Рынок дорогой премиальной недвижимости в последние годы чувствует себя довольно неплохо. По бюджетному сегменту "бьют" ограничения льготных ипотечных программ, а сделки с элитной недвижимостью реже проходят с ипотекой и в принципе не вписываются в финансовые рамки господдержки. Максимальный размер кредита по "Семейной ипотеке", даже в комбинации с рыночной, ограничивается 30 млн руб. При этом в марте 2026 года средневзвешенная цена лишь одного квадратного метра коттеджей на первичном рынке Московской области (где в первую очередь сконцентрирована дорогая загородная недвижимость) составила, по данным CORE.XP, 915 тыс. руб. в де-люкс-классе, 423 тыс. руб. в премиум-классе и 258 тыс. руб. в бизнес-классе.
Тем не менее и здесь наблюдалось некоторое падение. Так, количество предоставленных ипотечных кредитов на ИЖС, по данным ДОМ.РФ, упало в 2025 году почти вдвое. Число же сделок с премиальной недвижимостью на первичном рынке Московского региона снизилось на 25%.
Было продано 210 лотов, рассказывает директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. На вторичном рынке спрос вырос лишь на 2%, до 370 сделок. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области 2025 год стал уже третьим годом без новых стартов элитных поселков, отмечают в NF Group, при этом в бизнес-классе появились несколько новых поселков, но вряд ли интерес "элитных" покупателей переориентируется на них, это качественно разные продукты.
В начале нынешнего года объем сделок начал расти. В целом в загородном сегменте, по данным ДОМ.РФ, выдачи ипотеки на ИЖС в первом квартале выросли более чем вдвое по сравнению с тем же периодом прошлого года (тогда было падение в четыре раза). В премиальном сегменте, по данным NF Group, число сделок увеличилось на 46%.
Предложение в то же время растет уже с прошлого года. По итогам 2025 года первичное предложение элитных загородных объектов в Подмосковье увеличилось на 63,4%, до 660 лотов, отмечает Ломтева. "Рынок вошел в 2026 год с увеличенной экспозицией и более избирательным спросом", - говорит она.
В первом квартале предложение продолжило расширяться. По данным NF Group, к апрелю в Подмосковье предлагалось уже более 815 домов (на 70% больше, чем годом ранее). Это максимальное значение за последние восемь лет. Причем существенно выросло предложение таунхаусов - за три месяца почти вдвое, до 70 лотов.
Тем не менее девелоперы пока не очень оптимистичны, отмечает Ломтева. Если в 2024 году для премиальных поселков закладывали средний темп продаж - один дом в месяц, то сейчас - в среднем лишь 0,6-0,7 дома в месяц. При этом около 30% сделок приходится на покупателей из регионов России.
По словам участников рынка, в премиальном загородном сегменте отмечается два тренда. Во-первых, высок спрос на участки без подряда в элитных поселках с уже готовой и развитой инфраструктурой. Нельзя не отметить дефицит ликвидных участков на современном рынке загородной недвижимости - лотов с готовыми коммуникациями немного, а установка инженерных систем и использование отделочных материалов высокого класса требуют значительных первоначальных вложений, говорит учредитель агентства премиальной недвижимости ARBORESTATE Диана Сардарова. Покупатели премиального сегмента сегодня в 80% случаев выбирают локации и проекты коттеджных поселков, где предлагаются участки без подряда, чтобы создать уникальный проект - с учетом привычек и своего стиля жизни, подтверждает директор по маркетингу Starkwood Екатерина Сударева. При этом, по ее словам, наличие архитектурного кода в коттеджном поселке (требование к единому стилю зданий) - важное и даже обязательное условие.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на земельные участки (60% сделок в элитном сегменте и 44% в бизнес-классе в 2025 году) стал отражением предложения, отмечают в NF Group. В бизнес-классе там появились новые поселки, где предлагают участки без подряда, а в элитном сегменте изменилась "нарезка" земли в нескольких существующих.
С другой стороны, повысился спрос и на полностью готовые дома с чистовой отделкой, мебелью и завершенным интерьером. Как отмечает Сардарова, цены на такие объекты выросли, но и интерес клиентов к ним существенно увеличился: "Покупатель ценит свое время и не готов тратить годы на строительство, а хочет быстро приобрести проверенный и качественный дом в элитном поселке и наслаждаться загородной жизнью".
Покупатели стали более рациональными, основными критериями являются комфорт, удобство жизни и обслуживания дома, говорит Сударева: "Мы фактически не наблюдаем демонстративного потребления. Люди строят для себя, на долгий период, отдавая предпочтение индивидуальному архитектурному проектированию, поскольку создают жилое пространство с учетом своих привычек, стиля жизни семьи". Покупатели все больше предпочитают избыточным холлам просторные спальни, продуманные приватные зоны для гибких сценариев проживания в разное время года. Востребованы большие террасы - открытые и крытые, пространства для отдыха на воздухе, а также полноценные спа-зоны: сауны, парные, бассейны, купели.