Около года назад банки начали вводить комиссии для застройщиков за сам факт выдачи кредита на их квартиру по льготной ипотечной программе и вообще не очень охотно выдавать льготные кредиты. Объясняли это тем, что компенсация им из госбюджета за выдачу дешевых кредитов слишком мала и такие займы банкам невыгодны. В феврале 2025 года Минфин увеличил возмещение банкам, позже компенсации были продлены до конца декабря. При этом их размер постепенно сократили. Если в феврале банкам "накидывали" по 3-3,5 процентных пункта сверх ключевой ставки, то сейчас, к концу года, это лишь 2,5-3 п. п.
Дальнейшего продления не будет. Как сообщили "Российской газете" в пресс-службе Минфина в ответ на запрос, с 1 января 2026 года в рамках программ "Семейная ипотека", "Дальневосточная и арктическая ипотека" и "Ипотека для ИТ-специалистов" размер возмещения недополученных доходов по льготным ипотечным кредитам за счет средств предоставляемых субсидий установлен на весь срок действия льготных ипотечных кредитов. Теперь это 2 процентных пункта по ипотеке, выданной на приобретение жилья в многоквартирных домах, и 2,5 п. п. по кредитам на индивидуальное жилищное строительство.
"Стоимость фондирования для кредитных учреждений продолжает снижаться, - отметили в пресс-службе ведомства. - Кроме того, ожидается дальнейшее плановое снижение размера ключевой ставки Банка России". По мнению Минфина, возмещение банкам в 2-2,5 п. п. "позволит предоставлять льготные ипотечные кредиты гражданам без убытков для кредитных учреждений".
Банки выдают ипотеку по льготным программам под низкий процент для самого заемщика, но государство компенсирует им недополученные доходы. С января 2026 года за выдачу кредита на квартиру банкам будут доплачивать из госбюджета разницу между, например, 6% (максимальная ставка по "Семейной ипотеке") и 18% (ключевая ставка плюс 2 п. п.). То есть 12%.
По "Семейной ипотеке" возмещение по сути возвращается к уровню годичной давности, по "Дальневосточной и арктической" останется чуть выше (год назад было 1,5 п. п.).
Между тем, уже в октябре зампредседателя правления "Абсолют Банка" Антон Павлов отмечал, что многие банки вынуждены из-за сокращения процентных доходов повышать требования к заемщикам для сохранения маржинальности продукта. Однако тогда повышенное возмещение было продлено. "Сокращение возмещения могло привести к уменьшению выдач ввиду низкой рентабельности продукта. Сохранение же условий позволит банкам не сокращать кредитование по госпрограмме", - говорил Павлов.
Пока рано что-то утверждать наверняка, обычно на то, чтобы отработать деятельность в новых правилах, отследить динамику и сделать выводы, у рынка уходит некоторое время, говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. "Впрочем, уже достаточно очевидно, что выдачи ипотеки по программам с госсубсидированиям будут ограничены, большинство банков сделали соответствующие объявления к концу года и готовятся к новой реальности. Думаю, в ближайшие месяцы многие делают ставки на комбо-ипотеку, возможно, тут на рынке появятся какие-то новые предложения. Вероятно также субсидирование ставок от застройщиков", - говорит он. Правда, отмечает эксперт, насколько это интересно будет застройщикам и как часто будет использоваться - пока оценить тоже сложно. "Дело в том, что такие решения прямо влияют на цены. При этом повышать стоимость своих "квадратов" застройщики если и будут, то крайне осторожно - это, в свою очередь, может существенно влиять на спрос, который в текущих условиях и так не слишком высок". По прогнозам аналитиков компании объем сделок на первичном рынке в результате может сократиться с февраля на 10%.
В конце декабря многие банки продлили часы работы своих отделений. Отчасти это было связано как раз с предстоящим сокращением возмещения и попытками выдать как можно больше кредитов до января. Также ажиотаж подогревает изменение условий "Семейной ипотеки" с февраля (разрешат получат только один кредит на семью) и слухи об обсуждении повышения ставки для семей с одним ребенком.
По предварительным оценкам банка ВТБ, в декабре российские банки выдадут физлицам порядка 735 млрд руб. для покупки жилья в ипотеку. Это на 48% больше, чем в ноябре, и в 2,6 раза выше показателя декабря 2024 года. Основным драйвером выдач в последний месяц года стал всплеск спроса на "Семейную ипотеку". "Декабрьский ажиотаж, с одной стороны, носит сезонный характер, с другой - в этом году он усилен дополнительным фактором: многие заемщики стремятся оформить "Семейную ипотеку" до конца года на фоне ожидаемых изменений в 2026 году. Это создало эффект "ипотечного дедлайна", - отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.