Одобрения заявок растут
Доля одобрений отправленных заявок по ипотеке на вторичное жилье с начала года росла каждый месяц, но в среднем по итогам первого квартала оказалась на уровне прошлого года (40,24% одобренных запросов против 40,59% в прошлом году), сообщают аналитики SaaS-платформы TYMY (данные по банкам-партнерам платформы). Ситуация изменилась в апреле: было одобрено 49,71% заявок (годом ранее - 40,72%). Тренд на рост активности и динамика одобрений сохранились и в мае, когда, по предварительным данным, одобрялось 47,74% заявок. С постепенным снижением ставок по ипотеке все больше людей проходят по требованиям банков, поясняет руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников.
В апреле число заявок на ипотеку, по данным TYMY, в целом выросло на 16,27% год к году. На ипотеку же в сегменте готового жилья за апрель было оформлено на 74,2% больше заявок, чем годом ранее.
Увеличивается доля рыночной ипотеки
В марте доля ипотеки по рыночным программам, которую в основном и используют на приобретение вторичного жилья, была, по данным ЦБ, на уровне 41,5%, в апреле она поднялась до 43,7%. В мае, по данным ДОМ.РФ, на рыночную ипотеку пришлось уже 45,7% выдач (в мае 2025 года было лишь 22%). Доля выдачи ипотеки именно на вторичное жилье составила в мае 38% по объёму против 12% в мае 2025 года. В целом ипотечных кредитов в мае было выдано на 24% больше по количеству (79 тыс.) и на 15% больше по объемам (332 млрд руб.), чем в мае 2025 года. И рыночная ипотека стала главным драйвером роста.
Мы действительно фиксируем постепенное оживление на вторичном рынке на фоне фактического снижения и ожидания участниками рынка дальнейшего снижения ключевой ставки, а также адаптации покупателей к текущим условиям, говорит президент "Российской гильдии риэлторов" (РГР) Артемий Шурыгин.
Средневзвешенная ипотечная ставка на вторичку сейчас, по данным ДОМ.РФ - 18,36%. Год назад она была на уровне 26,69%.
Сделки ускоряются
Рост активности на вторичном рынке виден и по скорости перехода от одобрения банка к сделке, отмечают эксперты TYMY. Так, в апреле срок между одобрением кредита и покупкой жилья составлял 17 дней, тогда как годом ранее - 22 дня. Это хорошие знаки для рынка, считает Перевозников: люди не "зависают" с решением в ожидании лучших времён.
Ускорение сделок может объясняться не только снижением ипотечных ставок, но и своего рода техническими причинами, считает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Во-первых, из-за долгого затишья на вторичном рынке сформировался большой пул вариантов в предложении, так что поиск подходящей квартиры после одобрения ипотеки у покупателей занимает меньше времени. Во-вторых, в последние пару лет идет активное внедрение цифровых инструментов по всей цепочке сделки с недвижимостью, что тоже сказывается на скорости процесса. Кроме того, рынок пока все-таки не вернулся к показателям до резкого повышения ипотечных ставок, поэтому менеджеры и ипотечные брокеры не слишком загружены и могут более оперативно решать рутинные задачи.
Цены могут вырасти
Количество сделок на вторичном рынке растет - в мае, по подсчетам Чернокульского, их было на 45% больше, чем год назад. В целом за 5 месяцев рост более скромный - на 26%, то есть май стал одним из самых активных периодов.
Многие понимают, что вместе с активизацией спроса цены на готовое жилье будут расти, отмечает Перевозников. В ближайшие месяцы, по его мнению, рост будет очень активным, в новых значениях цены зафиксируются в лучшем случае по итогам активного сезона осенью.
Средняя цена предложения на вторичном рынке сегодня находится в диапазоне 120-135 тыс. руб. за кв. м, а в апреле рост составил порядка 0,8% за месяц, говорит Шурыгин. В ряде городов средняя квартира уже стоит около 6-7 млн рублей и выше. "В ближайшие месяцы мы ожидаем плавный рост цен в пределах инфляции - ориентировочно 5-8% годовых - без резких скачков, при условии сохранения тренда на снижение ключевой ставки", - прогнозируют в РГР.
Предложение пополняется
На снижение ставок и активизацию спроса реагируют и продавцы. На рынке заметен аккуратный разворот части собственников от аренды к продаже, говорит Шурыгин. Доходность долгосрочной аренды с осени прошлого года до весны текущего снизилась примерно с 6,8% до 5,8% годовых, а объём предложения арендного жилья в крупных городах за последние месяцы вырос на десятки процентов, в ряде сегментов до максимальных значений за последние годы. Ранее собственники, отчаявшись дождаться покупателя при запредельных ипотечных ставках начинали сдавать свои квартиры в аренду. Нынешняя ситуация, считает Шурыгин - сигнал для многих владельцев перезадуматься о продаже. "Мы уже видим постепенное возвращение квартир из аренды на вторичный рынок", - говорит он.
В целом вторичный рынок постепенно выходит из фазы выжидания, но делает это аккуратно, без признаков перегрева. Отмечает эксперт. Ключевыми факторами останутся траектория ключевой ставки, параметры ипотечных программ, как рыночных, так и льготных, а также уровень доходов населения.