Ввод частных домов резко снизился. Упадут ли цены?
Ввод жилья просел по сравнению с прошлым годом на 28,2%. В прошлом году за январь - март было построено почти 32 млн кв. м жилья, в этом году - лишь 23 млн.
Сильно просело индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), отметил на Всероссийском жилищном конгрессе замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
За первый квартал введено лишь 15,3 млн кв. м индивидуальных домов. Это на 38,1% меньше, чем в прошлом году. Хотя в марте отрыв от прошлого года чуть сократился, в феврале разница была еще существенней.
У такого падения ИЖС есть несколько причин, отметил Стасишин. Одна из них - сберегательная стратегия населения (люди не вкладываются в строительство своего дома, а хранят деньги на депозитах). Именно на ИЖС Минстрой сосредоточит усилия по созданию транспортной, инженерной инфраструктуры, подготовке участков, рассказал замминистра.
На рынке начали сказываться сложности прошлого года - высокая ключевая ставка, дорогая ипотека. В ИЖС это отражение проявляется быстрее, чем в многоквартирном строительстве. Если многоэтажка строится 2-3 года, то частный дом - всего 6-8 месяцев. И если падение многоэтажного строительства ожидается в 2027-2028 годах, то в частном домостроении ситуация аукается уже сейчас.
На сектор ИЖС помимо дороговизны ипотеки повлияли и новые правила игры - с середины 2024 года оформить льготную ипотеку можно, только если в расчетах используются счета эскроу. Это защищает покупателя от потери средств и рисков стать "обманутым дольщиком" - с пустым участком и ежемесячными платежами по кредиту. Но непривычно для застройщиков, многие из которых - небольшие компании. Не все участники рынка пока смогли перестроиться под новую схему.
Сокращение ввода домов индивидуального жилищного строительства серьезно отразится на общей статистике ввода новостроек, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. В рекордные годы доля ИЖС составляла более 50% всех новостроек.
Желание приобрести свой дом или улучшить свои жилищные условия, построив его, у людей и сейчас высоко, отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Но негативно влияет отсутствие дешевой ипотеки и снижение господдержки (через ужесточение условий льготных кредитов).
Снижение ввода связано также с эффектом высокой базы, говорит председатель комитета по малоэтажному строительству Российского союза строителей Артур Хафизов. Ранее регистрировалось большое количество домов по дачной амнистии ради участия в программе догазификации. По мнению же гендиректора компании "ДДМ-Строй" Веры Вавиловой, сейчас спад строительства индивидуальных домов столь велик, что в статистику как раз попадают только регистрируемые "старые" объекты.
Ситуация сказывается не только на потенциальных покупателях, но и на подрядчиках, отмечает гендиректор АДД Анна Фукс. В 2025 году строители выживали за счет премиального сегмента, который не столь зависим от ипотеки и, соответственно, здесь не обязательно переходить на использование эскроу. Меньшее количество объектов за счет высокого класса домов позволило компаниям не уйти в минус или остаться по доходам на уровне прошлого года и даже немного вырасти. За счет всплеска заказов в конце 2025 года (из-за предстоящего ужесточения "Семейной ипотеки") часть компаний хоть немного укомплектовала портфель заказов на 2026-й год. Однако строители домов эконом- и комфорт-классов, у которых недостаточно квалификации для работы с высокими запросами премиальных клиентов, сейчас на паузе, говорит Анна Фукс. Они ожидают снижения ключевой ставки до 8-10% и доступной ипотеки около 12% либо каких-то других стимулирующих массовый рынок ИЖС государственных мер.
Стоит ли ожидать снижения цен на строительство домов? Скорее, нет, считает эксперт. Вместе с осторожным снижением ключевой ставки продолжает расти стоимость материалов, комплектующих, логистики, рабочей силы вне зависимости от технологии строительства, материала стен, говорит Анна Фукс.
До конца года ввод индивидуальных домов будет низким, говорит Усманов. "Но мы надеемся, что ситуация будет улучшаться, - отмечает он. - Будем ждать изменений со стороны Центробанка, а если произойдет какое-то чудо - может быть, появится какая-то программа по поддержке населения при покупке дома. Тем более что механизм эскроу работает и рынок избавился от большого количества недобросовестных участников".
Регионы должны в кратчайшие сроки разработать и принять программы помощи заказчикам строительства частных домов, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков. Вопрос обсуждался на совещании минстроя. В регионы уже направлены сформированные банками перечни кредитных договоров на ИЖС, сроки строительства по которым нарушены. Регионы должны провести мониторинг этих площадок.