В Петербурге продается студия в 6,3 кв. м всего за 2,6 миллиона рублей. На этой площади хозяева ухитрились вместить спальное место, кухонный стол, стиральную машину, полноценный санузел с бойлером. Правда, окно, кажется, фальшивое - имитация. В "Москва-Сити" похожее помещение - в 8 кв. м - оценивается уже в 8 миллионов рублей. "Отсутствие окон позволяет отдохнуть от ритма и суеты "Сити", - считает продавец.
В прошлом году в центре Петербурга было сдано в аренду помещение всего в 3,5 "квадрата" (хотя за счет высоких потолков площадь фактически удвоилась - спальное место устроено под потолком). При этом удовольствие не сказать чтобы совсем дешевое: жить здесь предлагалось за 21 тысячу рублей в месяц.
Еще один вариант - "студия" вместо кладовки. В одном из объявлений предлагалось купить "студию" в 2,3 кв. м, причем с хорошим ремонтом, в столичном доме бизнес-класса. На этой площади уместились диван, полочки и даже умывальник. Туалет и душ находятся в холле жилого комплекса, отмечалось в объявлении. Цена вопроса - 1 миллион рублей. Как отнесутся к такому соседу постоянные жители дома - неизвестно.
Есть и более экономные варианты, на уровне бытовки для мигрантов. Помещение без окон, с кроватью, несколькими тумбочками, шкафом и туалетом-ведром, даже не огороженным занавеской. 9 кв. м на двоих (кровать двухъярусная) в столице стоят 2,3 миллиона рублей.
Кто покупает такие микрометры и насколько реально существовать в них?
Кто покупает
Микрожилье площадью 4-5 кв. м находит своих покупателей, говорит гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Речь идет не о семейном жилье, а о временном варианте для одного человека, инвестиционной покупке или городской базе для тех, кто приезжает в Москву по работе. Основной спрос, по его словам, формируют инвесторы. Небольшой бюджет входа позволяет купить объект без крупного кредита, а затем сдавать в аренду. На такие форматы есть стабильный спрос от студентов, молодых специалистов и людей, которые проводят в квартире минимум времени.
Часть покупателей рассматривает микрожилье как первый шаг на рынке недвижимости. Молодые люди выбирают компактный объект рядом с работой или вузом вместо более просторной квартиры на окраине. Родители нередко приобретают такие помещения для взрослых детей, которые начинают самостоятельную жизнь.
Прописка
Речь идет о нишевом сегменте, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. В большинстве случаев такие площади покупают не для полноценного проживания, а под регистрацию по месту жительства. Люди покупают своего рода юридический адрес.
В одном из объявлений предлагалось купить в квартире исключительно санузел. Продавец требовал внимательно читать условия - метры продаются не для проживания, а именно для оформления прописки.
Тут нужно различать - жилое ли помещение (имеет статус квартиры или части квартиры) или же нежилое (апартаменты, кладовки). Несколько "квадратов" жилья нередко покупают исключительно ради оформления прописки. И хотя не так давно было запрещено дробить квартиры на доли менее 6 кв. м, ранее появившиеся доли никто продавать не запрещал.
Бывают небольшие помещения, действительно предназначенные для проживания. "У нас был кейс с квартирой около 9 кв. м. в центре Москвы, - рассказывает бренд-директор МИЭЛЬ Ева Снеговская. - Раньше часть бывших общежитий гостиничного типа переводили в жилой фонд. В таких домах по обе стороны длинного коридора располагались мини-квартиры. Иногда там есть даже встроенная мини-кухня, а санузлы часто остаются общими в коридоре".
Нежилье
Но часто микрометры называют апартаментами. Если в помещении нет окна - скорее всего, формально оно как раз нежилое. Прописаться здесь, как правило, нельзя. Но как раз такие помещения чаще продаются и сдаются с хорошим современным ремонтом.
