Отменить мораторий на штрафы для застройщиков за задержку сроков ввода жилья на прямой линии призвал правительство РФ президент Владимир Путин. Запрет действовал с апреля 2020 года для поддержки строительной отрасли в пандемию и с тех пор неоднократно продлевался. В итоге мораторий был отменен и с 1 января 2026 года применяться не будет.
Незадолго до этого вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщал, что с задержками сдается около 19 процентов квартир. По его словам, правительство будет обсуждать "с каждым регионом, с каждым застройщиком", как объективно ускорить объем ввода. Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в ноябре заявлял, что некоторые субъекты злоупотребили правом затягивать строительство жилья без штрафов. Сами регионы он не назвал.
Глава воронежской ГК "БиК" Дмитрий Большаков отметил, что во время пандемии мораторий поддержал застройщиков, но сейчас необходимость в нем отпала: "Конечно, иногда случаются форс-мажоры, из-за которых компании могут перенести сроки сдачи. Но за прошедшие пять лет все уже приспособились к экономической ситуации, внешние факторы на работу не влияют. Как правило, если стройка задерживается, то это связано с внутренними процессами в конкретном бизнесе".
С ним согласна коммерческий директор ГК "Развитие" (работает в семи регионах с головным офисом в Воронеже) Виктория Анохина. По ее мнению, отрасль адаптировалась к условиям, а отмена моратория - шаг к нормализации рынка и укреплению дисциплины. "Конечно, в краткосрочной перспективе это ужесточает условия, но в будущем станет мощным фильтром, который четко отделит дисциплинированных застройщиков с прозрачной логистикой и финансовым планированием от тех, кто работает "на грани", - предположила эксперт.
Компенсация за срыв сроков и недоделки - правильный инструмент контроля застройщиков, подчеркнул Дмитрий Большаков. Вместе с тем может вырасти и "потребительский терроризм", когда покупатели идут в суды за малейшие недоработки. "Бывает, что только-только застройщик сдает дом, а почтовые ящики жильцов уже забиты предложениями "заработать" от недобросовестных юристов. У потребителя и вообще никаких претензий быть не может, а юристы найдут, например, отклонение какого-то параметра на миллиметр, которое вообще никак не влияет на качество недвижимости, и с этим идут в суд. Основной доход с таких дел тоже получают именно юристы", - рассказал Дмитрий Большаков.
Эксперт спрогнозировал, что для подстраховки рисков при выводе новых проектов компании теперь будут закладывать больший, на полгода - год, срок сдачи, чтобы наверняка не нарваться на штрафы.
Виктория Анохина добавила, что для нивелирования рисков необходимо также создавать "стратегические запасы" ключевых материалов, налаживать долгосрочные партнерства с подрядчиками и внедрять жесткую систему финансового контроля по каждому объекту.
Гендиректор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш напомнила, что по закону за каждый день задержки сдачи квартиры собственнику с застройщика взыскивается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора.
"Это меньше 10-й доли процента стоимости квартиры в день, что немного, но только при условии, что таких дней мало, как и не вовремя переданных собственникам квартир. В противном случае застройщик не только не заработает на реализации проекта при смещении сроков, но и получит убыток. И это без учета вероятности назначения административного штрафа в размере половины присужденной собственнику судом суммы", - пояснила эксперт.
Анна Барабаш отметила, что практика по спорам с застройщиками складывается исключительно в пользу покупателей: они по умолчанию выступают слабой стороной договора, и защита их прав обеспечивается на уровне не только договора, но и федерального законодательства. По ее данным, в 70-80 процентах случаев суды подтверждают взыскание, снижая сумму только в связи с несоответствием характера нарушения размеру требований - так, истцы отсуживают около четверти от заявленной суммы: "Это немного в масштабах спора с одним собственником, а если таких собственников сотни и тысячи - это совершенно другие суммы и последствия".
Она также ожидает всплеска "потребительского экстремизма", отметив, что суды все равно будут выступать естественным барьером на пути вектора к росту злоупотреблений правом.
Анна Барабаш не исключила и рисков новой волны банкротств застройщиков, масштаб которой зависит от того, как будет складываться практика после отмены моратория.
Юрист группы по сопровождению потребительских споров компании "Центральный округ" Вениамин Фурин считает, что отмена моратория почти гарантированно приведет к резкому росту числа исков дольщиков и объема требований по неустойке и штрафам. Особенно высок риск - причем как требований добросовестных покупателей, так и откровенного "потребительского терроризма" - по объектам с задержками и явными строительными дефектами. "Но для большинства крупных и средних застройщиков это, скорее, станет хронической головной болью, чем смертельной угрозой", - отметил он.
По его словам, формула ответственности по договорам долевого участия (повышенная неустойка для граждан плюс потребительский штраф) делает экономически выгодными споры даже по незначительным просрочкам, особенно в больших городах с высокими ценами на жилье. Эксперт добавил, что по договорам, где срок передачи жилья приходится на 2026 год (либо просрочка продолжается после 1 января), неустойка начнет начисляться с момента окончания моратория, а не задним числом за весь период ранее действовавших льгот.
По мнению Вениамина Фурина, отмена запрета скажется на качестве сдаваемых в срок объектов, что может стать отдельным основанием для судебных споров, а попытки "успеть любой ценой" приведут к росту требований о взыскании расходов на устранение недостатков, убытков и компенсации морального вреда.
Для минимизации штрафов юрист советует компаниям вовремя выходить на диалог с дольщиками и готовить доказательства объективных обстоятельств отсрочки.