Как изменился рынок за год работы закона?
Алексей Ниденс: Принятый закон прежде всего направлен на защиту интересов россиян, решивших построить себе дом. Можно констатировать, что эта цель достигнута: построить частный дом с подрядчиком можно с теми же финансовыми гарантиями, что и купить квартиру в новостройке.
Конечно, воплощение в жизнь столь серьезных структурных изменений потребовало активного участия не только от государства и его институтов, но и от непосредственных участников рынка. Скажу честно, на первом этапе и банки, и подрядчики заметно переживали, насколько это вообще осуществимо.
Мы с Минстроем заблаговременно, еще до вступления в силу закона, начали подготавливать участников рынка к новым правилам. С середины 2024 года в рамках льготных программ "Семейной" и "ИТ-ипотеки" стало обязательным использование счетов эскроу при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Это было осознанное решение, чтобы и банки запустили кредитные продукты, и подрядчики научились с ними работать. Если при строительстве дома используется счет эскроу, то подрядчик не получает деньги покупателя сразу, своих денег у него на строительство тоже, как правило, нет, и он приходит в банк получить кредит на строительство, так называемое проектное финансирование. ДОМ.РФ выделил 1 млрд руб. из своих средств, чтобы дать возможность подрядчикам брать такие кредиты по льготной ставке всего в 1% годовых. Мы рынок разогрели, подрядчики стали готовы, кредиторы стали готовы - и прошлой весной уже пошли достаточно серьезные объемы на стройку. Программа субсидирования завершилась в декабре 2025 года. Ею воспользовались около 1800 подрядчиков.
Всего же за прошедший год о готовности строить с использованием эскроу заявили порядка 7000 компаний. Из них 3700 уже реально строят, каждый второй - по нашей льготной программе. С помощью эскроу уже построено 9 тысяч домов (около 1 млн кв. м). Еще 14 тысяч домов строятся.
На фоне построенных за год 63 млн кв. м индивидуальных домов это все же не так много.
Алексей Ниденс: Через эскроу в прошлом году было построено более 1,1% от общего объема ввода ИЖС, предварительные прогнозы были на уровне 0,3%. В этом году цифра будет расти - полагаем, что через эскроу будет построено более 2 млн кв. м индивидуальных домов. К 2030 году уже каждый четвертый дом будет строиться с использованием счетов эскроу.
Сейчас эскроу обязательно только в рамках льготных ипотечных программ: "Семейной", "Дальневосточной и арктической", а также "ИТ-ипотеки". И получается, что свыше 95% загородных домов, строящихся через эскроу, - это дома по льготным программам. Но по мере снижения ключевой ставки будет расти объем рыночного кредитования. И сейчас наша задача - чтобы и люди, которые берут ипотеку по рыночным программам, тоже исключали свои финансовые риски и выбирали подрядчика, который работает с эскроу. Мы считаем, что любая ипотека на ИЖС, неважно - рыночная или льготная, должна выдаваться с обязательным условием использования счетов эскроу. Для этого нужны законодательные изменения.
По прогнозам, ключевая ставка ЦБ к концу года может прийти к значению около 12%, а это значит, что начнет хорошими темпами расти рыночная ипотека. Если мы этот момент пропустим, то рыночную ипотеку начнут брать без эскроу и появятся новые семьи, которые не смогут вернуть свои деньги, если подрядчик не выполнит обязательства и не построит дом.
Если смотреть со стороны покупателя, эскроу вроде бы прекрасный механизм, защищающий от потери денег. Почему остальные 99% не строят через эскроу? Подрядчики отговаривают?
Алексей Ниденс: Многие подрядчики действительно убеждают строить без эскроу, рассказывая покупателям, что с эскроу будет дороже. И даже поднимают цены. Но это некоторое лукавство. Да, подрядчики платят проценты банку по кредитам на стройку, но одновременно с этим их освободили от налога на добавленную стоимость на выполненные работы. По нашим расчетам, примерно то на то и приходится.
Конечно, подрядчику легче просто взять деньги авансом и распоряжаться ими, чем оформлять проектное финансирование. Кроме того, при проектном финансировании банк мониторит, на какие цели направляются подрядчиком эти средства. Подрядчикам это не нравится, зачем им внешний "аудитор"? Но без эскроу человек должен просто довериться подрядчику, посмотреть ему в глаза, подписать договор, отдать все деньги и надеяться, что все будет хорошо.
