестованных специалистов.
Почему так популярен экспериментальный режим, нетрудно догадаться: НПД равен всего четырем процентам, если оказывать услуги населению, и шести, если юрлицам. Кроме того, нет плановых проверок. Однако по закону использовать статус самозанятого в сфере недвижимости нельзя, ведь это предпринимательская деятельность в интересах другого лица. Агентский договор предполагает посреднические отношения: совершение сделок по поручению заказчика и за комиссию. Самозанятые пытаются хитрить: мол, мы просто консультируем, а договор переименовывают в "возмездное оказание услуг", что является прямым нарушением статьи 54.1 Налогового кодекса РФ.
Деятельность риелтора не просто консультирование, а работа с крупными суммами, которая требует строгого контроля. Также он обязан выполнять требования закона № 115-ФЗ о противодействии отмыванию нелегальных и преступных доходов, то есть выявлять подозрительные сделки и сообщать о них в Росфинмониторинг, акцентирует внимание президент УПН Василий Олейников. Самозанятые не считаются полноценными контрагентами, их сложно привлечь к ответственности, если что-то пойдет не так.
Если будет установлено, что самозанятость всего лишь ширма, нарушителю грозит штраф за неисполнение 115-ФЗ, который достигает миллиона рублей. А после переквалификации договора возмездного оказания услуг в посреднический, выявленной в ходе камеральной налоговой проверки, еще и привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство. Возможные санкции: штраф в размере десяти процентов от дохода за три года, но не менее 40 тысяч рублей, плюс доначисление НДФЛ и НДС за весь период и штраф за неподанную налоговую декларацию ИП - пять процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки.
В целом регулирование сферы недвижимости ужесточается. Прямо сейчас в Госдуме ведется работа над законопроектом о подтверждении профессиональной квалификации участников рынка. Понятие "риелторская услуга" закрепят в нормативной базе, четко описав, что в нее входит, также появится государственный реестр лиц и организаций, которые имеют право сопровождать сделки. Предполагается, что в него попадут только компании и ИП. Конечно, полностью от мошенников это не спасет, но у граждан хотя бы появится понятный ориентир, дополнительная гарантия. Сейчас вход в профессию фактически нулевой: назваться риелтором и предлагать свои услуги может любой.
С 17 ноября по первое декабря 2025 года в РГР работала горячая линия оперативного штаба по противодействию мошенничеству, на которую поступило 138 обращений. Изучив их, эксперты написали 17 рекомендаций, сгруппировав в три тематических блока: меры защиты потребителей, меры для профучастников и законодательные инициативы. В частности, риелторы просят Верховный суд дать исчерпывающее определение разумной осмотрительности, установить четкую последовательность действий при применении двусторонней реституции, запретить списание долга перед покупателем через личное банкротство.