Напомним, что при расселении аварийного дома собственники получают либо выкупную цену за свое жилье, либо другую квартиру. По данным Совета Федерации, разрыв в размере выкупа по регионам составляет от 25 до 114 процентов нормативной стоимости квадратного метра, установленной Минстроем РФ.
Почему так получается? Когда выходит постановление об изъятии жилого помещения, муниципалитет за свой счет заказывает его оценку. Но собственник зачастую не соглашается с этой суммой, поскольку считает ее недостаточной. Он обращается в суд с другой оценкой, а тот обычно на первом же заседании назначает свою экспертизу. В итоге выкупная стоимость может в два и более раза превысить первоначальную.
- При изъятии жилья для государственных и муниципальных нужд оценщики могут использовать один из трех методов, и чаще всего они берут сравнительный, - пояснила член профильного комитета СФ Надежда Ильина на круглом столе по этой теме. - Он представляет собой анализ фактических данных о ценах сделок с недвижимостью или предложений на рынке. В первом случае надо запрашивать информацию в Росреестре, и она будет реальной, поскольку эти сделки состоялись. А во втором достаточно взять размещенные в интернете объявления о продаже квартир - не всегда актуальные и объективные.
Кроме того, собственник вправе взыскать компенсацию за непроизведенный капремонт, а ее расчет и вовсе никак не отрегулирован, утверждают в палате регионов. Были случаи, когда по идентичным квартирам один оценщик вносил в отчет сумму в шесть тысяч рублей, а другой - в миллион.
Республика Коми занимает третье место в РФ по объемам аварийного жилья. В столице региона Сыктывкаре насчитывается почти 800 таких домов, из них 240 имеют признаки реальной угрозы обрушения - только на расселение этих первоочередников требуется более 8,5 миллиарда рублей. При этом город должен исполнить свыше 900 судебных решений о выплате выкупной цены или предоставлении нового жилья на общую сумму около четырех миллиардов рублей.
- Не имея финансовых ресурсов для этих выплат, муниципалитет, по сути, оказывается банкротом, - сообщила заместитель руководителя администрации МО "Городской округ Сыктывкар" Кристина Ващенкова. - Процедура оценки связана с большими проблемами, мы уже устали судиться. К примеру, рядом стоят два похожих дома, включенных в программу КРТ: один оценщик указывает стоимость квадратного метра 50 тысяч рублей, а другой - сто тысяч. Люди подают иски в суд, и все это затягивается на год, два и даже три. А все потому, что нет единого подхода к оценке.
Чтобы изменить ситуацию, в Коми предлагают выплачивать за изымаемое жилье твердую денежную сумму - произведение общей площади помещения и нормативной стоимости квадратного метра.
Архангельская область, в свою очередь, также выступила с законодательной инициативой по уточнению порядка расчета равноценного возмещения за жилое помещение при реализации проектов КРТ. Этот законопроект уже находится в Госдуме - его планируют рассмотреть в мае.
В ряде регионов считают важным четко прописать в федеральном стандарте оценки недвижимости, что имеется в виду под равноценным жильем: такая же площадь или аналогичные технические характеристики?
Как уже рассказывала "РГ", в конце 2025 года был опубликован проект поправок в жилищное законодательство, по которым рыночная стоимость аварийной квартиры будет определяться с учетом ее непригодности для проживания. Но нюанс в том, что к такому состоянию действительно приводит долгое отсутствие капремонта, отмечает директор петербургской юридической компании Юрий Александров.
- В силу статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ государство было обязано проводить его капитальный ремонт. Соответственно на него ложатся все убытки и негативные последствия в связи с аварийностью жилфонда, - отметил эксперт в комментарии для "РГ".
- Говоря о проблемах бюджетов, нельзя забывать о людях, - подчеркнул, в свою очередь, член совета ассоциации "Русское общество оценщиков" Дмитрий Хлопцов при обсуждении темы в СФ. - Назначенная муниципалитетом выплата просто не позволяет им купить нормальное жилье взамен прежнего. С другой стороны, встречная оценка со стороны собственников, которую они представляют в суд, порой действительно завышена.
Доходит до того, что недобросовестные граждане выстраивают целый бизнес на "аварийке", превращая ее в объект инвестиций, отмечают во многих муниципалитетах. К примеру, человек приобретает за 500 тысяч рублей квартиру в ветхом доме и после признания его аварийным по решению суда получает за нее уже два миллиона.
- Программа переселения изначально не предусматривала разницы между нуждающимися, для которых это единственное жилье, и теми, у кого есть другая квартира, не говоря уже о построении бизнеса, - пояснил директор по реализации региональных проектов Фонда развития территорий Андрей Шелковый. - Поэтому сегодня необходимо настроить адресность таких мер господдержки. Жилплощадь должны получать нуждающиеся в ней. В остальных случаях размер денежного возмещения надо определять с учетом реального состояния дома.
Специалисты сходятся во мнении, что законодательство по вопросу определения выкупной цены требует корректировки. При его совершенствовании обещают учесть предложения муниципалитетов и регионов.
Проблемы с оценкой возникают в том числе из-за недостаточной компетентности специалистов. Поэтому в феврале 2026 года вышло распоряжение правительства РФ, согласно которому судебные экспертизы по делам об изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд вправе проводить только госучреждения.