Я уверен, что большая часть стройки в загородном сегменте в итоге будет идти через эскроу. Но переход к этому, конечно, займет не один год.
В любом случае останутся люди, которые хотят строить за свои средства. Стоит ли эту сферу регулировать? Пока большой вопрос. К обязательному введению эскроу во всех случаях строительства дома рынок не готов. Но на горизонте 5-7 лет, мне кажется, все, кто строит, нанимая бригады, придут к тому, что будут применять эскроу. Пока наша задача - довести долю сделок по строительству через эскроу до 25%. Тогда можно будет говорить о том, что рынок сформировался.
Будет ли продлеваться программа субсидирования кредитов подрядчикам под 1%?
Алексей Ниденс: Задача программы была дать старт рынку, и она решена. Мы сейчас думаем, какими механизмами правильнее дальше поддерживать этот сегмент.
Мы обратили внимание, что значимая доля одобренных ипотек на строительство дома часто не доходит до реализации. Причина: подрядчик не смог получить проектное финансирование в банке. Эти строительные компании - малый и средний бизнес. Около 44% компаний из этих 3,7 тысячи, которые готовы строить с эскроу, строят всего по 1-2 дома. У них нет кредитной истории, нет залоговой массы, и банк не готов на старте брать повышенные риски и кредитовать их. Мы решили, что правильнее подумать над мерами поддержки, которые смогут расширить пул подрядчиков, получающих проектное финансирование, пусть и в небольших размерах, и нарабатывающих себе кредитный потенциал, аккуратно выполняя свои обязательства по выданным кредитам. И сейчас находимся в обсуждении другой механики поддержки - мы хотим дать банкам зонтичное поручительство. То есть мы говорим банку: если ты кредитуешь подрядчиков, которые еще не получали проектное финансирование, то часть рисков мы возьмем на себя. Если все же подрядчик ушел в дефолт, то часть убытков мы банку возместим.
Если решение о таком механизме поддержки будет принято, то, по нашим оценкам, еще порядка 500-700 подрядчиков уже в этом году смогут начать работать с проектным финансированием.
Что происходит, когда дом, который строится с эскроу, не достраивается?
Алексей Ниденс: Заказчик может вернуть средства с эскроу, а потом найти другого подрядчика. Но перед расторжением договора они должны между собой договориться, что кому причитается, возместить понесенные расходы на фактическое строительство.
Другой вариант в рамках существующего уже счета эскроу заказчик может заменить подрядчика. Банки при нашей методологической поддержке уже научились с этим работать. Есть несколько десятков примеров, когда дом за "несправившимся" достраивал другой подрядчик.
Все это обеляет и развивает рынок ИЖС. Если раньше подрядчики строили, если честно, где-то "всерую", то сейчас они работают с банками и полностью начинают работать прозрачно и цивилизованно.
Зонтичное поручительство наверняка будет этому способствовать, но подрядчики будут получать кредиты уже не под 1%, а на рыночных условиях?
Алексей Ниденс: Да, но средняя ставка по кредитам в этом сегменте на уровне 6-8%. Это достигается за счет 100% наполнения счета эскроу (в отличие от многоквартирного строительства, где квартиры продаются постепенно и ставка по проектному финансированию снижается также постепенно в зависимости от соотношения средств на счетах эскроу и размера выданного застройщику кредита).
Что еще планируете усовершенствовать в механизме строительства через эскроу?
Алексей Ниденс: Бывают, к сожалению, случаи, когда дома построены не с теми характеристиками, которые были обозначены изначально - не соответствуют по площади, какие-то конструктивные изменения. Для людей это важно, потому что частный дом - это образ жизни на многие годы не только для себя, но и для своих детей, а возможно, даже и внуков. Для банка это важно, потому что для него этот дом - еще и залог по ипотеке. И если, например, планировался дом на 100 квадратных метров, а построили на 80 - очевидно, что залог будет дешевле. Это потенциальные потери банка, которые, в свою очередь, ведут к более высоким кредитным ставкам для всех (банки же не знают, в каком конкретно случае такое произойдет).
Поэтому одна из наших идей - перейти к тому, что договор с подрядчиком будет подписываться в электронном формате с обозначением основных конструктивных характеристик дома. Площадь, материалы стен, иные существенные параметры. Все изменения, допсоглашения должны будут фиксироваться в системе строим.дом.рф, и кредитующий банк должен участвовать в согласовании изменений.
