В сегменте жилого фонда наблюдается рост по количеству выставленного имущества на торги. В 2024 году на торги было выставлено более 52 тыс. лотов жилой недвижимости, а в 2025 году этот показатель заметно увеличился - почти до 61 тыс. лотов, говорит заместитель гендиректора "Российского аукционного дома" Григорий Начинкин. Реализовано было в 2025 году 24% этих объектов - практически каждый четвертый лот. Годом ранее этот показатель составлял почти 28%.
В 2025-2026 годах рынок жилья на торгах заметно оживился, говорит инвестиционный советник, основатель университета "Финансология" Юлия Кузнецова. Это уже не узкий сегмент "проблемных активов", а полноценный канал реализации недвижимости. "На торги все чаще выходят объекты банков после дефолтов заемщиков, имущество в процедурах банкротства, а также квартиры, реализуемые через государственные и муниципальные площадки. Дополнительно растет доля частных собственников и инвесторов, которые выбирают аукцион как способ быстрее продать актив в условиях снижения спроса на классическом рынке", - поясняет она.
При этом если говорить о суммарной стоимости реализованного имущества, то здесь отмечается отрицательная динамика, добавляет Начинкин. В секторе банкротных торгов фиксируется снижение объема реализованного имущества на уровне 24,8% - со 194 млрд до 155 млрд рублей.
По данным NF Group, доля сделок с недвижимостью через аукционы достигла 19% от общего объема инвестиций, отмечает частный инвестор Михаил Спектор. Это максимум за десять лет наблюдений, в 2-2,5 раза выше средних показателей прошлых периодов. В Москве и области, согласно аналитике Bright Rich, объем продаж коммерческой недвижимости на торгах вырос в четыре раза и составил 87,5 млрд рублей.
"Причины понятны. Количество банкротств физлиц продолжает расти: по данным Федресурса, за десять месяцев 2025 года статус банкрота получили более 463 тысяч человек, это на треть больше, чем годом ранее. На рынок выходит все больше активов", - говорит Спектор.
В 2026 году тренд сохранится, считает Начинкин. Вероятнее всего, количество имущества на банкротных торгах продолжит расти, особенно в сегменте ипотечного жилья. "Это связано преимущественно с увеличением числа банкротств граждан и компаний в России", - поясняет он.
В ближайшие месяцы сегмент торгов, вероятно, сохранит активность: при сохранении высоких ставок предложение со стороны банков и банкротных процедур будет оставаться значительным, а интерес к покупке с дисконтом - устойчивым, говорит Кузнецова.
В последние годы идет рост интереса к приобретению недвижимости на торгах, подтверждает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
Так, Москва в 2025 году реализовала на торгах более двух тысяч квартир, тогда как в 2020 году - лишь 289 квартир и жилых помещений как в столице, так и в Подмосковье. Конкуренция достаточно высокая: в 2025 году на одну квартиру в среднем претендовали девять участников.
Цена продажи, как правило, близка к рыночной или немного ниже ее. "Бывают и удачные покупки, - отмечает Кулаков. - Так, однокомнатная квартира в Бибиреве была продана за 6,9 млн рублей, что значительно ниже рыночной стоимости".
Через торги в столице реализуются квартиры, которые перешли в муниципальную собственность после смерти владельцев, не имеющих наследников, или же жилье физлиц, находящихся в процедуре банкротства, поясняет эксперт. Кроме того, подобный жилищный фонд пополняется квартирами, которые город списывает с баланса.
Главное изменение за последний год - это рост предложения при одновременном охлаждении ипотечного спроса, считает Кузнецова. "Высокая ключевая ставка и удорожание кредитов сделали традиционные сделки менее доступными, - отмечает она. - В результате часть собственников, которым важно быстро высвободить капитал, идут на торги. Покупатели же, напротив, становятся более избирательными и ищут объекты с дисконтом. Именно этот ценовой фактор и подогревает интерес к аукционам: стартовая цена часто ниже рыночной на 10-30%, хотя итоговая стоимость зависит от конкуренции участников".
При этом важно понимать: торги - это не "распродажа без рисков", говорит эксперт. Здесь требуется тщательная юридическая проверка объекта, анализ обременений, понимание процедуры и готовность оперативно внести задаток. Нередко выигрывает тот, кто заранее просчитал экономику сделки, включая возможные расходы на ремонт, выселение и оформление. Без системного подхода можно столкнуться с дополнительными затратами, которые нивелируют первоначальный дисконт.
У этого рынка есть обратная сторона, отмечает Спектор. Ликвидные квартиры в хороших локациях редко уходят с большим дисконтом, конкуренция за них высокая. Реальная скидка на жилую недвижимость - в среднем 20-30%, а обещания "купить за полцены" работают только на проблемных объектах с прописанными жильцами, обременениями или перспективой оспаривания сделки кредиторами. Торги по банкротству - это профессиональный рынок, где нужны живые деньги, юридическая экспертиза и холодный расчет, считает Спектор.
"Стоит ли покупать жилье на торгах сегодня? - рассуждает Кузнецова. - Для инвестора с опытом и холодным расчетом - да, это может быть интересная точка входа, особенно в крупных городах, где ликвидность выше. Для покупателя "для себя" участие в аукционе оправдано только при четком понимании процедуры и рисков".