Рост спроса за счет рыночной ипотеки в совокупности с ограниченным предложением жилья высокой степени готовности приведет к ускорению роста цен на новые квартиры в 2027 году. В 2025 году, по данным Росстата, инфляция была на уровне 5,6%, тогда как цены на новостройки поднялись в среднем по стране на 10,2%. В нынешнем году, по прогнозам аналитиков, при инфляции в 5-6% новые квартиры подорожают на 7-8%. А вот в 2027 году, когда предполагается оживление спроса после снижения ключевой ставки, цены могут подскочить на 10-15% (при инфляции в 4-5%). Это объясняется тем, что в последнее время застройщики запускали меньше обычного новых проектов. Соответственно, через пару лет будет достраиваться меньше новых домов. В перспективе же, в 2030 году, по мнению аналитиков, инфляция составит 4%, а рост цен на новостройки - 6%.
Между тем, пока в трети регионов, напротив, есть риски переизбытка новых квартир - спроса не хватает для их нормальных продаж. Дефицит покупателей, к примеру, в активно застраиваемом Краснодарском крае, в Приморье, Красноярском крае, Башкортостане. В Москве, напротив - дефицит предложения. Близки к нему Санкт-Петербург, Подмосковье, ряд южных и дальневосточных регионов.
Ключевое влияние на спрос и девелоперскую активность будет оказывать скорость снижения ключевой ставки и, соответственно, рост выдач рыночной ипотеки, отмечают в ДОМ.РФ. По расчетам экспертов в этом году средняя за год ключевая ставка будет на уровне 14,7%, а рыночные ипотечные ставки - в среднем 18%. В 2027 году аналитики надеются на ставку ЦБ в 9,1%, ипотека подешевеет до 12,5%. К 2030 году ставка снизится до 8%, а ипотечные ставки - до 10%, рассчитывают эксперты.
Так ли однозначно резкое подорожание новостроек в 2027 году? Или ситуацию могут смягчить другие факторы?
В 2025-2026 годах многие застройщики действительно свернули или отложили запуск новых проектов, и если к 2027 году ипотека снова станет более доступной, это неизбежно подстегнёт спрос и может привести к росту цен, говорит председатель комитета по недвижимости МГО "ОПОРЫ РОССИИ" Светлана Гоненко. Однако данный прогноз нельзя рассматривать как безальтернативный, отмечает она. Если к 2027 году существенного снижения ставок не произойдёт, то спрос будет сдержанным, а рост цен - более умеренным и ближе к уровню инфляции. Если хотя бы один из факторов не реализуется (дефицит готовых объектов и дешевая ипотека), то сценарий может оказаться значительно мягче, говорит эксперт.
Избежать сценария ДОМ.РФ и сдержать рост цен в целом возможно, но для этого нужен комплекс мер, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. В первую очередь, это активизация запусков новых проектов в первом полугодии этого года, перевод объемов земельных участков с уже заявленным градостроительным потенциалом из категории "ожидание" в стадию непосредственной реализации. С другой стороны, возможны некоторые меры для воздействия на уровень спроса "в моменте". К примеру, запуск в течение года механизма жилищных сбережений (законопроект об этом прошел первое чтение в Госдуме еще в 2024 году). В условиях снижения процентных ставок такие целевые депозиты с повышенными (относительно обычных вкладов) ставками вполне могут заинтересовать часть будущих покупателей жилья и перенести часть спроса на более поздние периоды. И, как следствие, сдержать рост цен на новостройки в течение 2027 года.
Участники рынка надеются на снижение ключевой ставки, что разморозит спрос и активизирует рынок, отмечает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Но, например, по итогам заседания 19 декабря в ЦБ уже заявили о возможных паузах в снижении ставки в 2026 году. Так что вероятность более умеренного сценария в части цен на жилье существует", - говорит он. Стоит также учитывать, что в период ажиотажного спроса в 2020-2021 годах на волне льготной ипотеки девелоперы активно скупали землю. "И теперь в стратегической перспективе они обречены на постепенное освоение своих земельных активов, - говорит Репченко. - Потому что застройщикам, уже вошедшим в проект, проблематично выйти из него. Причина кроется в системных рисках, связанных с заморозкой строительства: административное давление со стороны регуляторов, финансовые претензии кредиторов и социальная напряженность со стороны обманутых дольщиков с последующим вмешательством государства делают достройку объектов стратегически менее затратной, чем признание проекта несостоявшимся. Застройщикам выгоднее построить хотя бы в ноль, нежели понести гораздо более существенные убытки и получить проблемы".
Еще один фактор - на рынок может выйти большой объем инвестиционных квартир, купленных в период дешевой ипотеки в 2020-2023 годах. Также на рынок будет возвращаться и часть ранее проданного жилья, оплату которого покупатели не потянули - не смогли полностью закрыть рассрочку, не справляются с ипотекой, взятой на пределе возможностей и т. д. Это также скажется на объеме доступного предложения и будет сдерживать цены, считает эксперт.