Почему застройщики сокращают число квартир-студий

На первичном рынке "старой" Москвы за последний год максимальный рост средней цены квадратного метра зафиксирован в студиях - на 22,9%, подсчитали аналитики компании ГК "Основа". Квартиры и апартаменты этого формата за 12 месяцев подорожали быстрее других типов жилья (одно-, двух-, трех- и многокомнатных) во всех сегментах, кроме массового (здесь, по данным аналитиков, на первом месте - квартиры с четырьмя и более комнатами).

"Рост цен на студии, главным образом, "подогревает" запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м, - рассказывает коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков. - Практически во всех сегментах возник дефицит предложения небольшого по площади жилья. В массовом сегменте число студий за год сократилось на 58,9%, в бизнес-классе - на 24%, в высокобюджетном сегменте - на 59,1% (до 9 лотов). Только в премиум-классе показатель увеличился на 15,2%, что объясняется стартом новых небоскребов в одной из столичных локаций с большим числом "квартир для пиджака"".

За рамками Москвы прямых запретов на микростудии почти нет. Компактные квартиры продолжают строить. Но местами есть негласные советы ограничить такой формат и самоцензура застройщиков, которые опасаются, что нормативный опыт столицы станет обязательным и для других регионов, говорит член комитета по аналитике "Российской Гильдии Риэлторов" Михаил Хорьков.

В Петербурге студии пока сохраняют сильные позиции, полного запрета на маленькие квартиры в городе нет. Но власти пошли другим путем, говорит руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Если раньше вопрос обсуждали через минимальную площадь квартир, то сейчас, по его словам, давление идет через градостроительные нормативы. Изменились правила землепользования и застройки. Для проектов с более просторными квартирами сократили часть нагрузки по озеленению, машиноместам и другим параметрам. В итоге рынок начали подталкивать к увеличению площади квартир через экономику проекта.

Формат жилья меньше 20 кв. м никуда не исчез, такие квартиры все еще выходят на рынок, особенно в массовом сегменте, говорит руководитель агентства недвижимости "УваровДом" Дмитрий Уваров (Санкт-Петербург). При этом самые крупные студии сейчас чаще встречаются у новых игроков в Ленинградской области. Застройщики, которые только заходят на рынок региона, выводят студии по 28-32 квадратных метра. Такие планировки, считает Уваров, выглядят заметно лучше на фоне привычных компактных вариантов. Там уже появляются широкие комнаты, нормальные окна, место под полноценную кухню и обеденную зону. Покупатели на это реагируют хорошо, потому что многие устали от слишком тесных планировок.

В Сочи и вовсе основная масса предложения сосредоточена именно в компактных форматах, говорит риелтор Кирилл Флутков (Сочи). Для курортного города это базовый формат недвижимости. Люди покупают такие объекты под отдых, краткосрочную аренду, сезонное проживание или как первый объект у моря. В Москве или Петербурге маленькая квартира часто становится вынужденной покупкой из-за бюджета. В Сочи другая история, подчеркивает Флутков: здесь студии регулярно покупают люди, которым нужна точка у моря. На рынке бизнес-класса Сочи именно студии за последний год показали один из самых сильных ростов цены за квадратный метр - в отдельных сегментах рост превышал 35-40%, а цена квадратного метра доходила до 525-533 тыс. руб. Входной бюджет у студий остается ниже, чем у полноценных квартир, и это самый доступный способ купить недвижимость в курортном городе, где цена входа растет практически каждый год.

На фоне ограниченных возможностей рыночной ипотеки и лимитов по семейной программе в 6 млн руб. спрос на самое компактное жилье остается высоким, говорит Хорьков.

Играет роль не только бюджет, но и то, что за последние годы студия перестала восприниматься как временный компромисс, считает Патанин. Для части покупателей это уже понятный городской формат: квартира для одного человека, молодого специалиста, студента или инвестора под аренду.