В этом году форум впервые прошел с другим знаковым профильным событием Воронежской области - "Зодчеством ВРН". В числе прочего на площадках поднимались и вопросы жилищного рынка, который все никак не может выбраться из кризиса.
С общей аналитикой по отрасли выступил руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Первый квартал для рынка начался не очень хорошо: в январе падение строительства составило 16 процентов, в феврале - 14, в марте - девять. Продажи также снизились, в нынешнем апреле они составили 77 тысяч "квадратов" в день, в том же месяце 2025 года были от 84 до 91 тысячи. Вообще продажи эксперт назвал рекордно низкими за все время с 2021 года.
Зато выросла средняя ставка по ипотеке - с шести до 7,2 процента. Это связано с увеличением доли рыночной ипотеки, причем только в новостройках. Как правило, рыночную ипотеку, то есть кредит по полной стоимости, жители берут на короткий срок: 30 лет выплачивать банку еще и более 20 процентов годовых возможности почти ни у кого нет.
Растет и затоваренность рынка. В среднем в России не распродана четверть от строящихся квартир, тогда как в 2020-2021 годах свободного жилья в продаже было около 10 процентов.
При этом, отметил Кирилл Холопик, увеличились и доходы населения. Но в недвижимость эти средства жители не несут.
- Доходы выросли, а возможность платить ипотеку прежняя. Либо есть более приоритетные расходы - например, на питание, - либо люди концентрируют деньги на депозитах. Может быть, это и хороший фактор, потому что когда-то это отыграется, и тогда рынку станет веселее. Все мы ждем этого момента, - рассказал эксперт.
Пока же многие девелоперы снизили вывод новых проектов на рынок. Нередко им в этом помогают власти. Например, в Москве мэрия повышает требования к архитектуре новостроек, что сразу отбивает у застройщиков желание заявлять новые объекты. Впрочем, в Воронеже такого инструмента нет.
- В полномочия администрации и меня как заместителя не входит обязанность проверять, сколько на рынке продается жилья и сколько мы выдаем разрешений на строительство. Есть четкий регламент: в течение четырех дней мы должны документацию рассмотреть и дать или положительное, или отрицательное заключение, - пояснил вице-мэр по градостроительству Дмитрий Гладких.
Вице-президент Российской гильдии риелторов и глава ассоциации "Эксперты рынка недвижимости Черноземья" Наталия Колесникова подчеркнула, что сегодня разрыв между первичным и вторичным жильем достиг максимума: ранее говорилось о 20-30 процентах, теперь уже - о 50 процентах.
- Покупатели нового жилья - это в основном те, кто продает старые квартиры. Но сегодня, чтобы купить двухкомнатную квартиру на 55-60 "квадратов" на котловане, нужно продать две двухкомнатные квартиры по 55 метров в старом фонде 1980-х годов, - пояснила она.
По данным Наталии Колесниковой, рыночную ипотеку сегодня берут в небольшом объеме - на два-три миллиона рублей, но и они ложатся тяжелым бременем на бюджет. Она также спрогнозировала всплеск по семейной ипотеке, когда будет заявлено о каких-либо новых решениях по этому инструменту. Однако, предупредила риелтор, это будет краткосрочный эффект на пару месяцев.
Застройщики подтвердили, что в первую очередь остаются зависимы от ипотеки. По данным коммерческого директора ГК "Энко" (головной офис в Тюмени, работает в шести регионах, в том числе в Воронеже, Курске и Липецке) Юлии Файзуллиной, доля ипотеки в продажах компании превышает 70 процентов, при этом растет рыночная - например, в Воронеже это четверть от всех таких кредитов.
Эксперт отметила новую тенденцию, которую охарактеризовала как нонсенс: сейчас в некоторых только что сданных домах квартиры стоят дешевле, чем на стадии котлована. Почему после ввода новостройки в эксплуатацию цена снижается, участники дискуссии не пояснили, оставив это просто как данность.
Ее руководитель, мажоритарный акционер и председатель правления "Энко" Елена Низамова отметила, что, несмотря на ситуацию, компания не урезала план по стройке, но пересмотрела сроки.
Юлия Файзуллина подчеркнула: рыночная ставка по ипотеке остается заградительной, поэтому застройщики вынуждены платить банкам, чтоб субсидировать ставку.
Ее слова подтвердила директор по продажам ГК "Развитие" Сергея Гончарова (головной офис в Воронеже, работает в шести регионах, в том числе в Орле) Елена Фирсова:
- На вкладах у людей лежит 87 триллионов рублей - это два бюджета нашей страны. Застройщик будет платить банку за субсидирование, чтобы хоть как-то достать эти деньги и предложить людям рыночную ипотеку.
Она также отметила сегментирование вторичного рынка жилья. По факту, когда дом сдается, многие квартиры в нем уже можно считать вторичкой, и именно жилье в многоэтажках со сроком постройки до 10 лет назад и пользуется спросом.
- У нас в течение пяти лет после сдачи активно перепродаются квартиры. В 2023 году многие пользовались льготами по ипотеке и купили жилье в качестве инвестиций, а вообще это спекуляция, - пояснила Елена Фирсова.
По прогнозу Елена Низамовой, с рынка уйдут "случайные" девелоперы - бывшие простые подрядчики, которые на пике рынка "почувствовали себя созидателями, совершенно не умея управлять финансами и не понимания, что такое продукт".
С ней согласился гендиректор одного из крупнейших воронежских застройщиков - Домостроительного комбината (ДСК, контролируется семьей бывшего сенатора от региона и депутата облдумы Сергея Лукина) Андрей Соболев. Ситуация складывается так, что девелоперы невольно будут строить меньше, и тогда на рынке настанет "какое-то равновесие". Сгонять рост просто необходимо для выживания, отметил он.
По его оценке, даже у его компании рентабельность упала до одного процента, и в такой ситуации малому бизнесу, который строит по 10-20 тысяч "квадратов" в год, в принципе не выжить: зарплаты растут, производительность труда - нет, банкам тоже надо отдавать немалый процент.
- Надо снижать зависимость от банков. Не надо брать у них больше, чем у вас лежит на счетах эскроу. И не надо вводить дома, в которых распродано меньше 70 процентов квартир, - посоветовал он коллегам.
По словам Елены Низамовой, участникам рынка сегодня остается "только надеяться на Бога и верить, что все будет хорошо":
- Ситуация кардинально отличается от прошлых кризисов, потому что там как минимум были понятны причины его возникновения, экономически можно было просчитать потенциальные точки роста.
Среди точек роста Наталия Колесникова назвала изменение подхода к строительству. По ее словам, в Воронеже не так много застройщиков продают квартиры с ремонтом и отделкой - но это именно то, что нужно людям.
- У нас изменился портрет покупателя. Люди возраста 45+ квартиры уже купили. Мы имеем дело с другим поколением - 27-35 лет, иногда 25 лет. И у них нет желания включаться в ремонты, им нужны квартиры под ключ. Ну и разные другие "фишки" в доме ожидает молодежь, - пояснила она.