Сегмент самой дорогой, премиальной недвижимости в последние годы в России чувствует себя не так плохо. На него мало влияет изменение ставок по ипотеке, а тем более так бьющее по экономсегменту изменение условий льготной ипотеки (ее лимитов по кредитам хватит разве что на несколько метров "элитки"). Вкладываться в российскую, а не в зарубежную недвижимость стимулируют состоятельных людей санкции и сложности с международными контактами.
Высокобюджетная недвижимость в России аккумулируется в основном в трех локациях: Москва, Санкт-Петербург и Сочи. В Москве в 2025 году на первичном рынке элитного жилья сохранялся высокий уровень активности, рассказывает партнер NF GROUP Ольга Широкова.
Если по итогам 2024 года в продаже находилось около 3 тыс. новых квартир, то к концу 2025 года их стало уже около 3,4 тыс. (+13% за год). Это исторически рекордное значение. Число сделок незначительно, на 5%, уменьшилось (с почти 1900 до около 1790 сделок), но суммарная стоимость сделок увеличилась с 285 млрд до почти 350 млрд руб., или на 22% за год. Средневзвешенная цена предложения по итогам 2025 года достигла 2,196 млн руб. за кв. м против 1,95 млн руб. годом ранее (+13%).
За прошедшие три года стоимость квадратного метра элитного жилья в Москве выросла в полтора раза, говорит директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. А максимальная стоимость "квадрата" уже превысила 10 млн руб. против 4 млн руб. тремя годами ранее. "В прошлом году Москва, по данным Savills, впервые вошла в топ-5 городов мира с самым дорогим жильем, уступив только Монако, Гонконгу, Нью-Йорку и Женеве. Такой тренд объясняется множеством причин: дефицитом свободных участков под застройку в престижных локациях, существенным повышением себестоимости строительства, колебаниями курса национальной валюты, усложнением логистических цепочек из-за санкций, а также эволюцией продукта", - поясняет Раджабова.
В то же время сейчас, по ее словам, на первичном рынке наблюдается охлаждение покупательской активности. Это связано с тем, что квадратный метр в готовых элитных домах сегодня зачастую дешевле, чем в проектах на этапе котлована. В результате значительно изменился портрет покупателей. Клиенты чаще приобретают элитную недвижимость для собственного проживания, а не в инвестиционных целях. Многие покупатели переориентировались с рынка строящегося жилья на готовые проекты.
В Санкт-Петербурге предложение элитных новостроек сократилось за год на 18%, спрос (число сделок) - на 26%. Однако, отмечает Широкова, это взаимосвязано: активность покупателей сдерживается ограниченным выбором. Цены же при дефиците предложения продолжили расти, увеличившись за год на 13% - с 793 тыс. до 898 тыс. руб. за кв. м.
В Сочи предложение элитного жилья в 2025 году выросло на 39%, а средневзвешенная цена опустилась с 2,1 до 1,91 млн руб. за кв. м. Но это снижение, по словам Широковой, носит технический характер и связано с изменением структуры экспозиции и выходом значительного объема нового предложения по ценам ниже среднего уровня по классу. Количество же сделок с таким жильем снизилось на четверть. Такая тенденция, говорит эксперт, наблюдается уже в течение трех лет: часть покупателей заняла выжидательную позицию на фоне общей перегретости рынка и сохраняющейся экономической и финансовой неопределенности, частично интерес инвесторов сместился в другие развивающиеся курортные локации.
По итогам 2024 года Сочи все еще опережал Москву по средневзвешенной цене квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости, однако разрыв тогда сократился до 8% против 25% в 2023 году. А по итогам 2025 года Москва впервые с 2017 года вновь обогнала Сочи по этому показателю: к концу года ценовой разрыв между городами составил 15% в пользу столицы.
В остальных городах объекты премиум-класса представлены незначительно. Относительно широко элитная недвижимость представлена разве что в Казани, говорит президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков: сюда инвестируют не только представители местного бизнеса, но и жители столиц, видя в этом регионе высокий экономический потенциал.
В связи с последними геополитическими событиями средства, выводимые с Ближнего Востока, позволят в ближайший год сохранить спрос на сегмент российской премиальной недвижимости, который для многих станет "безопасной гаванью", прогнозирует Кулаков.