При постановке дома на кадастровый учет легко будет провести сверку его характеристик. Если все исполнено надлежащим образом, то счет эскроу раскрывается, если нет - происходит обсуждение участниками, как из этой ситуации выходить. Заказчик, подрядчик и банк должны заключить трехстороннее соглашение о том, что все согласны, например, на отклонение площади дома и какая сумма по итогу причитается подрядчику. Либо, если не удалось договориться, решение принимается судом. Пока это предложение на стадии проработки и обсуждения.
Также нужно доурегулировать обязанность подрядчиков раскрывать информацию по каждому заключенному договору подряда, в рамках которого используется счет эскроу, на портале строим.дом.рф. Они и сейчас должны это делать, но делают не всегда.
Почему еще это важно? Мы уже в ближайшее время запустим функционал для заказчиков строительства - человек сможет зайти на портал строим.дом.рф и посмотреть по каждому подрядчику: сколько домов он построил, уложился ли он в сроки. И, опираясь в том числе и на эту информацию, принимать решения, с кем заключать договор на стройку. Сейчас мы уже накопили определенный объем данных. На портале размещено более 3,7 тысячи подрядчиков и 23 тысяч договоров подряда.
В интернете пишут, что бывают случаи, когда и эскроу не спасает покупателей. Мол, подрядчики подделывают акты приемки и получают деньги с эскроу, а дом на самом деле не построен.
Алексей Ниденс: На любом рынке, к сожалению, есть недобросовестные игроки, которые ищут пробелы в нормативной базе и пытаются ими воспользоваться. Если будет принята наша инициатива о том, что должен быть электронный договор, то подобные схемы будет исключены. Документы будут подписываться электронными подписями, подделать их будет невозможно.
Но такие недобросовестные практики не касаются строительства по закону об эскроу в ИЖС, который вступил в силу год назад. По всем сделкам, которые заключены с марта 2025 года, чтобы раскрыть счет эскроу, нужно зарегистрировать право собственности заказчика на дом. А для этого выполнить ряд условий: подписать акт приемки работ, получить заключение кадастрового инженера и подготовить технический план (а он подписывается только электронной подписью и направляется в Росреестр). И только после этого уже регистрируется право собственности. То есть случаи, о которых говорится, очевидно, не в рамках новых правил произошли, а до их введения.
Строители домов опасаются "потребительского экстремизма" и просят ввести для них поэтапное раскрытие счетов эскроу. Построил фундамент - часть денег получил, построил стены - еще часть. И так далее. Как вы к этому относитесь?
Алексей Ниденс: Мы не поддерживаем. Тогда весь смысл теряется. Будет котлован или обустроен фундамент, а часть денег ушла, но ведь цель - построить именно дом, пригодный для проживания. Где найти нового подрядчика, который возьмется достроить за меньшие деньги? А доплачивать не каждая семья может себе позволить.
Средний срок строительства дома - всего 7 месяцев. И строителю надо просто вовремя исполнять свои обязательства и по графику достроить дом, чтобы быстро получить всю сумму. Можно строить и еще быстрее, например, используя домокомплекты.
Случаи "потребительского экстремизма", думаю, все же единичные. Во всяком случае, по ипотечному портфелю массово мы их не фиксируем. Хотя год назад профессиональное сообщество уверяло, что это будет проблема номер один. И как раз то, что мы предлагаем - донастроить нормативную базу с подписанием электронных документов, критериев раскрытия счета эскроу в случае несоответствия ключевых характеристик построенного дома, - это защищает все стороны, задает понятные на старте правила.
Год назад прозвучала тема "обманутых дольщиков" на загородном рынке. Люди вкладывались в строительство домов, брали ипотечные кредиты - а подрядчик, дом не достроив, исчезал. С введением счетов эскроу эта тема утихла?
Алексей Ниденс: С 2022 года очень активно развивалось ипотечное кредитование на строительство индивидуальных домов, прежде всего из-за распространения на этот сегмент льготных программ. Но обязательного применения механизма эскроу не было. И к сожалению, ряд подрядчиков этой историей воспользовались. Пусть с этим разбираются компетентные органы. Хотя я думаю, что не во всех случаях это был злой умысел, а многие подрядчики просто переоценили свои силы. Мы смотрели разные кейсы. Был, например, подрядчик, который работал много лет и строил по 10 домов в год, накопил определенную историю в своем регионе. А потом, когда у людей появилась возможность брать льготную ипотеку на дома и вырос спрос, он решил, что может построить 100 домов. И не построил. Хотел он сразу обмануть людей или просто недооценил свои риски? Я не знаю.
