- Типичный портрет "ведомого" собственника: старше 60 лет, врач, учитель, ученый, чиновник на пенсии и т. п. Обычно одинокий, детей нет или они далеко. Продает единственную квартиру с большой скидкой, ударить по рукам готов скоропалительно, - рассказали в РГР. - Договор стороны заключают в простой письменной форме и подают на регистрацию через МФЦ.
Причем мошенники не любят так называемые цепочки сделок, в которых участвует несколько человек, деньги от продажи одного объекта тут же идут на приобретение другого - обрабатывать одиночную жертву явно проще. Как еще снизить риски при выборе квартиры на вторичном рынке?
Оцените поведение и мотивацию продавца
Задавайте вопросы, требующие развернутого ответа: "Расскажите, почему вы решили продать?", "Куда планируете переехать?", "Что вас устраивает/не устраивает в условиях нашей сделки?" Проанализируйте ответы собеседника: логичные, связные или он скачет с одного на другое, не помнит деталей последнего ремонта, к примеру. Некоторая нервозность в поведении - норма, а вот подавленность, неконтролируемая агрессия или, наоборот, неестественная эйфория служат тревожным сигналом.
- Постарайтесь поговорить с соседями: действительно ли такая-то бабушка или такой-то дедушка собирается к детям-внукам в Новосибирск? - советует Сергей Ибрагимов, представитель ГК "Априори". - "Жертвы" обычно действуют по легенде, и, когда звучат неожиданные вопросы, допустим, о работе управляющей компании, им нужно время на консультацию. Либо они дают заученные ответы не по теме - тоже признак манипуляции.
Зафиксируйте осознанность
В РГР разработали шаблон анкеты, которую разослали в региональные ассоциации риелторов. Она поможет оценить, насколько продавец понимает условия сделки. Желательно, чтобы он заполнял опросник от руки: как утверждают психологи, это придает ответам большую осознанность, к тому же при конфликте бумага может стать доказательством вменяемости на момент заключения договора.
Документальная проверка
При личной встрече с продавцом запросите оригиналы паспорта, свидетельства о браке или разводе, правоустанавливающих документов (договоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.), нотариально заверенное согласие мужа/жены на сделку. Кроме того, попросите предоставить выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), где перечислены основные характеристики объекта и права на него.
- Выписка нужна расширенная, не старше трех-пяти дней: внимательно изучите разделы "Правообладатели", "Обременения" (ипотека, арест, аренда), "История перехода прав", - говорит замруководителя Управления Росреестра по Свердловской области Ирина Семкина.
Особое внимание следует обратить на пункт "Сведения о правопритязаниях", на отметки о наличии судебного спора и т. п. Стоит насторожиться, если жилье за короткий период несколько раз переходило из рук в руки или совсем недавно подарено (классический признак подставной сделки), если договор планирует подписывать не сам хозяин, а кто-то по доверенности - ее подлинность проверяйте на сайте Федеральной нотариальной палаты. Кроме того, можно заказать в Росреестре общедоступную выписку из ЕГРН о переходе прав на конкретный объект и сравнить с тем, что заявил владелец.
Кстати, злоумышленники нередко представляются по телефону сотрудниками Росреестра или силовиками: советуют продать имущество и внести деньги на спецсчет, чтобы защититься от тех, кто якобы завладел поддельными документами на ваше имя. Еще уговаривают срочно подписать заявление, дабы не потерять квартиру, продиктовав персональные данные. Если вам вдруг поступил такой звонок, сообщите в полицию.
Запросите у собственника результаты психолого-психиатрического освидетельствования
Такой документ подтвердит не только "сделкоспособность" владельца, но и вашу осмотрительность. В прошлом году свердловчане на 34 процента чаще, чем в 2024-м, обращались за такой услугой по просьбе покупателей недвижимости. В областной клинической психиатрической больнице рекомендуют назначать процедуру накануне сделки, а лучше день в день в государственной клинике - суды им доверяют больше.
- Освидетельствование проводится совместно высококвалифицированными судебно-психиатрическими экспертами и медицинскими психологами. По результатам оформляется протокол, который остается в больнице, заказчику выдают развернутую справку, - поясняет руководитель центра судебной психиатрии Александр Ружников.
Ежегодно в центре выполняют до 170 судебно-психиатрических экспертиз по спорам, где сделку пытаются признать недействительной, причем растет количество случаев, когда истец утверждает, что находился под влиянием мошенников: в 2023 году их было 7, в 2024-м - 19, в 2025-м - 26.
Заключите договор купли-продажи у нотариуса
Да, получится дороже, зато надежнее. По закону нотариус не только проверяет документы, но и обязан установить де-юре дееспособность сторон, убедиться, что сделка совершается по доброй воле, без обмана и угроз. Иногда предварительной беседы достаточно, чтобы человек очнулся.
Расчеты
Лучше использовать аккредитив: покупатель размещает деньги на спецсчете в банке, но продавцу они перечисляются только при выполнении условий договора: освобождении помещения, подписании акта приемки-передачи и т. п. Банковская ячейка - просто аренда места в хранилище.
Красные флаги
Лучше узнать номер телефона кого-то из членов семьи или друзей продавца преклонного возраста и связаться с ними, но надо понимать, что этих людей могут изображать мошенники. Так, во время одного из освидетельствований психолог уточнила у "дочки", на какой улице теперь будет жить ее мать. "На Бориса ПастЕрнака", - уверенно заявила та. Невежество оставило ее без улова. В другом случае жилье продавали супруги. Сценарий им придумали безупречный: мол, живем в одной квартире, а эту долго сдавали, стены и мебель поизносились - надо купить что-то посвежее под арендаторов. И вновь от беды спас вопрос психолога: "Налоги-то вы заплатите с этой сделки?" Жена невольно проговорилась: "Нам все равно, лишь бы побыстрее все закончить".
Подобные истории произошли в Московском регионе, но они не уникальны. В Уральской палате недвижимости уже несколько лет действует закрытый канал связи для оперативного обмена информацией с МВД и ФСБ, благодаря чему удалось предотвратить восемь преступлений.