Микрожилье площадью 5-15 кв. м без световой точки - это бывшие кладовые, подсобки или подвалы, переоборудованные под "капсулы", говорит замруководителя отдела продаж, АН "Лето-недвижимость" Алексей Дьяконов. Спрос на эти лоты стабилен. Их покупают микроинвесторы в качестве арендного бизнеса или иногородние, кому нужно место исключительно для ночевки (вахтовики, курьеры, таксисты) как доступная альтернатива хостелу или комнате в коммуналке.
Даже на 5 кв. м за счет, например, высоких потолков обустраивают полноценный быт, рассказывает Дьяконов. Например, в Москве на Бауманской в помещении 4,8 кв. м соорудили второй ярус: наверху матрас, а внизу - душ, унитаз, микрохолодильник и складной стол.
Другой пример - переделка подземных сити-боксов (кладовых) в жилых комплексах. Туда монтируют принудительную вентиляцию, насосы для канализации и сдают студентам или в посуточную аренду. "Из-за отсутствия окон и давящего пространства арендаторы редко выдерживают там дольше пары месяцев, поэтому их отличает ротация арендаторов", - говорит риелтор.
Покупка такой недвижимости несет юридические риски, отмечает он. Из-за незаконного подведения воды и канализации в подсобные помещения любая проверка жилинспекции по жалобе соседей обернется судом. Собственника обяжут за свой счет демонтировать санузел и вернуть объекту статус обычной кладовки, что полностью аннулирует инвестиции.
Похожая схема используется и с жильем. Инвесторы выкупают крупные квартиры, делят их на несколько компактных помещений (каждое - со своим санузлом) и затем продают или сдают каждое отдельно. Такой подход позволяет увеличить доходность квадратного метра.
Удаленный кабинет
Микропомещения почти никогда не берут для обычной жизни, говорит Снеговская. Если дело не в прописке, то их используют под конкретную задачу. Например, часто делают маленькие мастерские, рабочее место или склад. Также их приобретают для инвестиционных целей - они хорошо уходят в аренду. Особенно это актуально для удаленщиков, у которых нет места для полноценного кабинета дома, а сбежать от шума нужно. Иногда такие помещения используют буквально как точку, где можно переночевать несколько дней, чтобы не тратить время на долгую дорогу домой, говорит Летенков.
Насколько выгодно сдавать такие помещения в аренду? Что касается постоянного проживания, то, во-первых, стоимость аренды микрожилья не будет меньше стоимости аренды студии в уже относительно солидные 15 метров, говорит руководитель офиса "Тургеневский" "ИНКОМ-Недвижимость" Мария Варьяс. В этом есть плюс для владельца и минус для арендатора. Студии площадью побольше - в 6-9 кв. м - используются в основном под посуточную аренду. У кладовок же (3-4 кв. м без окон) ситуация обратная - стоимость их аренды столь невелика, что собственники предпочитают оставлять их без арендаторов или сдавать по назначению. Иначе в довесок к небольшому доходу (10-15 тысяч рублей в месяц в Москве) они получают потенциально проблемного арендатора и всяческие амортизационные риски.
Сколько надо
Подолгу жить на нескольких квадратных метрах все же сложно. Чтобы попросту пойти размяться, нужно уже выходить из дома. Хранение даже зимней одежды или сезонных вещей вроде велосипеда - вторая проблема.
Помещение площадью 4-5 кв. метров не может считаться полноценным жильем, уверена руководитель отдела продаж компании "Практика" Ксения Петрова. Минимальная площадь полноценного жилья, по ее мнению - не менее 28 кв. м (и как раз эта площадь теперь минимальная для новостроек в столице). Из них 17,5 кв. м - кухня-гостиная, 4,5 кв. м занимает санузел, 4 кв. м - прихожая и 2 кв. м остается на балкон.
Чаще всего микропомещения покупают люди, которые выбирают между долей в квартире и маленькой отдельной студией, говорит Летенков. Во многих случаях для покупателя это не история про комфорт или стиль жизни, а попытка получить хотя бы какое-то собственное пространство.