Потеряли позиции
Компания Knight Frank ежегодно публикует в исследовании The Wealth Report индекс цен на элитное жилье (Prime International Residential Index, или PIRI). Российские города в него в последние годы не включают, но NF Group дополнила индекс своими данными. В итоге по росту цен на элитную недвижимость Москва по итогам 2025 года заняла лишь седьмое место. Цены поднялись на 12,6%, до 2,2 млн руб. за кв. м. В прошлом году российская столица оказалась на второй строчке с показателем в 20,5%.
Возглавлял рейтинг год назад Санкт-Петербург, где премиальная недвижимость выросла в цене на 25,8%. Сейчас же он опустился на достаточно скромную шестую строчку с приростом средневзвешенной цены на 13,2% (898 тыс. руб. за кв. м).
В Сочи по итогам 2024 года цены выросли на 4,2%. За 2025 же год они даже снизились - на 9%, до 1,9 млн руб. за "квадрат". В итоге город расположился лишь на 102-м месте, заняв позицию между Торонто (−7,8%) и Гуанчжоу (−12,2%). Эксперты NF Group подчеркивают, что эта корректировка цен в Сочи носила технический характер и была связана с выходом значительного объема нового предложения по ценам ниже среднего уровня по классу, а также с изменением структуры экспозиции.
За три года стоимость квадратного метра элитного жилья в Москве выросла в полтора раза, говорит директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. Это объясняется дефицитом свободных участков под застройку в престижных локациях, ростом себестоимости строительства и рядом других причин. Сейчас спрос на элитные новостройки, по ее словам, несколько охладился, многие переориентировались на вторичный рынок, где квадратный метр зачастую дешевле. В Санкт-Петербурге за год сократились и предложение, и спрос (покупателям не из чего выбирать), а цены продолжили расти, отмечают в NF Group. В Сочи часть покупателей заняла выжидательную позицию на фоне общей перегретости рынка, экономической и финансовой неопределенности.
Замедление темпов роста цен на элитных рынках Москвы и Санкт-Петербурга выглядит закономерно после результатов 2024 года - рынок возвращается к более сбалансированной динамике после периода активного роста цен, рекордного количества сделок и устойчивого спроса со стороны платежеспособной аудитории, говорит партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова.
Япония в чемпионах
Год назад прогнозировалось, что в 2025 году цены в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи вырастут на 10-13%, 7-10% и 5-7% соответственно, и они займут первые места в рейтинге. Ожидалось, что элитное жилье в Дубае подорожает на 5%, в Нью-Йорке и Женеве на 3%, в Париже, Лондоне и Сиднее - на 2,5%, 2% и 1% соответственно. В таких мегаполисах, как Майами, Гонконг и Сингапур цены, по мнению экспертов, должны были в 2025 году остаться без изменений.
Но если по российским столицам прогнозы примерно оправдались, то зарубежные мегаполисы показали неожиданную динамику. Так, в Токио премиальная недвижимость за год поднялась в цене сразу на 58,5%. Город стал лидером рейтинга. Год назад он занимал лишь 7-ю строчку.
В Японии резко выросла стоимость строительства, подорожали материалы и работа подрядчиков, а объем нового качественного предложения сократился, поясняет гендиректор агентства недвижимости ГЖА.РФ Алексей Котлов. На этом фоне в рынок активно зашел иностранный капитал. Слабая иена фактически сделала японскую недвижимость дешевле для покупателей из других стран, особенно для инвесторов из Азии. Плюс Токио долгое время выглядел недооцененным относительно Нью-Йорка, Лондона или Гонконга. Сейчас рынок просто догоняет по стоимости другие мировые финансовые центры.
"В Токио покупают уже не только квартиры. Деньги заходят в стабильную юрисдикцию. Для крупного капитала это вопрос сохранения активов, понятных правил и долгого горизонта владения. Поэтому рост почти на 60% за год - это история не только про недвижимость, но и про глобальное перераспределение капитала", - говорит Котлов.
Дубай взял серебро
Второе место рейтинга с подорожанием в 25,1% занял Дубай (было 5 место). Здесь, по словам эксперта, рынок рос несколько лет подряд на высоких скоростях. "Сейчас часть инвесторов фиксирует прибыль. При этом сам интерес к Дубаю никуда не исчез. Просто покупатель начал гораздо жестче считать доходность и оценивать риски", - говорит Котлов. Многие смотрят в сторону Таиланда и других азиатских рынков, где вход в качественный объект пока остается дешевле.
В десятку лидеров по подорожанию вошли также Манила (17,5%, год назад было 4 место), Сеул (14,7%), Прага (14,6%), Каймановы острова (11%), Мехико (9,4%) и Бангалор (9,4%). Замыкают список городов - Лондон (-4,7%), Пекин (-4,9%), Шанхай (-5%), Окленд (-7%), Ванкувер (-7%), Шэньчжэнь (-7,2%), Торонто (-7,8%) и Гуанчжоу (-12,2).
Конкуренция капиталов
Вокруг зарубежной недвижимости сейчас очень много перегретых ожиданий, отмечает Котлов. Особенно в новостройках. "Часть проектов в Таиланде, например, продают с обещаниями высокой доходности, которые плохо совпадают с реальным рынком аренды. В некоторых случаях цена новостройки уже в несколько раз оторвалась от ее инвестиционной ценности. На практике инвестор вместо ожидаемых цифр получает 4-5% годовых. Готовое жилье при грамотной покупке зачастую показывает более стабильный результат", - отмечает эксперт.
Российская и зарубежная элитная недвижимость сегодня сопоставимы, скорее, по уровню цен, чем по самой структуре рынка, говорит Котлов. В Москве покупатель внимательно оценивает качество строительства, приватность, архитектуру, инженерные решения и надежность девелопера. За рубежом элитный объект уже давно превратился в международный актив. Там цену формирует глобальный спрос, движение капитала, валютный фактор и интерес покупателей из разных стран. Поэтому элитная недвижимость в Дубае, Токио или Таиланде живет по другим правилам. В этих городах объект конкурирует не только с соседним домом, а с мировыми рынками капитала. Поэтому сегодня особенно быстро дорожают редкие объекты с понятной ликвидностью, сильной локацией и ограниченным предложением - особенно качественные виллы и resort-недвижимость, где покупатель заранее понимает, кто захочет купить их через 5-10 лет.