К сожалению, "обманутые заказчики" в ИЖС - это достаточно массовая история. По нашей оценке, речь идет о тысячах людей, которые действительно заплатили деньги подрядчикам, но дом не получили. И вот как раз механизм эскроу такую ситуацию исключает. Проблема накопилась, но она, по крайней мере, сейчас не растет. И постепенно она решается. Под напором общественного мнения, региональных властей, правоохранителей ряд таких объектов достраивается и вводится.
Достраиваются теми же подрядчиками?
Алексей Ниденс: По-разному. Понятно, что все дома достроены не будут. На разных площадках обсуждаются различные меры поддержки. ЦБ направил банкам рекомендации идти навстречу таким ипотечным заемщикам и по возможности реструктурировать их обязательства. Минстрой большую работу проводит с регионами, чтобы и администрации включались в это, как-то помогали, поддерживали людей. Правоохранительные органы тоже работают и мотивируют подрядчиков выполнять обязательства.
Люди тогда жаловались, что банки, выдавая ипотеку, требовали заказывать строительство у аккредитованных ими подрядчиков. А потом эти подрядчики дом не достраивали, а банк как бы и ни при чем.
Алексей Ниденс: Во-первых, большая часть договоров, по которым не достроены дома, - это строительство так называемым хозспособом, когда гражданин сам получал деньги и уже потом принимал решение, с кем он строит дом. Но часть - да, это договоры с подрядчиками, которые предварительно были аккредитованы банками, этот перечень банки, как правило, публиковали на своих сайтах. Но всегда с оговоркой - что они не несут правовой ответственности и не дают гарантий на работу подрядчика. Такая спорная история.
Сейчас идет большая дискуссия о том, нужно ли создавать реестры благонадежных или неблагонадежных подрядчиков. На наш взгляд, это тупиковый путь. Потому что любая аккредитация смотрит в историю, а не гарантирует, что подрядчик и в будущем сможет или захочет выполнять свои обязательства. Поэтому здесь правильно все-таки защищать граждан через гарантированные механизмы, через эскроу. Но при этом действительно нужно максимально раскрывать информацию про подрядчиков, чтобы выбор был осознанным.
После появления рейтинга на вашем портале подрядчики-передовики не взвинтят цены на свои услуги?
Алексей Ниденс: Если люди будут делать выбор в пользу тех, кто исполняет обязательства, то это действительно даст таким подрядчикам возможность получать больше прибыли, и это нормально. У людей будет выбор: пойти к подрядчику, у которого, условно говоря, все договоры в срок, и заплатить ему 100 рублей, либо к тем, у кого бывают просрочки, но стоимость 90 рублей. Он будет понимать, что да, у этого чуть больше риска, может быть, я получу дом со сдвигом на 2-3 месяца, но я готов, потому что это на 10 рублей дешевле. А если он дом вообще не построит, через несколько месяцев мне деньги вернут. Мы за то, чтобы рынок себя регулировал, а не за введение запретительных механизмов.
В прошлом году было снижение спроса на строительство домов. Почему, на ваш взгляд?
Алексей Ниденс: Совпали два момента. Из-за высокой ключевой ставки практически не было рыночной ипотеки. Также вступил в силу закон об эскроу в ИЖС и требование об их обязательном использовании при получении льготной ипотеки. Раньше подрядчикам было очень комфортно работать, многие к этому привыкли и не хотели ничего менять. Но все-таки цель, в первую очередь, "Семейной ипотеки" - чтобы семья гарантированно получила дом. Поэтому абсолютно верно было принято решение об обязательном введении эскроу, на рынке должны работать профессионалы.
Какие объемы ввода ИЖС ожидаете в этом году?
Алексей Ниденс: В прошлом году были построены рекордные 63,5 млн. кв. м индивидуальных домов, но в 2025 году мало брали ипотек. С другой стороны, ставка снижается, а благодаря эскроу люди должны начать больше доверять загородному рынку. По прогнозу наших аналитиков, при сохранении в целом текущей конъюнктуры в этом году может быть построено не менее 56 млн кв. м ИЖС.