Так называемое "Дело Долиной" - лишь звено в целой цепочке судебных решений, которые лишили многих покупателей вторичного жилья купленных ими квартир.
Продавцы вторички, в большинстве своем граждане пожилого возраста, получив деньги, отказывались освобождать квадратные метры, заявляя, что их обманули. И суды вставали на их сторону, признавая сделку незаконной.
Квартиры оставались у продавцов, а покупатели лишались и жилья, и денег. Зато с огромными долгами по кредитам. В самых "хороших" вариантах суды присуждали продавцам вернуть деньги. Самые хитрые продавцы тут же отправлялись в суд и просили признать их банкротами. Суды это делали.
В общем, на деле выходило, что хозяева будут платить обманутым покупателям по несколько тысяч в месяц ближайшие десятки лет. Ведь жилье, в зависимости от региона, стоило от нескольких сотен тысяч до нескольких десятков, а то и сотен миллионов рублей. Но после такой продажи жилья певицы Долиной ситуация вышла из русла частных трагедий отдельных покупателей. И стала общественно значимой.
Вот тогда и стало понятно, что корень проблемы - в пробелах, имеющихся в нашем законодательстве. Цель внесенного депутатами проекта - устранить их.
Законодатели предлагают дополнить статью 179 Гражданского кодекса РФ - "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств" - новым абзацем. В нем четко прописана презумпция добросовестности покупателей в таких ситуациях.
Суд не сможет признать сделку недействительной, если добросовестный приобретатель не знал и не мог знать об обмане, а также в случае, если потерпевший намеренно умолчал об обстоятельствах сделки - при влиянии на его волю "третьих лиц".
Авторы документа в пояснительной записке подчеркнули, что сейчас покупатели должны сами доказывать в суде, что они - честные.
Выражаясь юридически - покупатели должны доказывать свою добросовестность. Но судьи этого не видят, а чаще всего встают на сторону продавца. "Формулировка ч. 2 статьи 179 ГК РФ является крайне размытой, судьи порой не понимают ключевое обстоятельство дела - покупатель должен был знать или знал, что сделка совершается под влиянием третьих лиц, поэтому возможно признание сделки недействительной", - подчеркнули в Госдуме. И добавили, что суды не дают этому факту должной оценки, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав покупателей.
Депутаты подчеркнули, что такой недостаток закона используется мошенниками и продавцами в преступных целях. А предложенный ими новый абзац в ГК с понятными разъяснениями по этому вопросу поможет защитить добросовестных покупателей и сместит акцент дел на рассмотрение их ситуации, а не на требования продавца.
В Госдуме считают, что изменения помогут обеспечить создание системы защиты прав собственности в России. По мнению авторов законопроекта, при его принятии суды перестанут возлагать на покупателя обязанность по доказыванию своей невиновности. В этом случае именно продавец будет доказывать, что покупатель его квартиры знал или должен был знать об обмане.
Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР" , член научно-консультативного совета Центра общественных процедур "Бизнес против коррупции" при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Московской области:
- Закрепление в ч. 2 ст. 179 ГК РФ презумпции добросовестности покупателя при оспаривании сделок - долгожданный и необходимый инструмент защиты покупателей недвижимости от мошенничества. Данные изменения радикально изменят судебную практику и встанут на защиту изъятия имущества у добросовестных покупателей.
С учетом нарастающего количества судебных дел, аналогичных ситуации с Долиной, - мера своевременная и фундаментальная, позволяющая усовершенствовать институт права собственности и обеспечить надежную защиту прав граждан.